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1、战略投资部拓展流程管理2012-8-13一、目的及适用范围 为规范项目拓展流程，提供决策依据，特制订本流程; 本流程适用范围为北京海航置业房地产新项目拓展论证管理工作，以及相关研究工作。二、职责 战略投资部1.负责拓展项目信息收集、市场调研、现场踏勘，针对宏观经济、区域经济、房地产市场调查相关工作。2.项目初步操作方案阶段，与招标与成本管理部、项目管理部、合规部、计划财务部进行非正式沟通，确定项目定位、运作方式、成本估算、投资收益测算等形成项目初步操作方案，报项目评审会审议；成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司撰写项目初步操作方案。3.可行性研究阶段：战略投资部牵头与项目方进行深入洽谈
2、，制定可行性研究计划，通过项目背景调研，确定初步项目定位建议，并以其为核心组织各相关部门开展相应职责工作，最终形成项目预可研；成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司撰写预可研。4.决议、评审阶段：负责将预可研报经营层进行决议、评审，对通过决议的项目，根据经营层意见对可行性研究报告进行修改，完善；5.立项阶段：启动集团内部项目立项工作,但成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司进行立项。6.立项通过后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查、商务谈判、拟定协议并进行内部报批，根据报批情况开展下一步工作。 合规部1.初步操作方案阶段，提供法律风险防范意见；2.可行性研究阶段：对合同等
3、法律文件进行审查，提出法律意见。 项目管理部1.初步操作方案阶段，提供土地、规划分析及规划草案；2.可行性研究阶段：提供土地整理、工程技术、进度分析。4 招标与成本管理部1.初步操作方案阶段：提供项目成本初步估算；2.可行性研究阶段：深化成本估算方案。5 计划财务部1.在可行性研究阶段：提供初步资金方案。2.可行性研究阶段：落实资金方案、税务筹划。6 项目评审会由各职能部门经理组成，负责对项目初步操作方案进行评审。7 投资决议会由公司经营层领导组成，负责对项目预可研进行决议。三、流程说明 战略投资部根据项目信息，进行市场调研及现场踏勘，分析区域宏观经济发展水平、产业状况、收入水平，调研区域房地
4、产市场行情，项目所在区域竞品项目概况等，该环节由战略投资部牵头负责。招拍挂项目在此环节的操作周期为10天；其他类型项目在此环节的操作周期根据项目特点、了解信息的进度及合作方的配合情况而定，一般不超过20天。 通过初步了解及调研，战略投资部认为可以否决的项目，报部门总经理审批，否决项目或要求进一步调研。操作周期为2天。 战略投资部主持对项目进行初步市场定位、初步方案设计、操作思路、完成简单的成本估算及相关经济测算，编制项目初步操作方案，各职能部门配合。该操作周期为5至10天。 项目初步操作方案提交项目评审会审批。项目评审会由各职能部门经理组成，经过项目评审会，决定项目放弃或继续深化。操作周期为2
5、天。 通过项目评审会的项目，进入项目可行性研究阶段，由战略投资部组织各职能部门共同完成项目预可研。该操作周期为5至10天。 预可研提交投资决议会审批。投资决议会由公司经营层领导组成。三分之二以上领导否决的项目应放弃；针对领导提出的问题可以形成解决方案的应修改可研报告重新上会；全部通过无大问题的项目应进入项目立项阶段。该操作时间周期为2至5天。 充实完善立项报告，启动项目内部立项。内部立项通过后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查，推进商务谈判、协议拟定及后续的协议签署。 协议签署后，交由项目公司推进，财务、报建等部配合完善手续。四、相关文件及交付成果文件 交付成果文件1.附件1项目初步
6、操作方案：包括项目概况、市场研究、产品定位、成本估算、投资收益测算、风险分析等 2.附件2预可研：包括项目概况、市场研究、产品定位、规划设计、开发计划、成本估算、投资收益测算、资金筹措及运用、风险分析等。2 相关文件1. 附件3盘源初始信息记录表2. 附件4资料清单3. 附件5土地信息采集表4. 附件6项目市场调研计划表5. 附件7项目市场调研表6. 附件8尽职调查清单7. 附件9项目可行性评审方式、要求、及相关事项附件1项目初步操作方案一、项目名称及类型命名规则为“城市或地理位置+项目名”，一经确定后则对内统一使用。二、项目背景主要包括项目来源、项目获取方式、合作意向、洽谈的进展、项目获取的
7、意义等内容。三、合作方及合作条件 合作方背景介绍 合作方提出的主要条件，洽谈进展等。四、项目位置 项目位置：主要包括项目在城市中的位置、所处的功能区、该功能区定位与发展状况、区域交通情况。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 项目四至范围 项目周边配套附图：地块四至范围及周边设施图。五、项目现状及权属状况 土地现状：包括七通一平情况、宗地内是否有拆迁、高压线等对开发有较大影响的因素；开发手续进展，取得政府审批文件情况。 建筑物现状：外立面，内装修，设施设备等。附
8、图：现状图 土地权属的说明，包括土地使用权人、土地用途、土地使用年限等。 房产权属的说明（如有） 规划控制指标项目指标备注用地性质总用地面积亩其中净地面积亩代征地面积亩地上建筑面积万平米其中住宅写字楼商业地下建筑面积其中地下车库人防及配套容积率控制高度米建筑密度%绿化率%停车位个数六、项目公司概况（如果涉及公司股权收购）包括公司历史沿革、注册资本、经营和开发资质、股东及股权结构、公司资产负债和财务状况等。七、市场分析 区域市场行情（包括商圈或板块分布、供应量、销售价格、租金及出租率等）； 区域市场在整体市场的地位及发展趋势； 项目在区域内开发的机会点与市场潜力。 结论：产品开发或经营定位，包括
9、市场定位、价格定位、产品建议等。八、投资及收益估算投资成本预测、租售收益预测、投资回报率、资金需求和计划等。（股权收购类项目应说明税务筹划情况）。九、项目运作思路获取项目的整体操作思路和流程，存在的问题和解决建议十、综合建议与计划 综合判断 工作计划附件2-1预可研开发类投资项目目录第一部分 项目决策背景一、外部环境 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：规划交通的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 项目渊源，特
10、殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 公司提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第二部分：项目概况一、项目位置项目所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、项目四至及现状
11、四至范围； 项目现状，包括是否有拆迁、高压线等对开发有较大影响的因素；附图：四至范围图、现状照片。三、项目周边配套 交通状况现有交通体系说明，包括高速公路、城市干道、公交系统、轨道交通系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育、医院、大型购物中心、文化体育娱乐设施、公园、银行、邮局等配套设施。四、项目周边自然人文环境根据个案特性描述，没有的可以不写五、大市政配套（七通一平）道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、供电、燃气、供热及生活热水等大市政条件是否具备，并
12、说明接入成本。六、规划控制指标具备条件的尽可能填写，下表可按实际情况适当调整项目指标备注用地性质总用地面积亩其中净地面积亩代征地面积亩地上建筑面积万平米其中住宅写字楼商业地下建筑面积其中地下车库人防及配套容积率控制高度米建筑密度%绿化率%停车位个数第三部分：法律及政策性风险分析一、合作方式及条件 合作方基本情况：名称、主要股东投资情况、注册资本、成立时间、特殊背景等； 合作方式：例如：直接购买项目、收购公司股权、共同设立公司等。 交易价格、总地价、楼面地价等。 付款进度及与付款条件。 其他合作的主要条件 与合作方式相关的其它法律规定二、土地法律及权属状况 开发手续进展，取得政府审批文件情况；
13、土地权属的说明，包括土地使用权人、土地用途、土地使用年限等，是否有抵押、查封或他项权利等。第四部分：市场分析一、区域市场综述对销售型物业按照下表列示区域内项目的主要指标，并从产品供应、需求、消化速度、租售价格等方面对区域市场作分析描述。楼盘名称项目1项目2项目3项目4用地面积（亩）建筑面积 （万）总套数（套）容积率产品类型主力户型开盘时间已推总量（套）销售价格（元/）月均销售套数销售率开发商附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。二、区域内表现最好个案状况三、近一年内区域内土地供应状况（开发类项目填写）名称土地坐落占地面积（亩）建筑面积（万m2）土地用途总成交价（万元）楼面地价 （元/ m2）竞得人附图：成交土地位置分布图四、小结： 区域市场在整体市场的地位及发展趋势 项目在区域内开发的机会点与市场潜力第五部分：项目总体定位一、项目素质分析 优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。 劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。 机会：从市场机会、树立品牌形象、地区性优惠政策
