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1、市场研究报告及项目发展思路 2010年6月1日,永川凤凰工业园区住宅项目,合富锦绣地产顾问（重庆）公司,谨呈,目录,善战关于合富锦绣,兵法有云：昔之善战者，先为不可胜，以待敌之可胜。不可胜在己，可胜在敌。故善战者 ，能为不可胜，不能使敌之必可胜。 合富锦绣历经数年征战，足迹遍及大江南北，积累沉淀了丰富的营销实战经验，获得了无数战绩和荣誉，已经成长为骁勇善战的地产综合服务商。,关于合富锦绣房地产行业的综合服务商,全程优质服务选地、规划设计、开发节奏、营销推广、销售、清盘，每周、每月、每 季，每个节点合富都会事无巨细提供相应的指导策略方案。 战略发展合作商合富锦绣永远是以做开发商的长期战略伙伴为合
2、作指导，既做好眼前 工作，又着眼于永久性合作关系为服务出发点，共荣共存，长期发 展。 完整解决方案合富锦绣拥有优质结构资源库、人才与管理执行体系，无论从市场反应能 力、策划能力以及销售执行力等各个方面都可以达到最优化配合，攻克项 目的每一项难题。,=,综合竞争力,关于合富锦绣做行业的先行者，足迹遍及大江南北,合富足迹,十年，“合富锦绣模式”已在中国的大江 南北传播，武汉，重庆，北京，山东全国 多个城市，数十个项目的操作经验十余年 的风雨兼程，十年余的励精图治，十年余的 “秋风扫落叶”般的出击，合富锦绣人处处要 求自己“为人所不能为”，方有了今天“至人 所不能至”的境界，做出了合富锦绣在今天全
3、国房地产市场的“市场价值”和“江湖地位”。,在南京/在上海/在桂林/在昆明/在武汉/在重庆/在西安/在路上,关于合富锦绣10年品质积淀，载誉无数,2005年，武汉春季房地产交易会最佳策划奖 2007年，董事长郭东勇先生荣获中国房地产行业风云人物榜 2007年，重庆区域中介行业优秀品牌机构 2007年，中国房地产中介行业年会最佳品牌服务机构 2007年，湖北房地产年度总评榜最佳营销代理机构 2008年，年度十大金牌代理机构 2008年，武汉MVC评选为10大优秀代理机构之一 ,关于合富锦绣10年品质积淀，载誉无数,关于合富锦绣合富锦绣营销模式,合富锦绣通过【销售诊断、策略建议、执行督导】及九大营
4、销服务体系，全面的发现和解决存在与房地产营销工作中的销售问题，协助房地产开发商提升企业品牌、专业能力及管理能力，以此提升销售业绩。,关于合富锦绣九大营销服务体系,销售标准化制度及管理工具建设 沟通体系建设 销售流程建设 销售礼仪辅导 销售技能辅导 行业基础知识辅导 销售团队管理 销售控制执行督导 销售策略,关于合富锦绣,选择合富锦绣，你能 无需开发商多操心、交学费、走弯路；能使项目一举成功、化解风险并向市场争取更多的利润空间，达到去化和利润的最佳平衡。 历经十年地产市场起伏风雨，参与五十余楼盘的运作，积累一套完整领先的操盘经验，结合永川市场实际，拟定缜密可行的方案，能使开局一举成功。 十年成功
5、操盘经验，专业的营销团队，对二级区域市场的把控能力 ,策划推广、销售控制、商业运作全能团队彻底解决您的后顾之忧。,目录,势宏观环境,子曰：凡先处战地而待敌者佚，后处战地而趋战者劳。故善战者，致人而不致于人。 打赢一场战争，必须先进入战地，了解环境形势，因地制宜，致敌于先，顺势而成。房地产开发与销售亦如此。,宏观环境区域位置,宏观环境永川区概况,全区幅员面积1576平方公里，辖19个镇，4个街道办事处，人口109万人，其中城区面积35平方公里，城区人口35万人。是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。 区域位置优越。永川位于长江上游北岸，东临三峡库区，西靠四川腹地，东距重庆市主城区58公
6、里，西离成都市276公里，处于川渝城市群核心位置，是重庆规划建设的现代大城市和区域性中心城市。 交通通讯便捷。永川处于成渝交通要道，成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯东西，黄金水道长江南流而下。永川长江大桥建设启动和重庆港永川港区建设推进，成为重庆西部交通枢纽。 文化底蕴深厚。 永川未来前景美好。城镇面积将达到100平方公里，城区人口达到100万人，永川将建设成为别具一格、名至实归的现代大城市和区域性中心城市！,红宏观环境总体经济有利于房地产发展,永川区近年来生产总值保持着稳定快速的发展趋势，增幅逐年提高，永川区的潜在经济发展势头良好，有利于房地产发展环境。,宏观环境人均经济有利于提高消费能
7、力,永川区人均地区生产总值提高明显，人均收入显著增加，居民生活水平提高，有利于提高居民消费水平。,宏观环境产业结构有利于房地产开发投资,永川区的产业结构健康良好，08金融危机影响，第二产业权重首次超过第三产业。 第一产业比重持续降低，减少对农业的依赖，城市化水平提高，第二产业稳中有升，永川区经济依然以第二、三产业为主。09年第一产业和第三产业同时提高，第二产业略有下降，基本稳定。稳定的产业结构发展有利于房地产的投资环境。,宏观环境可支配收入有利于居住消费,宏观环境可支配收入有利于居住消费,地区财政收入逐年递增、增幅明显，其中伴随永川区经济的快速增长，个人收入也是稳步上升，市民的经济条件得到很好
8、的改善。 地方财政对社会保障与就业的投入在07年激增，08年达到3.8亿，09年更达到了4.2亿元。社会保障与个人收益的双层增长，直接促进了地方消费水平。,宏观环境可支配收入有利于居住消费,永川区城镇人口逐年增加，城镇化率不断提高，家庭核心化发展。 随着经济的增长，永川居民生活水平亦逐年得到提高，以平均每户3.15人计算，2008年家庭可支配收入已达到42862元。 家庭收入的持续增长势必带动房地产产业的进一步发展。,宏观环境可支配收入有利于居住消费,随着个人收入的增长，家庭存款额度也呈现快速增长的趋势，永川区居民的购买力在不断增强。,宏观环境永川固定资产投资,全社会固定资产投资逐年提高，其中
9、07、08年全社会固定资产投资显著增加，09年在金融危机之后更是大幅度上升，房地产的开发投资也稳步增长。 城市建设和改造投资也快速增加，从05年的67.66亿元到09年的147.7亿元。环境的改变加快了房地产的发展。,宏观环境总结,宏观环境,有利于房地产市场发展，但竞争加大，发展刚性需求住房存在一定机会,产业结构,固定投资,社会保障,人均收入,人均存款,人均支配,目录,子曰：兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。道者，令民于上同意，可与之死，可与之生，而不危也。 上面我们分析了永川大势，但具体房地产的发展情况如何，这关系到本案是否与市场切合，其称之为道。,道微观环境,微观环境永川近两
10、年房地产发展状况,永川区商品房新开工面积连年增加，2008年受金融危机、相关政策的影响，房地产市场冷淡，新开工面积有所减少，降幅达17.9% ，因09年市场回暖，导致新开工面积呈V字型快速增加。,微观环境永川近两年房地产发展状况,2007年在多重利好因素的情况下，销售面积达到了99.12万方，增幅达到了69.5%；开工面积也创历年新高。 由于房价的一路上涨，政府在2007年第四季度出台了各种政策，在2008年因政策效应销售面积略有下滑，但因07年的开工导致08竣工增幅达69.3%。供应激增。 09年由于08年积压的大量刚性需求的释放以及相关优惠政策的出台，导致销售量激增，达到97.61万平方米
11、，消化了大量08年积压房源，同时09年新开盘面积激增。,微观环境永川近两月房地产发展状况,永川在2010年一季度依然呈现09年销售惯势，量价齐增；至5月后，因为政策影响，楼市呈现“量跌价涨”，放量和价格略增，销量下滑的市场特点。 根据交易数据，5月1日-5月31日永川共成交828套，面积8.06万平方米，金额2.92亿元。其中住宅成交751套，面积7.19万平方米，平均住宅建面均价3287元/平方米。环比成交套数下降37.51%，面积下降33.92%，平均住宅建面均价增加357元/平方米，增加12.18%。同比成交套数下降30.88%，面积下降27.22%，金额增加11.39%。 5月新增商品
12、房明显，共批准预售许可6件，1150套，面积154666平方米。其中住宅1100套，面积116911平方米。环比批准套数下降5.35%，面积增加49.84%。其中住宅套数下降7.95%，面积增加15.17%。同比批准套数增加52.32%，面积增加117.69%。,市场总体特点：放量加大，交易量减少，价格有升，后市松动，可 能形成先抑后扬的趋势。,微观环境永川近几周房地产发展状况,微观环境小结,2009年4月，受金融风暴影响，永川房市进入低谷。永川盛世棠城楼盘售价按建面算 （下同）每平米1568元，康安尚都2100元，金域蓝湾2300元。 2009年11月左右，水晶城开盘售价为每平米2800元，
13、继后逐月追高，岁末达到3200 元。今年（2010年）3月，水晶城剩余空置房标价最低为每平米3683元。 2010年 4月底，金域蓝湾二期格兰斯顿开盘，每平米3900元，个别房型达到4400 元。5月初开盘的阳光尚城几栋楼，售价从3600-4000元不等。同期，从永川房交网提 供的信息看，永川新城区二手房标价一般不低于每平米3500元，多数在3800上下，帝琴 等位于人民广场附近存量小户型房屋，标价也在4300-4400元之间。 年来永川房价追高，既受全国性大气候因素影响，同时也与永川在渝西地区所处相对 区位优势有关。今年永川新区各新开楼盘，开盘之初无不大炒高铁（渝蓉高铁）、兴隆湖 （永川三湖
14、之一）、轻轨等概念。房价虚高，不排除有炒房客的炒作因素，同时不否认与 部分当地居民甚至附近区县居民高估永川区位优势有关。 因此，永川的房地产开发既存在一定的机会又存在一定泡沫风险。,微观环境永川房地产区域客群分析,区域特征： 开发区居民：迁入和即将迁入的各行政企事业单位客群； 老城区居民：首次置业、换老房、结婚置业、投资； 非城区居民：大安组团、临江组团、茶山竹海生态旅游区、黄瓜山农业旅游观光区居民；,微观环境永川房地产行业客群分析,行业特征 主导产业 ：永川主导产业为机械制造业、化工行业、食品加工业、建筑建材业； 电子通讯产业：电信、邮政行业从业人员； 文化教育产业：四川职业学院、渝西学院、
15、广播电视大学等； 政府行政、工检法单位； 金融、医疗、交通运输行业； 零售业；,微观环境永川房地产消费习惯及消费需求,选择居住面积 在现有住房面积上，统计调查项目各个均有分布，但可以很明显看到，80120为目前最普遍的居民住房面积，而此部分居民中的富裕者若有换房需要，则倾向于同等面积以上的住房。,微观环境永川房地产消费习惯及消费需求,选择区域位置 在选择购房区域方面，新区以较大的优势领先旧区，说明市政建设更为宏伟、完善的新区的确具备较大吸引力。而工业园区从价格上可以看出相应次之。,微观环境永川房地产消费习惯及消费需求,购房目的 调查显示永川消费者购房仍以满足居住需要为主，同时也出现了部分地产投资者，选择购房目的同时有二项重叠的部分。,微观环境永川房地产消费习惯及消费需求,付款方式 根据对现在售项目调查，在付款方式上，选择一次性、分期和按揭的约各半，消费观念正处于进一步转变中。,微观环境永川房地产消费习惯及消费需求,户型需求 根据对现楼盘户型分析和询问，在户型需求上，三室一厅和三室二厅为消费者接受程度最高，反映主流消费者的普遍消费需求，同时，二房和四房需求量的相比三房有所减少；消费者普遍能接受错式户型。,微观环境永川房地产消费习惯及消费需求,购房地点影响因素 对购房地点的影响上，交通和区域发展前景占最大比例，说明追求生活的便利性，以及房产的
