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1、淮安市清浦工业园工业区概念规划 及商住区城市设计,Concept Plan for Industrial District Huaian Qingpu Industrial Park and Urban Design For Commercial and Residential District of Huai An Qing Pu Industrial Park,工作内容,项目过程,4.165平方公里商住区城市设计 现场调研,5.55平方公里商住区城市设计 第一次汇报,6.195平方公里商住区城市设计 第二次汇报,7.613平方公里工业区概念规划 第三次汇报,8.113平方公里工业区概念规划
2、 5平方公里商住区城市设计,第四次汇报,9.413平方公里工业区概念规划 5平方公里商住区城市设计,第五次汇报,概念规划,清浦工业园的定位是什么？ 清浦工业园发展什么产业？,土地利用,2,如何提升土地价值？ 用地与产业如何协调？,第1部分,清浦工业园的定位是什么？,第1部分,概念规划,寻找撬动经济的支点,拉动内需（消费和投资）成为经济增长最重要的动力,2009年一季度中国GDP增长6.1% 消费占4.3% 投资占2% 出口是负的,消费,投资,出口,推动经济增长的三架马车,国家的政策,2009年02月25日国务院常务会议通过十大产业振兴规划,汽车业,纺织业,船舶业,电子信息产业,物流业,石化产业
3、,钢铁业,装备制造业,轻工业,有色金属业,十大产业 振兴规划,距离最近的出海口在100公里左右 是一个内陆型城市，辐射周边2000万人口 周边围绕苏北五大城市 淮安 徐州 连云港 盐城 宿迁,淮安腹地广阔,区域空间下的淮安,淮安的内需在哪里？,机场 涟水机场 高速公路 京沪、徐盐、宁连 铁路 淮扬铁路、宁淮连铁路、 宿淮铁路、长铁路 航道 京杭运河、盐河、苏北灌 溉总渠、洪泽湖南线、金 宝航线,淮安交通条件优越,区域空间下的淮安,涟水机场,淮连高速,淮盐高速,京沪高速,宿淮高速,宁淮高速,机场 涟水机场 高速公路 京沪、宁宿徐、宿淮、淮 盐、宁连 铁路 淮扬铁路、宁淮连铁路、 宿淮铁路、新长铁
4、路 航道 京杭运河、盐河、苏北灌 溉总渠、洪泽湖南线、金 宝航线,淮安交通条件优越,区域空间下的淮安,宁连铁路,新长铁路,淮扬铁路,宁淮铁路,淮宿铁路,宁淮铁路,机场 涟水机场 高速公路 京沪、宁宿徐、宿淮、淮 盐、宁连 铁路 淮扬铁路、宁淮连铁路、 宿淮铁路、长铁路 航道 京杭运河、盐河、淮河入 海水道、金宝航线,淮安交通条件优越,区域空间下的淮安,盐河（三级）,京杭运河（三级）,淮河入海水道（三级）,金宝航线（三级）,区域空间下的淮安,盐化工污染产业对周边环境的影响 距离中心城距离远,本地区发展的制约因素,京沪城市产业发展带,城市远景结构总体规划纲要,制约条件分析,淮安周边腹地城市在发展什
5、么？,资料来源：五市十一五规划,区域空间下的淮安,经济发展中的淮安,人口密度,人均GDP,地均GDP,淮安人口密度、人均GDP、地均GDP在江苏的横向比较,淮安近10年GDP增长,淮安经济水平在江苏省较为靠后 经济增速较快，2008年淮安市全年实现地区生产总值910亿元，同比增长19.7%。 高于全省12.5%的增速。,经济发展中的淮安,支柱增长型产业： 黑色金属加工业 有色金属加工业 电气机械及器材制造业 通用设备制造业,潜力发展产业： 纺织服装、 交通运输设备制造业 食品制造业 通信设备、计算机及其他电子设备制造业等,按占工业总产值比重5%，近5年年均增长率与全行业增速24.8%划分,有色
6、金属冶炼及压延加工业,黑色金属冶炼及压延加工业,电气机械及器材制造业,通用设备制造业,通信设备、计算机及其他 电子设备制造业,淮安处在什么样的发展阶段？,2008年淮安人均GDP为1892美元，折合成1970年美元价格约为777美元 2008年淮安市第一产业比重在20%以内，第二产业比重远远高于第三产业比重 淮安市2008年的霍夫曼系数是0.58，淮安市的重工业化水平很高,美国经济学家西蒙.库兹涅茨认为，当第一产业比重降到20%以下，第二产业比重上升到高于第三产业时，进入工业化中期阶段,霍夫曼定理,淮安处于工业化中期的阶段,钱纳里模型,经济发展中的淮安,工业化中期阶段的特征是什么？,淮安主要特
7、点是调整和优化产业结构，工业生产向资本密集、规模化和专业化方向发展,区域产业结构演进的五个阶段,经济发展中的淮安,产业升级过程,劳动密集,技术密集,资金密集,科技密集,创新密集,食品加工 纺织服装,钢铁产业 化工产业,加工组装类 如电子信息,生物医药 研发,各种服务产业,淮安的位置,特种钢 台玻,富士康,维科,经济发展中的淮安,淮安经济技术开发区,淮阴工业区,楚州经济开发区,淮安工业园区,淮安工业园拓展区,淮安形成的九大产业：化工产业、机械产业、冶金产业、电子信息、烟草产业、纺织产业、食品产业、医药产业、建材产业,经济发展中的淮安,清浦区的经济发展,清浦区2002-2007年GDP增长,经济增
8、速较快，2005年-2007年GDP增速高于全市水平 三次产业结构为10：43：47。清河区和清浦区是淮安第一产业结构进入10%的区 形成医药化工、机械电子、纺织服装、建材四大支柱产业,清浦区2002-2007年产业结构演变,清浦区的经济发展,地均GDP第二,清浦区人口密度、人均GDP、地均GDP与淮安其它区的比较,面积小，总量不大 人均GDP、地均GDP、人口密度位列八区县第二,说明清浦区的发展比较有效率,人口密度第二,人均GDP第二,对基地的认识,人均GDP第二,1.交通地位之改变交通要素的集结：铁路站、淮 河入海水道、高速出入口 2.地处城市之远郊郊区化和城市化（淮安市） 3.产业升级与
9、转移重型化和高新化（苏北地区）,都市工业园 活力田园城,一个田园生活的梦想。 一片创业就业的乐土。,愿景,生产、生活、生态、生机和谐共生的综合性都市工业园 装备制造业基地 商贸物流基地 服务外包基地 淮安南部的新市镇,功能定位,清浦工业园发展什么产业？,第1部分,概念规划,清浦工业园的产业选择,劳动密集,资金密集,技术密集,科技密集,创新密集,产业升级过程,食品加工 纺织服装,装备制造,精密机械、仪器 仪表、新材料,研发,商贸物流 服务外包,研发与服务外包参与全球竞争 物流为南部组团服务,服务于苏北工业化发展,淮安传统优势 产业的承接与升级,立足本地，提升实力,跨越式发展，参与全球竞争,清浦工
10、业园的产业方向,1、冶金衍生产业（装备制造业）,2、优势轻纺产业（纺织、建材）,3、物流及商贸业,4、高新技术产业 （新材料、精密机械、仪器仪表等）,5、服务外包业,产业方向,清浦工业园装备制造业发展方向,安全设备制造,环保设备制造,化工设备制造,农用机械制造,数控机床制造,交通设备制造,苏北的化工产业,苏北农业现代化,建材，纺织，机械,轨道，汽车等大发展,产业依托,产业细分,纺织服装业产业细分,棉花、蚕茧资源优势,原料,发展高档、高支、精梳 纱线和高档坯布 开发利用防缩、防霉、 抗皱、抗静电等特种印 染后整理新技术,发展服装品牌 个性化家居配套装饰 纺织品：汽车内饰材 料、工业过滤材料,高仿
11、真、高强度、高模 量、多功能、超细纤维 等特色原料 棉、麻、丝改性研究,面料,服装,产业转移：维科集团等,发展新型、高技术纺织业,淮安市现有各类大小建材企业800多户。 2008年，建材企业共实现销售54.1亿元，同比增长56.9。 以水泥生产企业和板材生产企业为主,无机材料,复合材料,有机材料,依托传统建材业，发展新型建材业 新型墙体材料 化学建材 新型保温隔热材料 建筑装饰装修材料,建材产业发展及细分,2000-2006年全球新材料行业规模发展情况,2006-2010年中国新材料产业规模预测,新材料应用产业发展状况,新材料产业是当今世界各国重点发展的高新技术产业之一，也是未来制造业发展的重
12、要基础。 清浦工业园内新材料应用产业的发展将对提升装备制造产业的技术水平和附加值起到重要的作用。,新材料产业,新材料产业重点发展领域,电子信息材料 新能源材料,纳米材料 复合材料,生态环境材料 生物医用材料,智能材料 化工新材料,新型金属材料 新型稀土材料,新型建筑材料 先进陶瓷材料,IT产业铝镁合金材料,先进陶瓷材料,区位 分析,资源 分析,政策 分析,重点发展的新材料应用领域,生态环境材料,功能高分子材料,生物医药材料,新型建材及化工材料,受石油价格上涨和全球气候变化的影响 ，新能源的开发利用日益受到国际社会的重视，每年维持20%-30%的高速增长 近年来，我国不断颁布促进新能源发展的政策
13、，在中国的能源状况与政策白皮书中，新能源发展被提到了前所未有的高度,新能源应用产业发展状况,清浦区可发展的新能源相关产业,太阳能利用产业,太阳能与建筑一体化 太阳能采暖 光伏电池生产辅材及组件 太阳能光电照明等技术和应用产品,清浦区可发展的新能源相关产业,生物质能利用产业,生物柴油 生物质和垃圾发电等技术,区位优势： 通往苏中、苏南桥头堡 交通优势： 现有条件：宁淮铁路货运站、宁淮高速出入口； 未来发展：淮河入海航道 历史优势： 黄河及淮河下游重要的南北交通枢纽 腹地优势： 服务于2000万人口的中心城市 产业支撑： 清浦工业园自身及周边地区的物流需求,基地发展商贸物流业的条件分析,纺织贸易、
14、建材家具贸易 奥特莱斯 Shopping mall,商贸批发,服务业外包行业细分初选,主要类型,行业细分,计算机及相关服务,数据灾难备份 工程安装服务 数据加工 办公设备维修维护,互联网及相关服务,呼叫中心 通信服务 混合商务服务等,金融服务,银行金融信息服务 保险及其相关服务 其他金融服务,商务服务,办公室流程 客户交易 技术支持等,主要类型,行业细分,医疗服务,医疗护士 医务辅助服务 社会他人健康服务 医疗咨询服务等,高等教育培训服务,影像声讯教学服务 跨境教育培训 数字教育等,创意产业,工业设计及创意纺织 动画录像及其分销 广播和电视传输等,其他专业服务,法律、会计服务 审计、税务服务
15、建筑设计服务等,数据灾难备份 数据加工 呼叫中心 通信服务 工业设计及创意纺织,清浦工业园的产业方向,发展策略,以服务内需为主，兼顾外向型产业 以区域错位为主，兼顾全球化竞争 以制造产业为主，兼顾服务业发展 以装备制造为主，兼顾轻工业发展 以新兴产业为主，兼顾传统工商业 以二三产业为主，兼顾反哺农牧业 以适度开发为主，兼顾环境的保护 以新城建设为主，兼顾田园式生活 以近期发展为主，兼顾跨越式发展,经济测算,1,前提条件： 1.本项目开发建设以一级开发土地收益平衡相关土地一级开发支出 2.开发建设进度为10年 3.为了客观体现土地价值，将所有可用于出售的土地进行归类，又根据具体的用途对同一类型的
16、用地也根据实际的用途等功能也进行了分类测算 4.整体开发以略有盈余为目标 5.全部地块开发建设投资标准为2.2亿元/平方公里，总计39.6亿元,经济测算,1,工业用地出售情况,经济测算,1,居住用地出售情况,经济测算,1,居住用地出售情况,经济测算,1,商业用地出售情况,经济测算,1,经测算，商住区平均容积率为1.2时，累计净流6.09亿元,土地利用,土地利用现状,大部分为农田等未开发用地 现状建设用地主要为农村居民点用地 现状对外交通主要依托宁连一级公路 现状河道水网密集,2,现状地形分析（高度及坡度）,范围内地势平坦，区内最高点高程10.8米，最低点高程6.4米,规划范围内97.7%的区域的坡度在5度以下,
