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1、湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告 XX大市场三期可行性分析报告湖北昊天投资有限公司 2011-1-6第一章项目开发宏观经济环境的概述4一、咸宁宏观经济41、咸宁概况42、咸宁经济概况53、咸宁商业概况84、咸宁人口概况95、咸宁交通概况10二、城市规划11第二章咸宁房地产市场12一、咸宁房地产市分析121、土地供应123、市场价格134、市场产品145、客户构成146、商业项目调研147、市场调研总结：16二、咸宁市地产市场及市场特征17三、咸宁市消费市场的特征17第三章 区域市场中昊天大市场18（一）项目概况18（二）开发商简介19（三）周边配套19（四）咸安经济开发区基本情况
2、20第四章 昊天大市场项目价值分析21一、昊天大市场目标定位:21二、招商定位:22三、影响项目价值实现的要素：22四、昊天大市场定位及特色23五、项目的优势及机遇24六、本项目的潜值26第五章 昊天大市场工程与销售招商计划27第六章昊天大市场的销售预测评价28一、营销策略研究28（1）商品市场目标定位28（2）招商策略28二、优势分析29第七章 环境保护、安全卫生和节能291、环境保护执行标准292、污染物与污染源303、环境保护措施304、安全卫生305、防雷接地306、消防317、卫生和治安管理318、节能31第八章昊天大市场的财务评价32一、昊天大市场项目销售及成本评价32一、销售收入
3、：32二、昊天大市场经济分析指标33昊天大市场经济分析表33昊天大市场三期经济分析表342、资金筹措36第九章 项目风险分析36一、社会、政治、文化等方面的不确定性和风险36二、经济发展方面的不确定性和风险36三、市场方面的不确定性和风险37四、房地产开发过程中的不确定因素37五、用决策树计算项目综合风险值38第十章 可行性研究成果39 前 言昊天大市场项目是湖北昊天投资有限公司在咸宁市咸安经济开发区中心地带投资的一个精品项目。其定位和开发既是经济开发区产业乃至咸宁市产业导向发展的需要，也是构筑房地产精品战略为特色的现代化大城市的一个重要组成部分。其开发意义就在于它既能为完善咸宁市的投资环境服
4、务，又能提升项目整体价值和发展潜力，同时又能为其注入崭新的经营，创造市场需求，从而嬴得消费者的认同和接受。因此，对昊天大市场项目的定位和开发将为经济开发区聚集人气，完善及规范房地产开发市场，加快城市建设步伐将起到举足轻重的作用。对昊天大市场项目进行可行性研究，其出发点和归宿都依托市场的现实状况与发展潜力，前者是针对现行咸宁市经济发展状态和人民的消费水平、心态以及现有消费市场状况作一客观而深入的调研，从而对项目发展前景有一个准确明晰的判断；而后者则是在前者的基础上就挖掘、培育和营造项目特有的市场领域，制定战略战术，以求该项目嬴得广阔的市场。昊天大市场项目的可行性研究是从以下四个方面入手的：首先，
5、调查了咸宁市房地产及消费市场的发展历程，切实探讨政府相关的产业政策和投资导向，从而把握发展本项目的新机遇；其次，调查分析咸宁市特别是经济开发区地产及消费市场的现状与特征，剖析市场跌宕起伏的关键因素，以便对项目的定位有一个明确的指引；其三，对咸宁市房地产及消费市场开发项目的调查，对照其开发经验和教训分析昊天大市场周边环境，寻求规避风险的有效途径，此外对经济开发区新的发展形势进行探索。咸宁市素有“湖北南大门”之称，历为南下北上的主要通道，昊天大市场地处咸安经济开发区107国道，为咸宁市与武汉市之间的必经要道,周边多家大型建材机电企业与之相邻,并有大量新进驻企业厂房在建，潜在客户众多、地理位置优越是
6、昊天大市场项目销售的最大的一个亮点，周边环境舒适，生活设施齐全，结构合理，配套设施完善，交通便利，目前咸宁市因经济政策的优越及投资环境良好，城市生活水平上升，大量新兴企业及房地产项目涌入咸宁，城市建材、装饰材料、家具等市场需求巨大，咸宁现也拥有各类专业市场多个，但这些市场规模小、布局分散、设施简陋、交通不便、货品单一，缺乏整体的辐射力和强大的核心竞争力，就急待进一步的整合和提升,为本项目的商业部分的销售提供了强有力的保障和机会。现状的摸底和探讨，有助于昊天大市场的全面启动起到客观上的指导作用。第一章项目开发宏观经济环境的概述一、咸宁宏观经济1、咸宁概况咸宁，位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂
7、赣三省交界处，俗称“鄂南”。 有“湖北南大门”之称。它东邻黄石、鄂州，西与荆州市的洪湖市隔江相望，南接潇湘岳阳，北靠九省通衢武汉。距北京、上海、广东、成都空中距离在1000公里左右。咸宁成为武汉城市经济圈核心城市。良好区位交通条件，让咸宁成为武汉城市经济圈与长株潭城市经济的“两型社会”结合部，成为湖北承接沿海产业转移的桥头堡，成为湖北在中部率先崛起的重要增长极。2、咸宁经济概况近年来在武汉“8+1”城市圈发展计下，咸宁发展进入快车道，初步测算，2007年，全市生产总值达到280亿元，年均增长12.1%，人均生产总值达到10672元。全社会固定资产投资达到135亿元，年均增长21.1%，社会消费
8、品零售总额达到105亿元。财政全口径总收入达到38.42亿元，年均增长18.2%。近几年全市建成或基本建成重点项目1724个，湖北咸宁大畈核电和咸宁牌洲湾油气资源勘探项目取得重大进展，咸安区进入全省县域经济20强。 2007年，全市规模以上工业实现增加值79.5亿元，年均增长30%；其中高新技术产业增加值达到9.07亿元，年均增长16%。四年新增规模以上工业企业235家，创建省级名牌产品25个。工业经济效益综合指数由2003的115提高到185，上升70个百分点，创历史新高。第三产业发展加快，增加值达到99亿元，年均增长13.7%；其中旅游经济总收入达到15.05亿元，比2003年增长39%。
9、民营经济成份进一步扩大，二、三产业民营经济增加值达到175亿元，占GDP比重达到63%，比2003年提高6.4个百分点。全市198户国有工业企业完成新一轮改革改制。财政、投融资、教育、住房、等一些重点领域和关键环节的改革取得突破。信用环境建设取得明显成效，咸宁市连续四年被评为“A级信用市”。累计完成招商引资项目2007个，引进资金169.2亿元，其中亿元以上项目85个；新增外资企业65家，四年累计直接利用外资1.96亿美元，年均增长12%；红牛饮料、今麦郎饮品、华新水泥、王老吉饮料、三江航天等一大批国内外知名品牌和企业落户咸宁。对外贸易进一步扩大，累计完成出口总额2.28亿美元，年均增长13.
10、3%。积极开展了区域交流与合作，融入武汉城市圈工作取得明显成效。昊天大市场项目位于咸宁咸安区咸安经济开发区的重要中心地带。咸安经济开发区是2007年11月在原咸宁泉湖高新技术产业园凤凰工业区的基础上组建的以现代加工业、现代物流产业和产品研究为主体的综合性产业发展基地。 根据湖北省统计部门资料，咸宁2009年GDP达到415亿元，比上年增长15%。比全省增加速度快2%。但仍然处湖北省第10位，仍然处中下游位置。 根据对咸宁04年-09年人均GDP持续统计分析，咸宁人均GDP值连续多年高增长，去年人均GDP达到16161元。合约2500美元。根据国际惯例，咸宁正处住房需求、房价调整最快高速增长期。
11、居民可支配收入提高，使得咸宁房地产市场能够保证在末来一时间保持快速健康发展。备注：经济增长迅速，人民可支配收入快速增加，但城市整体经济基础薄弱，居民消费能力有限，与沿海城市相比有较大差距。3、咸宁商业概况 全市实现社会消费品零售总额165.88万元，完成“十一五”计划的120.2%，比上年增长21.3%，增幅比全省高2.3个百分点。其中，批发零售贸易业零售额139.1万元，增长19.6%；餐饮业和住宿业零售额20.93亿元，增长36.4%；其他行业零售额5.91亿元，增长21.3%。全年城市市场社会消费品零售总额111.88亿元，增长23.7%；农村市场社会消费品零售总额54亿元，增长16.4
12、%。4、咸宁人口概况人口继续保持低增长。年末全市户籍总人口为290.63万人，比上年末增加2.42万人。常住人口251.63万人。其中城区约58万（主要指咸安与温泉城区），湖北咸宁是外出打工人口较多的地区，外出打工人口约43万人。5、咸宁交通概况咸宁市地处华中腹地，位于京广铁路、武广高速铁路、G4京港澳高速公路，G56 杭瑞高速公路、G45大广高速公路和106、107国道中段，区位适中，交通便捷。区域内公路、铁路、水运三种运输方式并存，以公路运输为主。 正在兴建咸宁长江大桥、赤壁长江大桥，武汉新港咸宁港区，中国咸宁核电专用码头，武咸城际铁路等重大交通工程。这一系列的国家级交通工程将把咸宁市打造
13、成中国中部地区的又一个交通枢纽城市！公路基本形成了以京珠高速公路为龙头，以国省二级公路为主干，以县乡公路为分支的四通八达的区域公路网络体系。 水路运输主要依托境内长江干流、长江支流及内河、水库湖泊，全市现有通航里程564.4公里，其中长江干流航道长118公里。除长江黄金水道外，全市拥有港口12个，其中长江港口6个（赤壁、陆溪口、石矶头、鱼岳、潘家湾、牌洲）。交通线路四通八达，为咸宁与大城市间物质运输及人才交流提供便利交通条件。二、城市规划城市规划定位：武汉城市后花园 距离武汉80公里路程，30分钟车程，区位交通优势明显； 区域湖泊众多，环境优美，森林覆盖率高，物产丰富，有作为后花园资源优势；
14、温泉是国土资源部命名“中国温泉之都”，是武汉市民休闲、养生好去处； 武汉城区急剧扩张，人口剧增，新1+8城市经济圈形成，为后花园经济提供新机遇；城市发展目标全国生态人居名城，武汉城市圈重要生态城市，生态精品示范城市，长江中游城市生态示范区，武汉大花园和生态旅游休闲地。总体战略：实行“生态农业稳市，生态工业强市，生态旅游活市，生态家园富民”的生态市战略。第二章咸宁房地产市场一、咸宁房地产市分析1、土地供应政府控制不严，实际土地供应量远超过计划供应量。根据咸宁住房规划（2008-2012），2009年，各类商品住房计划建设5250套，建筑面积52万平方米，规划供应土地600亩。但实际上，2009年，全年共供应土地约1000亩。2、销售情况 咸宁市最近三年房地产市场发展迅速，但成交量基本维持在90万左右平方米。今年前十个月共销售约81万平方米。市区共销售76.6万平方米。总销售6748套商品房。今年共销售商业面积约8万平方米，其中城区销售7.1万平方米，总销售1220套商业用房。3、市场价格 咸宁房地产市场发展较为迅速。成交量有较大增长幅度，但增长速度较慢，基本维持在均价2300-2500价格区间。价格年增长速度约10%。今年至9月成交均价约为2790元/。现在咸宁市碧桂园、福星城、中央城三足鼎立，碧桂园销售近三年，价格上涨幅度不大。4、市场产品产品慢慢由多层向高层过渡，现在
