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1、第一部分 规划研究第一章 基本现状分析1.1项目位置清韵盛世百园项目位于沈阳市东北部，东陵区行政区划内，属棋盘山国际风景旅游开发区核心部位，棋盘山风景区大门外，邻接沈阳世园会会址。1.2规划范围规划区范围东至上木村村界，西至沈棋路东侧边沟，南至上木村村界，北至现状国有用地界线，毛望路南侧边沟，总面积约171.3ha。1.3场地现状1地形地貌场地为丘陵地貌，海拔高程介于200340米之间。沈棋路东侧地形较平坦，场地中部形成一条东北西南向谷地，谷地内开阔平缓。此外，山地边缘的地形变化丰富，形成多个指状分布的小型谷地，谷地内空间围合感较好，这在场地南部表现尤为明显。2用地现状场地内原有居民依中部谷地
2、而居，现已全部拆迁。场地西北角建有联排式住宅一品洋房及阳光假日山庄，建设密度较高，风格与周边环境不大符合。场地内用地以农田为主，包含部分葡萄园、梨园及苗圃。在场地西侧及东侧分布了两片成片松林，蓊蓊郁郁，林相较好，与棋盘山风景区的万亩森林联成一体。沿沈棋路东侧及中部谷地内分布两条溪流，水源来自林间泉眼、溪流蜿蜒迤逦，在场地西部相汇流出。场地南北各有一条220kv的高压输电线路通过，对场地内居民及游客都有一定的压迫感。3道路交通沈棋路为场地西界。作为联系城区与世园会及棋盘山风景区的一级公路，沈棋路将改造成为双向六车道的旅游景观大道，路面宽25米，红线宽40-45米，且两侧将各留98米的绿化带。毛望
3、路为场地北界，未来也将进行拓宽，道路红线为40米。此外，沿谷地内有一条现状车行道。场地内还分布了一些小的步行道。第二章 项目背景解读2.1沈阳城市发展背景沈阳市是东北中心城市、辽宁省省会，为2005年“中国十大最具竞争力城市”之一。随着中央“振兴老东北工业基地”战略的实施，辽宁中部城市群（沈阳经济区）区域经济一体化进城的加快，以及世园会举行等巨大机遇，沈阳正表现出为世界所瞩目的发展活力。2.1.1城市空间拓展沈阳市城市形态是由核心区及周围的4个副城、两个组团所构成。其中东部地区依托于棋盘山风景区、世园会、浑河旅游带等，将以旅游度假为中心，形成沈阳的四大发展空间之一。在产业结构调整中，沈阳市也将
4、旅游业定位为支柱产业，要求加快旅游经济的全面发展，加速旅游大项目的开发。解读：本项目应以旅游为出发点，完善沈阳市东部地区的旅游功能。2.1.2城市生态环境建设为改善城市环境，沈阳提出建设森林城市的战略，形成“外围森林环抱，内部绿化成网”的景观格局，实现“林在城中，城在林中”的目标。而表现在空间形态上，即“一山一带两环五楔”的生态格局，其中一山即指棋盘山风景区，本项目恰好位于城市这一重要绿肺中。解读：本项目位于沈阳市的生态敏感地区内，未来建设应坚持生态优先，完善生态环境体系，以提高对城市的生态服务功能。2.1.3郊区化与新农村建设近年来，沈阳市大规模开展高速公路、一环、二环、市内干线的道路建设，
5、加之浑南新区、棋盘山风景区、陵北区域的开发，大大推动了沈阳市的郊区化进程。2005年19月，四个郊区的商品房施工面积达561.7万平方米，占全市的22.2，其中住宅施工面积达514.3万平方米，占全市的26.8。沈阳城市的扩张以及辽宁中部七城市联盟的成立，将进一步促进沈阳市的郊区化发展。随着郊区化进程及“和谐社会”发展目标的确立，城郊及区县的农村建设也日益受到重视。2005年11月4日，沈阳市召开建设社会主义新农村暨郊区工作会议，并下发沈阳市社会主义新农村建设计划和关于社会主义新农村建设的若干政策意见，提出到2010年，四个郊区（苏家屯、于洪、东陵、新城子）逐步转变为城区。郊区采将取“农民新村
6、”的建设模式，通过村屯土地整理折抵、异地腾迁等办法，对城乡结合部规模较小的村屯进行合并，按照城市住宅标准建设农民新村，实行城镇化管理。在落实社会保障的基础上，农村户口可转为非农户口。解读：本项目应结合郊区改造及社会主义新农村建设的大背景，对场地内村庄进行集中整治，改善场地的整体环境，并妥善解决农民回迁问题，建设和谐的、高品质的社会主义新村。2.2沈阳市历史文化背景沈阳有2300多年的历史，历经西汉、辽金、元明清等历朝历代。特别是在清代，清朝入关前沈阳曾经是清太祖和清太宗时期的统治中心，被称作“一朝发祥地，两代帝王城”。这里不仅是满族祖先生活和创业的地方，还修建了被称作清代关外三陵或盛京三陵的清
7、永陵、清福陵和清昭陵。沈阳与抚顺联手，成功地使“一宫三陵”列入了世界遗产名录，正着力联合打造清文化中心的旅游形象。但另一方面，沈阳作为一个传统的重工业城市，随着社会经济的发展，清文化的物质遗存已经不多。故宫、三陵体现的也只是皇族文化，对满族及清朝文化的体现也并不够充分。同时，我们应认识到，沈阳的文化也不仅是满族文化和清文化，沈阳市的历史文化其实更为悠久和丰富。如果我们结合“振兴老东北工业基地”、2006中国沈阳世界园艺博览会的举办等机遇，将本项目置于更为广阔的时空背景下，我们的视野就不会只局限于满族文化和清文化之，本项目也将获得更为丰富和广阔的文化意蕴。解读：本项目在文化体现上应具备更为广阔的
8、历史视野，满族及清朝文化可以成为体现的重点之一，但同时又要突破清文化的局限，对沈阳乃至中国的历史文化作更为深刻与丰富的阐释与体现。2.3棋盘山旅游开发区发展背景棋盘山风景区位于沈阳市区东北部20公里，以自然山水林木为主体，“碧山秀水处，瑞雪绕清风”。旅游区内植物资源丰富，有油松、落叶松、红松等多种针叶树和紫椴、大果榆、辽东栎等阔叶树200余种，800余万株，葱郁的森林使景区充满浓厚的自然气息，令人心驰神往，被誉为“中国山水画的原本”。集森林生态旅游、冰雪旅游、风光旅游、度假旅游、名胜古迹旅游为一体，冰雪旅游等旅游项目已经发展成熟。旅游区游客主要为沈阳、抚顺及铁岭等市的市民节假日休闲，辐射人口达
9、到2000多万，2003年实际接待游客达到了260万人，未来潜力巨大，规划2010年游客将达到740万人次。在将世园会会址纳入管理区后，棋盘山旅游开发区面积达到203km2，将形成“两带三区”的发展结构，建设成为东北地区具有国际水准的风景旅游度假胜地。刚刚完成的棋盘山国际旅游开发区总体规划中明确，应完善旅游度假区内的旅游服务，具体包括旅游景观建设及旅游设施，休闲度假设施，服务设施，生态恢复与保护项目，果蔬菜采摘及观光农业、花卉等相关产业，旅游、会展及文化产业的研发基地等。解读：在主题上，棋盘山以自然山水为主，对历史文化的发掘还较为薄弱，本项目可以对此形成弥补；在特色上，“四山一水”以磅礴大气为
10、吸引点，本项目则以精雕细琢为特色；在功能上，本项目应为旅游区提供必要的旅游景观及旅游服务功能。2.4世园会发展背景2006中国沈阳世界园艺博览会会址位与本项目相邻，将于2006.05.012006.10.31间举办。世园会以“我们与自然和谐共生”为主旨，兼融园艺展示、文化娱乐、综合服务、展会活动等功能，将各类展园、建筑、附属设施完美融入自然景观之中。“世园会”带来的城建、交通等设施加速建设，必将使东部地区富集人流、物流、资金流等，推动东部地区的一体化进程，创造出“世园会经济带”。这为本项目的发展带来了很好的契机。但如此级别和规模的“世园会”的存在，又必然会对本项目“园”的主题造成极大的影响。必
11、须承认，无论从规模还是级别上，本项目的“园”都是无法与世园会竞争的；而如果本项目不能形成与世园会有所区分，那么就可能处于强大的世园会形成的“阴影效应”中，成为一个没有意义的“拷贝”。因此，本项目在环境的主题上应努力创造自身的特色。世园会包括两个室外园区（国际园区和国内园区）、两个室内展馆（综合馆和热带雨林馆）、二十个专题园等，可以说是“洋而今”为主，以地域为区分来布局；本项目要形成特色，则应立足于“历史的”及“中华民族的”，以时间为主线进行组织。解读：本项目应充分借助举办世园会的东风，提升、改造世园会周边环境。应以历史时段为主线，以“古而中”为特色，与世园会形成区分和融合。2.5场地资源2.5
12、.1自然资源场地内依山成谷，植被丰富，流水迤逦。场地自然条件非常优越，背依棋盘山风景区，万亩森林，蓊蓊郁郁；场地内地形起伏，变化丰富；林间泉水汇集成溪，蜿蜒迤逦，在北方十分难得。但场地山势水形皆不以规模而见长，山不见高，水不见深，不能给人高山仰止，景行行止之感，必须认识到场地在自然环境上的不足，并予以弥补和提升。2.5.2历史文化资源项目地处满族自治乡，且为努尔哈赤入关前屯军之地，具有一定的历史文化积淀。场地解读：项目应严格保护林地及水体资源，维护生态环境，应深刻认识到“有山山不高，有水水不足”的不足，发掘历史文化，注入文化内涵，赋以钟秀灵气，使得“山不在高，有仙则灵；水不在深，有龙则灵”。
13、第三章 项目功能解读3.1项目性质解析自1990年代以来，“旅游房地产”概念在我国逐渐风行，本项目也即“旅游地产”类型的复合项目。旅游地产指的是利用旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发契机的地产开发和/或以旅游度假需求为目标市场的地产开发营销模式。依据不同的标准，可对旅游房地产进行各种分类，如下表。旅游房地产分类表产品形式权属交易方式依托的旅游区性质旅游区与地产关系产权酒店、时权酒店、养老型公寓、高尔夫度假村、登山滑雪运动度假村、旅游休闲培训基地等短期租用方式，拥有对应期限内使用权，如一般的旅游酒店、度假村；使用权交易式，拥有一定年限使用权，如时权酒店；产权交易式，拥有部分或全部产权，如
14、第二居所、养老型公寓自然景观依托型；历史人文景观依托型；人造景观依托型旅游景点地产旅游商务地产旅游度假地产旅游住宅地产其中最具意义的是根据旅游区与地产之间关系进行的分类，它着眼于旅游房地产中“旅游”与“地产”的相互关系，具有不同的功能组合，并表现为由公共性向私密性过渡的不同要求，对本项目的发展定位具有指导意义。下面就此分类进行详细区分。旅游区与旅游房地产关系表旅游景点地产旅游商务地产旅游度假地产旅游住宅地产位置旅游区内旅游区内或旅游区旁旅游区内或旅游区旁旅游区内或旅游区旁设施类型观光、休闲等旅游设施商店、饭店等非住宿性的旅游服务设施酒店、度假村等旅游住宿接待设施住宅主要功能观光、休闲、娱乐商业
15、、餐饮、娱乐等旅游服务功能度假功能居住功能对旅游区的主要功能旅游功能性：作为旅游设施或旅游项目旅游服务功能性：提供旅游配套服务旅游服务功能性：提供度假服务景观性使用者是否拥有产权否否可拥有部分产权全部产权这里需要对景观住宅地产与旅游住宅地产进行区分，前者在地产界已经通行数年，主要是以景观为标尺，主要是强调为业主营造舒适、优美的景观与环境，后者则不仅重视景观营造，还着眼于社区人文品味和氛围的建设。而本项目位于棋盘山旅游开发区核心部位，交通区位优越，环境优美。因此本项目的发展要能为棋盘山增色添彩，不仅提供旅游服务功能的完善，它本身还应成为旅游区的一部分，创造旅游产品。项目性质解析：本项目作为旅游地产，应综合具备提升景区环境、提供旅游体验产品、完善旅游服务功能等多种功能，同时又能创造宜人的居住空间，因此需要地产与旅游在景观上互相融合，在功能上相互补充。3.2同类项目借鉴：3.2.1北京八大处山庄北京八大处山庄是北京绿化带工程和香山地区危旧房改造项目，离香山很近。香山作为北京的上风上水地带，是历代皇族青睐的居住宝地，这里拥有浓厚的文化底蕴；同时，香山、北京植物园、卧佛寺、碧云寺赋予香山地区独特的自然环境优势，许多北京人对香山有着独特的情结。此外，四环与五环的开通，大大拉近了
