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1、 白云电气科技大厦 公共设施分摊费方案（试行）业主单位：广州市世科高新技术有限公司物业公司：广州广电物业管理有限公司编制部门：公司办日 期：2015年4月1日目 录一、公共设施费用分摊原则3二、公共设施费用分摊总面积计算3三、公共设施运行总费用的测算（以设备100%运行时进行成本测算）4四、公共设施分摊费单价计算（单位：元/月/ m）：5五、公共设施公摊费的收费标准6六、周边大厦公摊费对比6七、大厦租户公摊费测算明细表7八、大厦公摊执行单价阶梯式费率参照表8九、大厦设施运营水电费、空调费及分摊费占比率分析表（2014年10-12月份）9十、大厦公摊费用思路组合演示图9根据业主单位与租户所签订的
2、租赁合同（合同条款6.3： 大厦的电梯、卫生间等公用设施的维护、用电等费用由租户根据其租赁面积的比例按照实际发生的费用进行公摊 ，具体的缴纳方案按照业主/物业公司后续发布的通知执行），白云电气科技大厦（以下简称“大厦“）各租户根据其租赁面积分摊大厦公共水电及空调费用。2013年大厦刚建成，集团进驻初期，由于有些公共水电的计量仪器未安装好（比如电梯的独立电表等），同时考虑到大厦进驻前期人员不多，消耗也不大，因此未计收分摊费。2014年，前期为了鼓励租户进驻，促进大厦的招商工作，改进2013年的招商困境，因此作为其中一项优惠政策，经综合考虑，公摊费从2015年开始正式计收。为达到大厦能耗的收支平衡
3、为目的，租户自用的水电费及空调能耗均由用户自行承担，其余所有的公共能耗，都需要根据“谁受益，谁承担”的原则进行分摊，现按租赁合同之相关规定及结合大厦实际水电运行数据，对公共区域水、电、空调冷量特制定以下分摊方案：一、公共设施费用分摊原则1. 总分摊费=总分摊电费+总分摊水费+总分摊冷量费2. 总分摊电费=总电费-地下停车场电费-天面（LOGO）LED泛光照明用电-用户总量电费3. 总分摊水费=总水费-用户总量水费4. 总分摊冷量费=中央空调总费-用户用量总费二、公共设施费用分摊总面积计算因大厦各楼层区域性质有所区分，现按以下分类计算分摊面积（单位：层/ m）：序号项目设备系统名称副楼地下1层主
4、楼1-4层主楼5-6层主楼7-16层主楼17-20层分摊面积(m)备注1面积/8041.6 m10793.2 m3980m19900m7785m/2公共用电费用消防系统、监控中心、给排水、通风、绿化及喷泉灯、楼梯灯、功能设备房 50499.813电梯用电费用电梯系统 50499.82不含未开通的电梯4基本电费楼层/ /34673.205公共用水费用公共水 50499.806公共VIP空调电梯厅 /42714.817公共照明电费走廊、绿墙 50499.818大堂空调费用大堂空调/ 42458.209网络机房网络机房、访客室 50499.8010用户新风费用用户新风电费 50499.81三、公共设
5、施运行总费用的测算（以设备100%运行时进行成本测算）设备功率及运行时间（单位：D=天数；H=小时；KW=功率；K=设备运行系数）：序号项目设备系统名称月运行天数（D）日运行时间（H）运行系数（k）总功率（kw）月运行费（元/月）备注1公共用电费用消防系统、监控中心、给排水、通风、绿化及喷泉灯、楼梯灯、功能设备房30240.103456914799.45270959550.41531662电梯用电费用电梯系统30240.111444163122.89853.4471158不包含未开通电梯3基本电费楼层 3024/201726.4278固定基本费用4公共用水费用公共水3024/ 6123.214
6、8按设备情况估算5公共VIP空调电梯厅21.75100.023527746761.63897.32406946公共照明电费走廊、绿墙30240.11303228493.87633.74833222办公时间为白天模式开启7大堂空调费用大堂空调21.7510/19569.231含大堂冷量费（按156kw/m计算）8网络机房网络机房、访客室30240.1126396231.692570.075681619用户新风费用用户新风电费21.755/15529.5每平方米按18W风量算，风量价按0.63元/kwh计算10合计326453.3841备注：1、以上各分项月运行费用=月运行天数（D）x日运行时间（
7、H）x运行系数x总功率（kw）；其中“/”为不参与功率及运行系数的计算，直接由固定费用或监理工程师估算确立。2、以上第3项为大厦所支出的物业服务费、房地产税费、营业税、易耗品、垃圾清运等月度综合运营支出费用的总和。3、以上第5项为大厦业主单位自用空调费用，包含2层、3层、4层、17层、18层、19层的空调运行费用总和。四、公共设施分摊费单价计算（单位：元/月/ m）：序号项目设备系统名称运行费（元/月）副楼地下1层主楼1-4层主楼5-6层主楼7-16层主楼17-20层备注1面积/8041.610793.23980199007785 2公共用电费用消防系统、监控中心、给排水、通风、绿化及喷泉灯、
8、楼梯灯、功能设备房59550.41531661.179220 1.1792201.1792201.1792201.1792203电梯用电费用电梯系统9853.44711580.19511850.19723510.19965200.22195110.24562134基本电费楼层用户201726.4278/2.194562.204062.204062.20406 5公共用水费用公共水6123.21480.1200.12125220.12125220.12125220.12125226公共VIP空调电梯厅3897.3240694/ /7公共照明电费走廊、绿墙7633.74833222/ /0.151
9、1640.1511640.1511648大堂空调费用大堂空调19569.231/0.3875110/9网络机房网络机房、访客室2570.07568161/0.0508930.050893/10用户新风费用用户新风电费15529.50.307516/0.30751611合计 /326453.38411.80185454.07977833.90624123.92854034.2088335备注：以上第4项为大厦所支出的物业服务费、房地产税费、营业税等月度综合运营支出费用的总和。五、公共设施公摊费的收费标准区域副楼主楼主楼主楼主楼备注情况地下一层1-4层5-6层7-16层17-20层公共水电空调公摊
10、单价（元/m）1.80185454.07977833.90624123.92854034.2088335 按设施运行率的100%0.72074181.631911321.562496481.571416121.6835334 按设施运行率的40% 说明：现阶段大厦租户进驻率为50%左右，按公共设施运行率的40%来计算收费单价，后续随着进驻的提升，结合实际的发生费用，再根据此原则每3个月调整一次收费单价，直到租户进驻率达100%。六、周边大厦公摊费对比白云电气科技大厦为白云区太和镇地标建筑，属甲级写字楼，配套设施齐全，设备选型先进，比一般写字楼较为高端，由于大厦地理位置是太和镇唯一的甲级写字楼，
11、在附近没有可比较的项目，在广州、深圳市中心写字楼除了业户自用的水电费外，一般采用在物业管理费中包含公共分摊电费、水费及空调费用的一切费制做法，为此，将白云电气科技大厦的费用转换成一费制进行对比。1、按费用最高的主楼测算，白云电气科技大厦一费制费用表（含空调、公共水电分摊）：项目管理费公共水电费分摊（最高）大堂平均空调单价（元/m）合计（元）主楼6.00 4.2088335 2.23012.4388335 2、甲级写字楼“一费制”管理费情况对比一览表（大厦附近与市中心大厦）：序号大厦名称具体地址写字楼性质建筑总面积楼高物业管理费1白云电气科技大厦太和镇北太路1633号甲级写字楼5.5万m76.1
12、m12.4392火炬大厦民科园863产业中心甲级写字楼7.53万m68m11.53绿地中心大厦（在建）白云区太和镇大荔村甲级写字楼8.2万m85.5m174天河城大厦广州市天河路208号甲级写字楼10万m200m295万菱汇天河区天河路230号甲级写字楼23万m221m306高德置地广场天河区花城大道87号甲级写字楼92万m282m307中信广场天河北路233号甲级写字楼32万m420m35七、大厦租户公摊费测算明细表目前大厦租户进驻率约为50%，按公共设施运行40%进行预测各租户需要承担的公摊费如下：截止至2015年3月（单位：元/月）：序号单元编号单元名称面积 （m）分摊单价（元/ m）分摊总额（元/月）备注1 101-102 江苏新科电器 228 1.63191132 372.1 2104中国银行 563918.8163106A广州一鸣财务 61.5100.368
