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1、珠江新城调研报告珠江新城住宅、商铺、写字楼市场分析一、珠江新城概况3（一）总体概况3（二）土地利用现状及特征31、西区A、E、I区32、中轴线区B、F、J区43、东1区C、G、K区44、东2区D、H、L区55、东3区M、N区5（三）各项配套设施现状51、文化教育设施配套52、金融配套53、饮食配套64、商业配套6（四）交通组织现状及规划61、交通现状62、交通规划6（五）大型建筑工程71、广州图书馆新馆72、广东省博物馆新馆83、广州市第二少年宫84、广州歌剧院85、电视观光塔86、双子塔9（六）SWOT分析91、优势分析（S）92、劣势分析（W）93、机会分析（O）94、威胁分析（T）9二、
2、住宅市场分析10（一）供应量分析101、已售住宅项目102、在售住宅项目113、潜在供应住宅项目11（二）住宅产品及价格特征分析121、住宅使用用地现状122、住宅开发情况133、住宅产品分析134、住宅价格分析155、住宅二手市场现状及前景分析16（三）竞争区域比较分析171、天河北板块172、东风东板块183、滨江东板块19三、珠江新城商铺市场分析23（一）商铺概况23（二）分布特点23（三）商铺类型及经营特点分析231、专业市场232、裙楼商场25（四）商铺面积及租售价格分析271、裙楼商场272、专业市场28（五）裙楼商场经营定位建议30（六）投资风险提示30（七）前景展望31四、珠江
3、新城写字楼市场分析34（一）写字楼供应量分析341、2004年前珠江新城竣工写字楼项目342、2005年珠江新城竣工写字楼项目353、2006-2007年竣工的写字楼项目374、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目39（二）写字楼产品特征分析41（三）价格特征分析45（四）客户群分析45（五）竞争区域比较分析471、天河北-体育中心商务区472、琶洲商务区50二零零五年七月一、珠江新城概况（一）总体概况珠江新城，位于天河区西部，广州新城市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。总规划用地面积6.44平方公里，核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米，规划将
4、容纳17-18万居住人口，提供近30万个就业岗位。珠江新城规划中是21世纪广州市中心商务区的重要组成部分，具体的功能定位为：作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地。珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。（二）土地利用现状及特征珠江新城总规
5、划用地面积6.44平方公里，城市主次干道将珠江新城划分为14个街区。规划功能区由西到东主要有以下几个：西区、中轴线区、东1区、东2区和东3区。1、西区A、E、I区A区以商务办公为主。该区目前土地开发进度较慢，投入使用的仅有广东省检察院、广州市检察院和美居中心；在建项目也很少，写字楼海联大厦已处于停工状态，其余地块大部分为空地，广州市妇女儿童医疗保健中心仍未见动工。E区为商住区。该区开发较早，几块居住用地已有商住楼建成并入住，如丽晶华庭、南天广场、漾晴居、星汇园和双城国际，建成在售的也有星汇国际大厦和华普广场。另外，广州海关新业务技术综合楼和110千伏花穗变电站工程仍在建当中。I区为商务办公与商
6、住综合区。该区配套较齐全，空置地块不多。建成已入住的住宅包括名门大厦、新大厦、远洋明珠大厦、浩瀚华轩和碧海湾，在售的也有星辰大厦和保利香槟花园；而写字楼则大部分处于建设当中，包括保利大厦、发展中心大厦、南方电力调度通信大楼、广州国税大厦和广州信合大厦。此外，广东检验检疫大厦、国门酒店和恒福中学珠江新城校区都已投入使用，广州市房地产交易中心也已进驻浩瀚华轩的裙楼写字楼办公。2、中轴线区B、F、J区B区为入口广场与金融办公区。该区位于珠江新城新城市中轴线入口，有较大面积的绿化用地，其余用地大多未开发。投入使用的仅有珠江新城广场，在建的仅有富力的写字楼项目富力盈隆大厦，而珠江新城金融业务楼也处于停工
7、状态。F区为商贸办公区与中央广场。该区用地较少，除绿化外皆为商务金融办公用地。除美居中心投入使用外，富力君悦大酒店、广东全球通大厦和珠江金穗大厦都在建设当中，其余用地还未开发。J区为商务办公区与文化广场。该区以商务和文化设施用地为主，多个项目在如火如荼地建设当中，其中包括珠江新城七大地标中的四个-广州市第二少年宫、广州图书馆新馆、广州歌剧院和广东省博物馆新馆。在建的还包括富力中心大厦和合景大厦两个写字楼项目和富力丽思卡尔顿酒店，其余还有美居中心的临时建筑和少量空地。3、东1区C、G、K区皆为自然村庄与村留商住用地。C区现为冼村的村镇用地。G区有几块中海地产的地块，暂时仍未开发，在建的有一个冼村
8、商住楼项目。其余还包括一些食肆，美居建材中心、车展中心和装饰材料中心的用地。K区一半的用地现时为猎德村的村镇用地，住宅项目利雅湾已建成入住，此外利雅湾南区和中海地产的几个地块正准备动工。4、东2区D、H、L区D区为商务办公与商住综合区。该区现时主要为专业市场的集中地，包括有晶都汽车城、南兴装饰材料城、金天马石材街、金天马家私广场和广东国际名车城专业市场，也有少部分的住宅区，如石牌村回建房、华骏花园、君怡大厦和汇豪大厦。写字楼仅有勤建商务大厦在售，住宅有合景太富和中海地产两个项目在动工之中。H区为别墅区与珠江公园。该区地块较少，除珠江新城别墅和珠江公园外，剩下都是比较小的地块，有个天河石东甲子村
9、复建房的项目在建。L区为商住用地。该区已建成三个大型住宅小区，包括金碧华府、凯旋新世界和新城海滨花园，大部分已入住，还有一个力迅的大型住宅项目-上筑也在建当中。此外还有部分猎德村的村镇建设用地。5、东3区M、N区M区为文化娱乐综合区与赛马场。该区除已改变为汽车城的赛马场外，还未见任何文化娱乐的味道。已有住宅包括天骏花园、跑马地花园和骏逸苑，在售住宅有新推的马赛国际公寓，而写字楼项目就有富力科迅大厦和联通新时空广场在建。其他仍有不少面积的空地和谭村的村镇用地。N区为商住与酒店区。猎德污水处理厂占据该区的几乎一半用地，住宅仅有已建成入住的南国花园，其余大部分为空地。（三）各项配套设施现状1、文化教
10、育设施配套广州市恒福中学（珠江新城校区）、南国花园中学、天河第一中心小学、南国花园小学、猎德小学、红线女艺术中心等。2、金融配套中国工商银行、中信银行、招商银行、深圳发展银行、上海浦东银行、中国建设银行等。3、饮食配套丽晶明珠酒店、春都酒店、稻香园酒店、广州船餐厅、海涛酒店、六合茶香米食府、恒生渔港；星汇园餐厅、汕尾渔港、茂澳渔港、头啖汤等。4、商业配套珠江新城广场；美居装饰材料中心、南兴装饰材料城；美居车展中心、广东国际名车城、名车市场、晶都汽车城、赛马场汽车城；金天马家私广场等。（四）交通组织现状及规划1、交通现状开发至今，珠江新城已完成2条城市景观道路-临江大道和珠江大道，2条交通主干道
11、-花城大道和猎德路，还有30余条次干道及小区内道路的建设，完成道路面积160万平方米。路网虽然较为完善，但公共交通配套仍相对缺乏。目前途径珠江新城的公交线路只有7条，包括63、138、194、195、197、230、293和旅游2号，线网布局简单，接驳区域较少，不少已入住珠江新城的买家和在其办公的人士也明显感觉到交通不便。而且珠江新城现存有较多的断头路，打通将会牵涉较多的拆迁问题。交通问题仍然是影响珠江新城整体发展的瓶颈。2、交通规划地铁三号线和五号线的建成将会对缓解珠江新城的交通起到巨大的作用。地铁三号线为南北走向，在珠江新城有花城大道一个站点，目前在紧张施工当中，预计2005年底将会开通首
12、段广州东站至客村。五号线为东西走向，在珠江新城有珠江新城、猎德和赛马场三个站，并在珠江新城站与地铁三号线换乘，这将均衡辐射珠江新城的东西部，使交通问题得到大为缓解。地面交通路网设计也正在完善。目前珠江新城的布局和路网骨架规划在实施过程中，将根据各具体项目、地块规划和设计进行深化和完善。未来将在珠江新城内建设多个对外出口：花城大道出口正在建设沿广州大道双方向的车行隧道，规划控制了东西向接寺右新马路的跨线桥，交通分流后，地面的左转交通压力将会大大减少；广州大桥北桥头预留了接临江大道和连通沿江路的立交工程，可通过此处与东山区直接连接。将建设猎德大桥、天河东路系统工程，这将是穿过珠江新城南北向的主要交
13、通通道。过江后与海珠区连通，并通过石榴岗路和新光快速路直接到达番禺区或新规划的快捷路南段的新蟯南路。一直延伸至广园东路和粤垦路，通过广园东快速路可分流大量车辆。目前该项目已由广州市政园林局负责委托设计单位进行前期方案设计。结合地铁五号线建设，同步实施花城大道东沿线工程，接上快捷路组成部分的科韵路，规划考虑了设置进出华南路匝道的控制条件；正在做前期方案设计的临江大道东沿线，将进一步提高珠江新城东西向的通行能力。此外，珠江新城中部的兴盛路将兴建一条步行街，西连接珠江大道东路，东连接珠江公园西门。加上位于金穗路和华夏路交叉路口的8号人行隧道和位于马场路和花城大道交叉路口的18号人行隧道，和打通断头路
14、都是近期珠江新城交通建设的重点。（五）大型建筑工程包括广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫、双子塔（分东塔和西塔）和电视观光塔在内的七大标志性建筑将在广州亚运年2010年前建成，目前该七大地标均已动工建设或即将奠基。1、广州图书馆新馆选址J2-6地块，占地面积由原先的1.5万平方米增加到2.1万平方米，估算总投资8.4亿元，设计藏书400万册。目前已进入方案评审的紧张阶段，预计2005年底开工，2007年建成，将成为一个集学习阅读、信息交流、文化休闲等功能为一体的信息化、网络化、智能化、现代化、安全环保的、具有鲜明时代风格和岭南人文蕴涵图书馆。2、广东省博物馆新馆选址J5地块
15、，总建筑面积6万平方米，预计投资9亿元。2004年12月12日正式启动建设，预计2007年7月建成。 在新馆的规划中，文物库房将物库、包括书画库、陶瓷库、铜器库、钱币库、木雕库、玉器杂项库、出土文物库、近现代文物库、民俗文物库、石刻库、矿物化石库、自然标本库、寄存文物库房、临时周转库房。面积约2万多平方米的陈列与展览区主要分为历史、自然和艺术3部分。专家预计广东省博物馆新馆建成后年参观人数可达100万人次。3、广州市第二少年宫选址J1-7地块，总建筑面积45917平方米。2004年5月31日开始动工，已于2005年六一建成并投入使用。按照设计方案，第二少年宫共有大小课室约140多间。其中培训项目的外语、电脑、美术、舞蹈等大小教室约90个，大型展览厅，收藏馆，乐器、合唱、舞蹈排练厅7个，国际交流中心会议室7个。还设置了一个功能先进的演艺中心，约能容纳700人。整座少年宫可同
