景区门票收费权质押贷款评估案例.pdf

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1、数据 要闻SHUJU YAOWEN 景区门票收费权质押贷款评估案例 周香泉 景区资源经营权质押贷款， 是以景区资源经营权 作为质押的一种贷款形式。 景区资源经营权有多种形 式， 其中景区门票收费权利是主要形式。由于旅游门 票收费权利便于行使和运作， 因此， 旅游门票收费权质 押贷款得以迅速发展， 并成为当前旅游景区的主要融 资途径。门票收费权质押贷款,既可以为金融机构扩 展贷款空间,又可以拓宽景区企业的融资渠道， 缓解经 营资金不足， 有效支持景区企业的快速发展,属于双赢 的好事。 但其具体操作及评估方面需要探讨的细节还 很多,有待在实践中摸索和完善。 一、 评估方法的选用 根据中评协2008

2、217号 资产评估准则无形 资产 的相关规定， 无形资产评估的三种基本方法为收 益法、 市场法和成本法。 根据评估目的、 评估对象、 价值类型、 资料收集情 况等相关条件， 在分析收益法、 市场法和成本法三种资 产评估基本方法的适用性的基础上， 本次评估选择收 益法。具体原由如下： 由于评估对象所涉及的XX景区是当今世界上古 老的、 以XX为特征的生态型XX景区， 距今已有二千 多年的历史， 是一个集巴蜀文化、 水文化、 秦文化、 人文 名胜为一体的景区， 其复原重置成本无法取得和难以 用货币价值计量， 故不宜采用成本法。 由于XX景区的特殊性，不存在类似门票收费权 转让的交易案例， 故不宜采

3、用市场法。 由于XX景区具备持续经营的基础和条件，资产 经营与收益之间存有较稳定的比例关系， 未来预期收 益及其所承担的风险可以预测并用货币衡量， 且委托 方提供了历史经营资料和未来收益预测资料， 故可采 用收益法评估XX景区门票收费权的市价值。 1.收益法的基本公式 收益法的基本公式为： 评估价值=未来收益期内各 期的收益现值之和， 即： = = 1Ri (1+ r) 其中：P采用收益法评估的无形资产价值。 Ri未来第i个收益期的预期收益额； r折现率； i收益年限， 起始2009年12月31日i=0 2.收益法的具体步骤 （1） 预测企业的未来收益。 根据XX景区提供的财 务会计资料及客流

4、量资料， 通过分析、 判断和验证， 合 理地预测在未来一定时期内的门票收入及相关成本费用。 （2）预测收益期限。根据XX景区所在行业及自 身的特点， 合理预测收益期限。 （3）选择折现率。根据XX景区所在行业盈利能 力、 盈利风险及企业的负债等情况， 选择合适的折现率。 二、 门票收费权价值测算主要过程 评估人员根据收集到的XX景区所在行业历史资 料及XX景区提供的历史财务信息、目前经营状况及 未来门票收入预测等相关资料， 并采用恰当的评估方 法对XX景区提供的资料进行分析调整，以此预测未 来有限年期的收入、 成本费用、 净收益、 经营风险及净 现值，从而评估出委估XX景区门票收费权的市场价

5、值， 具体过程如下： 1. 收集分析行业基本信息 （1） 旅游业概况。世界旅游业发展势头强劲， 发展 潜力巨大， 据世界旅游组织等机构的资料显示， 二十世 纪九十年代开始， 全球旅游业已取代石油、 钢铁、 汽车等 传统工业成为全球第一大产业。据WTO统计，2009年 旅游业收入有望占全球GDP总量的9.3%， 全球范围内 旅游业就业人数2.1亿，占全球就业总数的7.4%，据 WTO预测，2020年， 全球国际旅游到访人次将达16亿， 年均增长率5.6%。 旅游消费具有如下内在优势： 一是旅 游业关联度高， 产业链长， 带动性强。与旅游相关的行 业超过110个， 旅游消费对民航、 公路、 铁路、

6、 商业、 住宿、 餐饮、文化娱乐等都有比较明显的拉动作用。据统计， 资产 评估ZICHAN PINGGU 资产 评估ZICHAN PINGGU 22012 2012年第2期 总第47期 行政事业资产财务与行政事业资产财务与 旅游消费对住宿业的贡献率超过90%， 对民航和铁路客 运的贡献率超过80%， 对景区 （点） 的贡献率接近80%， 对公路客运的贡献率超过60%， 对文化娱乐的贡献率超 过50%，对餐饮业和商品零售业的贡献率超过或接近 40%。 二是旅游消费涵盖了行、 游、 住、 食、 购、 文、 医等多 个方面， 覆盖面广、 受众面广、 重复性消费特征明显， 随 着人们收入不断增加， 旅

7、游消费需求将持续增长， 旅游 消费的潜力越来越大。三是旅游业是劳动密集型行业， 就业容量大、 就业层次多、 就业方式灵活， 特别有利于农 村富余劳动力就地转移。四是旅游业适应性强， 在危机 和突发事件之后， 旅游消费恢复快， 启动成本较低。五 是发展旅游消费， 有利于促进消费结构优化和升级。 （2）XX市旅游业概况。2000年至2009年，XX市 旅游人数、 旅游收入和景区门票收入均连续保持较快 的增长速度，2009年接待游客958万人次， 年均增长率 9.6%； 实现旅游综合收入42.08亿元， 年均增长率18.5%； 门票收入2.19亿元， 年均增长率16.7%。 按照XX建设 国际旅游城

8、市总体目标， 到2015年，XX市就能实现年 接待游客2,000万人次以上、 入境游客突破60万人次、 旅游综合收入160亿元， 以旅游业为龙头的现代服务 业占该市生产总值60%以上， 拉动该市社会消费品零 售总额突破120亿元， 吸纳就业人数16万人以上。 2. 了解 XX 景区基本情况 XX景区位于XX市城西， 拥有 “世界文化遗产” 、 “AAAAA国家级旅游景区” 、“最具特色的中国十大景 区” 、“国家重点景区” 和 “全国爱国主义教育示范基地” 等荣誉， 被 四川省 “十一五” 旅游产业发展规划 列入 国际休闲度假旅游区的发展目标。 3. 分析 XX 景区在同行业中的优势 （1）

9、景区收入稳定： 由于旅游景区是旅游产业发展 的核心要素， 也是主要的旅游吸引物， 特别是拥有自然 旅游资源和历史文化旅游资源的景区， 稀缺资源垄断 优势明显， 具有永久价值， 相对于旅行社、 酒店类等旅 游企业， 由于很难被复制和模仿， 竞争相对温和、 游客 数量随着行业的增长而平稳上升， 门票收入比较稳定， 经营状况较好， 景区资源也有望成为未来旅游资源整 合的主旋律， 随着景区资源的整合和国内旅游消费结 构的转变，XX景区将迎来良好的发展契机。 （2） 世界级旅游景区： 在中国， 旅游景点资源数量有 限， 尤其是4A以上景点供不应求， 根据国家公园网提供 的信息， 截止2008年， 中国目

10、前有66个5A国家级旅游 景区，110座国家历史文化名城，187个国家重点景区，37 处世界遗产。XX位于国家历史文化名城XX市境内， 距 XX市区16公里， 是中国首批公布的景区之一，1982年， XX作为四川青城山- XX景区的重要组成部分，被国务 院批准列入第一批国家级景区名单。2007年，XX旅游 景区经国家旅游局正式批准为国家5A级旅游景区。2000 年11月， 青城山与XX根据文化遗产遴选标准C（II）（IV） （VI） 被列入 世界遗产名录 ，XX景区具有全球性的艺 术观赏、 历史文化和科学研究价值， 是世界上品位和知名 度最高的旅游资源、 全人类的宝贵遗产和海内外广大游 客向往

11、的旅游胜地， 具有独特的资源优势。 （3） 景区基础设施：XX市西与成都紧邻， 距成都市 区40公里， 距双流国际机场50公里， 是成都平原经济 圈的重要组成部分， 是成都市旅游、 会议、 度假和高新 技术副中心， 是全省两条重要黄金旅游线西环线、 九环 线的交汇地和客源枢纽。 成灌高速公路、 都汶高等级公 路 （在建） 、 成灌铁路和多条旅游快速通道穿越市境， 初 步形成了航空、 铁路、 公路为一体的立体交通网络， 青 城山距离XX市区16公里， 拥有良好的基础服务设施。 （4） 产业体系：XX市现有XX、XX、XX三大各具特 色的旅游景区， 基本形成了以世界文化遗产观光旅游 为龙头， 集生

12、态旅游、 休闲旅游、 度假旅游于一体的旅 游产品体系， 成为四川省旅游重点发达地区， 是四川省 四大优先旅游区之一成都口岸旅游区的核心组成部分。 （5）市场营销：XX景区于2000年与四川省九寨 沟、 峨眉山、 黄龙、 乐山大佛、XX五大遗产景区成立四 川遗产景区营销联合体， 按照资源共享、 优势互补、 客 源互动、 联合营销的宗旨， 根据目标市场的需求变化， 不断创新联合促销的方式和手段。 首先突破传统营销 机制大包大揽、 各自为政、 管营一体的重重障碍， 其次 转变市场拓展观念， 变旅游促销为旅游营销， 变旅游营 销为品牌营销， 变品牌营销为文化营销， 变短时营销为 长效营销， 做到旅游品

13、牌和市场营销的可持续化， 取得 了市场营销的显著成效， 门票收入逐年稳步增长。 4. 收集景区历史经营信息 根据委托方提供的审计报告和会计报表，XX景名 胜区近年来经营状况概况见表1： 资产 评估ZICHAN PINGGU 资产 评估ZICHAN PINGGU 5. XX 景区营业收入 （门票收入） 预测 景区营业收入 （门票收入） 是门票收费评估的重点 和难点，本次评估在分析行业信息资料的基础上，对 XX景区提供的相关资料及收益预测资料， 通过分析、 判断和验证，合理预测XX景区在未来一定时期内最 有可能实现的门票收入。 （1） 历史资料分析， 主要包括门票收入变动趋势分 析和门票收入变动趋

14、势原因分析； 根据XX景区提供的旅游人数及财务资料， 除2008 年受5.12地震影响外，2004年至2009年，XX景区旅 游人数和门票收入均呈现上升趋势。 （2） 门票收入预测考虑的主要因素， 主要包括门票 收费标准和购票人数预测， 综合分析如下： 旅游行业快速增长态势。 世界经济的发展决定 和制约着现代世界旅游市场的形成和发展， 目前全球 约有10亿人次的出境游客， 到2020年， 这一数字将达 到16亿人次。 根据 中国旅游经济蓝皮书 （No.2） ，2010年， 国内 旅游人数将达21亿人次， 环比增长12%， 国内旅游收 入1.1万亿， 环比增长14%。 入境旅游人数将达1.36亿

15、 人次， 环比增长8%， 旅游外汇收入420亿美元， 环比增 长10%。 出境旅游人数约5400万人次， 环比增长15%， 出境旅游花费480亿美元，环比增长14%。全年旅游 业总收入将达1.4万亿元， 环比增长13%。 根据国务院关于加快发展旅游业的意见 ，到 2015年， 国内旅游人数达33亿人次， 年均增长10%； 入 境过夜游客人数达9000万人次， 年均增长8%； 出境旅 游人数达8300万人次， 年均增长9%， 旅游消费相当于 居民消费总量的10%， 旅游业总收入年均增长12%以 上， 旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%， 占 服务业增加值的比重达到12%， 力争到202

16、0年我国旅 游产业规模、 质量、 效益基本达到世界旅游强国水平。 据业内人士预计， 到2020年， 中国将成为世界第一大 旅游目的地国和第四大客源输出国， 入境旅游人数将 达到2.1亿人次； 国际旅游外汇收入580亿美元， 国内 旅游收入2,500亿美元， 旅游总收入将超过3,000亿美 元， 其占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。 地震灾后重建恢复情况。5.12地震虽然不可避 免地将对XX景区的旅游市场形成一定的冲击， 根据委 托方提供的信息， 随着景区的灾后重建计划的实施，2009 年旅游人数、 门票收入已超过地震前的同期水平， 从长 期和整体来看， 景区游客人数和门票收入将逐步增加。 购票人数预测。 本次评估以2007年、2009年景 区购票人数平均数为基础， 结合委托方提供的历史财 务信息资料、 预测资料、 灾后重建恢复资料及评估人员 的专业判断， 根据评估有期限内购票人数低于历史增 长速度的原则，对2010年至2014年的购票人数进行 预测， 预测年均增长约4%。 门票收费标准预测。根据国家发展改革委关