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1、房产管理流程方案 房产管理流程方案郑州中川置业有限公司 11 本次管理流程的目标.3 12 公司组织结构图.4 13 房地产项目各阶段流程改进的重点.4 14中川置业业务流程总图.7151 新项目投资确定流程.7152 设计管理流程.14153 招投标流程.24154 设计变更、工程签证管理流程.34155 甲供材料采购流程.39156 甲定乙供材料采购流程.44157 工程质量管理制度.49158 物业接管验收流程.54159 推广策划管理流程.601510 销售管理流程.641511 合同管理流程.681512 工程结算审计流程.731513 成本控制流程.8011、本次管理流程的目标l各
2、部门在调整后的组织结构框架下能迅速开展工作；l公司能够建立起核心管理团队；l充分考虑公司各个部门的接口；ll在业务开发全程贯穿客户的需求，明确业务定位；ll加强各个部门在前期规划设计环节的作用；l 有效衔接规划设计环节与施工建造环节以及销售、招商、物业等环节；ll有效的管理规划设计、监理、招商等外包代理环节；l部门之间责权清晰，迅速明确问题的责任人使得问题得到高效解决；ll激励员工要有主动性和敢于承担责任。12 公司组织结构13、开发项目各阶段流程改进的重点 1、市场策划阶段： l 市场策划阶段是整个项目开发的最关键阶段，很大程度决定了项目的成功与否。前期的要进行充分的市场调查、投资分析，必要
3、时引进外包公司进行前期策划、招商、营销进行市场论证，房屋建设团队进行工程论证，财务部门进行投资预算论证，最终确定项目的可行性，进行项目立项。结合各部门对投资进行的评估意见，公司高层再进行最终的投资决策，这样可以大大降低风险。 l 本阶段管理流程包含：新项目投资确定流程。 2、方案设计阶段： l在与设计单位签订合同前要先组织内部各相关部门进行讨论，明确提出 具体的设计要求，并提前考虑后续的装修设计方案。 l本阶段管理流程包含：设计管理流程。3、项目施工阶段： l在项目施工阶段要加强现场管理和协调能力。 l本阶段管理流程包含：招投标流程、设计变更流程、甲供材料采购流程、甲定乙供材料采购流程、工程质
4、量管理制度、物业接管验收流程。4、销售、招商与服务阶段： l工程部是衔接营销招商与施工环节协同配合的关键； l本阶段管理流程包含：推广策划管理流程。 l全面提高客户的满意度，建立良好的信誉和口碑； l本阶段管理流程包含：销售管理流程。5、全程风险管理过程： l风险控制是实现全程项目管理的关键； l为了使决策更加充分科学，有效降低风险，所有招投标项目要在项目开始前三个月开始立项。 l本过程管理流程包含：合同管理流程、付款控制流程。 l立项申请到合同审批之间要留有比较充足的时间（比较重大事件至少要提前三个月）来分析论证，如果出现人为因素导致的很紧急而没有时间 进行充分论证的合同签订，经办人及其分管
5、领导将要承担为此风险带来 的损失。 l文档会签流程：经办人直接领导审批相关部门会签分管领导审批总经理审批文员发放 （1）直接领导对经办人申请的正确合理性把关，如不同意请直接打回修改； （2）相关部门会签时要清楚明白表明自己的观点，与本案无关时可以不签； （3）分管领导要充分整合经办人及其直接领导、相关部门会签的意见，如前面意见存在分歧时，要清楚明白表明自己的观点。不能简单填写“同意”了事。 （4）总经理发现意见存在歧义时，直接打回重新修改讨论；如果在本案相关人员没有完全签署意见时，先不要签署意见，避免前面人员填写“参照 总 经理意见执行”等怪异现象发生。如果情况非常紧急，可通过文员电话询问相关
6、人员意见，取得同意后方能进行，但后续文件必须及时补全。 （5）文员除将纸面文档发放给相关人员执行外，还要将最终意见录入电脑中，通过电子邮件反馈给审批环节的相关责任人。6、知识档案管理体系的建立： l没有规范流程积累项目经验，更多依靠关键业务人员； l一旦关键管理人员流失，项目进展就非常困难； l中川置业高速发展迫切需要项目管理水平的不断提高。 l本过程管理流程包含：档案管理制度。14、中川置业业务流程流程总图 物业接管验收流程 以下将就中川置业管理流程展开详细表述，具体包括： l名词说明； l目的； l范围 l职责； l工作流程图； l流程的具体说明； l流程的职责考核； l其他事项； 151
7、 新项目投资确定流程 一、目的 1 .1 .为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避风险，提升公司竞争力，特制定新项目投资确定流程。 二、范围 2 .1 .公司房地产项目开发的前期市场调研，投资评估，项目的确定。 三、职责 以下各部门或岗位的职责仅指与本流程有关的职责，不包括该部门或岗位的其它职责。 3 .1 .开发部的职责： 1、负责新项目机会的寻找和筛选，新项目前期的初步论证； 2、结合专家的意见对新项目进行初步论证； 3、进行市场调研，汇总各部门建议； 4、制定开发新项目的可行性报告。 3 .2 .工程部对新项目进行工程技术分析。 3 .3 .财务部提供财务信息，并进行投资收益分析。 3
8、 .4 .营销部对新项目的销售前景、客户的定位等方面进行分析并提出建议。 3 .5 .工程部、营销部对新项目招商的定位和可行性方面进行分析并提出建议。 3 .6 .行政部对新开发项目的法律和政策性风险进行分析。 3 .7 .工程部对新开发项目的规划设计方案及设计可行性方面进行分析并提出建议。 3 .8 .工程部对新项目的投资估算进行经济分析并提出建议。 四、工作流程图 公司董事会 开发部 公司相关部门 外部专家 备注 项目寻找机会筛选 专家意见 项目初步论证 否 部门领导审批 1开发项目初 步论证报告 是否通过 是 专业公司的 市场调研 调研分析 否 财务部进行投资收益分析 提供财务信息支持 工程部就项目的规划 设计提出本部门的建议 制定可行性方案 营销部对项目的销售 评估提供建议 否 部门领导审批 工程部、营销部对 项目的招商评估提供建议
