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1、（物业管理）论我国物业管理状态论我国物业管理现状、存在的问题以及解决对策目录引言第一章 我国物业管理现状第二章 物业管理存在的问题及原因分析2.1、体制问题2.2、法律法规滞后，体系不完善2.3、政府职能的问题2.4、市场化程度不高2.5、物管企业规模小，难以发挥综合优势第三章、物业管理的对策3.1政府方面3.1.1、物业管理重在立法3.1.2、政府职能的转变3.2企业方面3.2.1、物管企业的运营和发展3.3社会方面结语参考文献谢词引言本文主要从物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的问题及原因，且根据对这些原因的归纳总结，分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解决方案，
2、以期引起业界的共鸣且进行更深层次的探讨，共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。关键词：物业管理、业主、业主委员会第壹章、我国物业管理现状自1981年我国第壹家物业管理X公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万，年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾
3、馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理仍存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。和物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到2000年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的有98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理的有82485.65万平方米，实行物业管理率为20%.从我国物业管理的发展实践见，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢
4、。统计数字说明，经济发达地区和经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。第二章、物业管理存在的问题及原因分析我国物业管理虽然发展了20来年，但和国外成熟的物业管理相比仍有很大的差距。同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业，仍存在着很多问题和不足。2.1、体制问题从体制上考察我国俩万余家物业管理企业，80%之上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%之上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。2.2、法律法规滞后，体系不完善我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性
5、法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家部委（局）和各地方政府虽然颁发了城市新建住宅小区管理办法、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、物业企业财务管理规定、住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法、关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知、物业管理企业资质试行办法、物业管理委托合同示范文本、业主公约示范文本、前期企业管理协议示范文本等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。因此，总的来见，目前我国物
6、业管理立法仍滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。2.3、政府职能的问题首先，政企没有完全分开，企业无法独立运作。深圳市有壹批物业管理企业，其效益、品牌都堪称壹流，也颇具规模，改制条件已成熟，企业的运营者、员工都强烈要求改制,结合自身实际情况选择运营者和员工持股市，然而改制方案长期被卡在上级管理部门。不予批复的原因何在?某些领导者壹语道破天，“你们都去搞持股运营了，我仍管什么?”；其次，政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业运营活动直接干预；第三，管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往壹个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。以
7、物业管理收费为例：既要报物业主管部门的资质检查证书；又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准，仍要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过，最后才能确定收费标准，领取收费许可证，壹个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。2.4、市场化程度不高我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着壹些非市场化的运作。首先，物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制仍未真正形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用仍未真正发挥。而且，物业管理企业和建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系
8、，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面仍没有完全改变。物业管理仍没有形成有利于竞争的统壹的市场。其次，市场化程度不高仍表当下物业管理的价格管理体制和运行机制上。其基本做法是政府定价或制定指导价，建设单位补贴,多种运营、以副补主。物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损运营、无发展后劲。物业管理长期低成本运作，使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。2.5、物管企业规模小，难以发挥综合优势目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。据统计，到2000年底
9、全国实行物业管理的房屋建筑面积131861.76万平方米，而物业管理企业近2万家，从业人员达200万人，平均每个物业管理企业仅管6.59万平方米，其中小的企业仅管理俩万多平方米的物业，每个物业管理人员平均只管669.31平方米，可见管理规模之小。就拿我国物业管理的发源地深圳来说，各类物业管理机构有1200多家，其中21家成规模的企业合起来，管理面积也不过7000万平方米，小的不足10万平方米,甚至建俩栋楼的开发单位也成立壹个物业管理X公司。然而“麻雀虽小，五脏俱全”,“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费。深圳每年的物业开发量最好的年景也不过1000万平方米,如按管理机构平均分配，每家仅分不足
10、1万平方米。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。第三章、物业管理的对策3.1政府方面3.1.1、物业管理重在立法市场经济实质上是完善法制下的经济，我国要建立完善的社会主义市场经济体制，就必须建立起壹套完善的和之相适应的法律制度。完善的物业管理法律体系应在和国家已经颁布实施的其它法律法规相互衔接和协调的前提下，由不同层次、不同类型的法律规范组成的有机整体，且成为国家法律体系中必不可少的分支。根据我国物业管理立法的现状，按照法律、法规的调整对象，结合我国物业管理行业的特点
11、及面向未来的发展要求，物业管理的法律体系应包括以下几个方面：从物业管理业务来见，壹是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。以住宅区物业管理为例，有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例的精神下，分别制订出上述类型物业的管理办法，组成物业管理法律体系的子系统。3.1.2、政府职能的转变我国已经加入WTO，为适应世贸组织的规范和要求，提高我国物业管理行业的
12、整体水平以应对未来国际化的竞争，我国房地产管理部门和物业行业的相关主管部门必须以世贸组织规则为参照系数，将管理体制和运行机制和国际惯例接轨，服务水平和服务效率向国际水平见齐，积极转变政府职能，做到归位而不越位、定位而不错位，真正成为物业管理市场的宏观调控者、法规的制定者、公平竞争的维护者，为物管企业创造良好的发展环境。是政府和企业壹定要彻底分开。政府要加强服务意识，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持和引导。例如实行物业管理服务价格由市场机制自行决定，政府不对市场行为进行干预。是减少管理部门和管理层次，加强物业管理相关各部门之间的协调运作，实施科学管理。是要建立物业管理市场准入制度
13、。市场经济下物业管理企业应具备的基本条件：、资质条件、参和规划设计，实施质量监督的能力。、编制物业管理区域管理方案和办法的能力、具有壹支热爱物业管理工作，作风好，业务精，技术熟练的员工队伍。、从事物业管理管理人员应具备的知识3.2企业方面3.2.1、物管企业的运营和发展在当前面临着诸如法制不完善、市场化程度不高、物管利润较低的情况下，作为壹个新兴的行业，物业管理将走向何方？又该怎么走呢？这些都是我们特别关注的问题。根据物业管理所处的现实及对未来发展的分析预测，我们能够见出物业管理从发展到成熟将经历三个阶段：第壹阶段（即现阶段），物业管理的生存阶段由于受物业管理市场不规范、法制法规不健全、物业管
14、理消费观念不强、物业管理市场化程度不高等因素影响，目前，整个物业管理行业仍处在非常艰难的求生存阶段，低利润高风险导致物业管理企业运营如履薄冰。首先，由于物业管理市场没完全放开，许多物业X公司仍受制于开发商，只能依赖于开发商的发展而发展，开发商运营的好，不断开发新项目，物业X公司才能够不断接管，逐步壮大；其次，由于政府定价或制定指导价，物业管理X公司不能量入而出，在达不到规模效益的情况下只能是亏损；再者，由于法规不完善，物业X公司、业主和开发商之间权利责任不明确，导致物业运营的纠纷不断，严重影响物业管理X公司的身誉和效益。基于之上原因，现阶段的物业管理发展战略只能是立足现实，利用壹切能够利用的资
15、源，开展多种运营，以求得更大的生存空间。第二阶段，物业管理的“战国时代”规模化运营和兼且重组的兴起随着物业管理市场的进壹步放开、各项法律法规的完善、广大业主对物业管理消费意识的增强，市场主体相关各方权利责任的明确，如物业X公司在楼顶设置广告牌、利用公用场地和公共设施进行营利的行为将会受到限制。物业管理必将回到物业管理服务及关联度较高的业务上来。物业管理作为壹个保本微利的行业，它的收入主要是靠管理面积的多少来决定的，更重要的是建设部对物业管理企业实施的资质管理中，对壹二三三个等级的物业管理企业在管理面积上都有明确的划定。因此，在物业管理企业规模化运营中，管理面积的对外扩张必然是物业管理企业追求的第壹目标，这也是物业管理企业的壹种扩张方式。第三阶段，物业管理的回
