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1、精品资料网（http:/） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座中山市xx镇xxxx居6期前期策划案1、 中山市宏观市场整体状况1.1 宏观经济与中山市房地产市场1.1.1 资本市场日趋复杂，中山楼市仍处低迷期去年6月份在927政策并未出台之前，中山楼市乃至整个珠三角区域均经历着一场前所未有的上涨革命。在市场经济的范畴里“上升”并不是永恒的主题。“有升必有跌，有跌必有升”这是普遍的市场现象，皆因每一个经济体均存在周期因素支配。只是，当一个经济体在短时期内发展过热，市场并未达到临界因素之下。为了抑制过热现象的蔓延，国家行政调控充当着“快刀”的角色。显然，自去年6月份起，在楼市高速增长的时期
2、，927政策以及一系列的金融调控达到了这样“制冷”效果。根据中山统计局相关数据显示，2008年第一季度房地产投资金额54.24亿元，同比增幅35.34%。与07年同期133.17%投资增幅相比差距近100个点；资本市场的波动因素日趋复杂，从投资额的温和现象表明地产商纷纷保持审慎态度。在买方市场方面，从国土局统计反映，2008年第一季度全市住宅成交宗数7670宗、成交面积81.3万平方、成交金额36.27亿元，同比分别下跌32.88%、34.28%、7.67%。环比去年四季度更出现较大下调现象，成交宗数、成交面积、成交金额分别下跌31.52%、39.46%、44.36%。受政策因素以及新年假期的
3、楼市惯性低迷期影响，中山住宅市场继上年第四季度成交量大幅度下滑之后，继续走低。总的看来，在持续半年的时间里，银行准备金率继续走高、加息预期逐渐趋强，在银行放贷并没有大改变的情况之下，08年开局至今，中山楼市持续低迷。1.1.2 政策撼动楼市稳定局面，市场供需矛盾存在加剧趋势我们知道，在楼市迅速“急冻”的时期，中山进入混沌不清的状态。首先受到影响的应该是一大批投资客户，股市疯狂下挫，资金被套；继而受到影响的是一批刚性需求客户，楼市“拐点论”萌生，客户观望意识加大，一向审慎消费的中山人变得更为审慎；另外，受到影响的是开发商。银行放贷紧缩，产品积压难售，企业资金链日趋绷紧，不少项目降价优惠、产品提升
4、计划等促销现象层出不穷，甚至出现“一房多卖”的违规现象。另外，在去年楼市畅旺因素的刺激下，不少地产商加速了自身项目开发速度，从统计局数据显示，一季度全市累计商品房施工面积1376.51万平方，同比增幅55.27%。目前，施工面积的快速膨胀与销售的持续冷淡现象相比较，产品供需矛盾有加剧趋势。1.1.3 后市预期：试探性促销仍将继续，楼价区域差异性显著、迎来窄幅波动期此前提及，不少地产商对后市发展还是相当有信心的。一方面潜在客户并未得到完全激发，不少地产商困于资金回笼压力依然会保持一定的促销力度。另一方面，为了保证一定的收益，地产商对于促销的方式、深度将更趋抓紧，故此，整体市场试探性的促销方式将仍
5、然得到延续。在房价方面，整体市场将迎来窄幅波动时期。这是建立于整体市场波动因素依然显著的基础之上，政策调控因素、银根松紧因素将成楼市后期发展趋向的关键所在；从区域方面考虑，东区、石岐区高端项目由于占据核心地段，房价的涨跌幅度并不会太大。跌幅最为显著的在于个别的城乡结合部区域、沙溪、开发区是目前中山楼市调幅最为显著的区域。在城市边缘地带方面，提倡双城居住概念的坦洲由于受外围客户的支撑，房价并没有发生太的变动。西北的古镇、小榄，受到强大的消费力支持，房价调幅同样轻微；产品方面，个别别墅产品的价格出现短线调整现象，以雅居乐凯茵新城、世纪新城为代表的别墅价格则主导产品优化与折扣同步方式促销。2、 重点
6、竞争市场研究2.1 xx镇概况中山市xx镇，行政区域总面积79.2平方公里，户籍总人口13万人，下设8个社区居委会、6个村民委会，是珠江三角洲重点工业卫星镇。xx镇位于珠江三角洲南部，东临珠江支流，南距珠海市50公里；西距江门市20公里；北与“中国五金”重镇中山市小榄镇相连；公路网络纵横交错，形成了以国道和干线公路及京珠高速公路、中江高速公路为骨架的四通八达的公路网；90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。在20公里车程内有中山港、小榄港和神湾港货运码头以及中山港客运码头，镇内建有货物装卸码头，地理位置优越。近年来，xx的城镇面貌日新月异，各项
7、市政设施更加完善，为市民提供了舒适的工作、学习和生活环境。xx镇先后被评为“广东省教育强镇”、“广东省卫生先进镇”、“广东省专业镇技术创新试点”等。2007年全年共实现地区生产总值54.45亿元，比增28.1；实现工业总产值177.93亿元，比增35；农业总产值6.8亿元，比增9%；第三产业总产值33.71亿元，比增37.9%；全社会固定资产投资完成14.9 亿元，比增30.7%；税收入库8.22亿元，比增31.5；财政收入3.61亿元，比增55.9。3、 产品基地研究3.1 地理位置及交通状况3.1.1 地理位置本案地处xx镇的北部，紧邻旭景花园一期用地，距xx镇壹加壹商业区不到5分钟车程，
8、距小榄镇CBD中心不到20分钟车程。总基地面积44482.27M2，折合66.7902亩。项目基地东临xx路、南依镙丝厂与11亩项目及旭景花园相望、西靠xx居四期，北向xx居五期用地。本地块距离镇中心商业区和小榄镇商业中心有一定距离，但随着周边商住区（如：旭景花园）及自身项目配套的逐步成熟，加以周边广福路的改造、厂房的拆迁，本地块具备很大的升值潜力。3.1.2 交通状况交通方面，本案的先天优势在于该项区域的两条主干道广福路和xx路都十分接近，且该项目位于广珠轻轨xx站与小榄站的中间点，对本案的交通构成一个有利的支撑。3.2 基地资源及周边配套3.2.1 基地资源基地内无坡，呈平地地貌。最大的资
9、源是该地块位于xx居的东门，自身项目规划配套齐全，紧邻旭日公园，地块的商业价值较高。3.2.2 周边配套3.2.2.1 xx镇旭日公园基地东北角可以望xx镇内最大的全民健身项目旭日公园，是本基地周边最大的配套，也是基地外部最大的资源。旭日公园占地4万平方米，投资达950多万元，园内建有绿化带、花池、假石山、凉亭，300平方米的中央舞台，还有1万平方米的健身广场，并配置了篮球场、羽毛球场及容纳15张球台的乒乓球场，集休闲、娱乐、健身于一体。公园内的所有健身娱乐设施均免费向公众开放，可同时容纳万人以上同时打篮球、乒乓球、跳舞、散步等。3.2.2.2 xxxx居配套本案位于xxxx居内,所以xxxx
10、居配套,将解决本项目大部份的生活配套，成为休闲、娱乐、餐饮的重要去处。4、 竞争分析4.1 竞争的基准分析原则在开发前期，可以根据产品的已确立因素判定基准竞争对象，并加以研究，为产品的定位和营销模式提供客观可行的依据。4.1.1 基准参考商住项目分析项目朝阳花地森美.时代花园2期逸湖半岛3期旭景花园1期地址中山市xx镇同乐大街朝阳花地花园中山市xx镇同乐大街北段中山市东凤镇东海四路3号中山市xx镇发展商中山市联发利房地产开发有限公司中山市恒泰房地产有限公司中山市万力房地产发展有限公司中山市辰洋房地产开发有限公司电话22223311、2222331222211188221803032222212
11、6单价（元/）36003300（一口价单位）32003700(对教师价格)推新货时间2007年12月24日2008年5月2008年3月暂定2008年7月13正式开盘推货量宝阳居、金阳居、正阳居、丽阳居、艳阳居，合共11座小高层电梯洋房，推出342套住宅新推264套以大面积的三房和四房为主新推单位户型、面积选择较多，从45m2一房到250m2复式单位以三房为主。本月再推出一栋对外发售（现共推出4栋对外发售）预计会先推出2幢楼对外销售销售情况一房57M2: 2套 二房80M2: 3套 三房104-108M2: 17套 三房116M2:4套 三房126M2: 3套 三房140M2: 11套 三房15
12、9M2：10套 四房134-139M2: 18套 复式:14套 剩余合计共: 82套7月份销售10套 一房43M2(一房一厅一卫):52套 二房77M2(二房二厅一卫):27套 二房81-84M2(二房二厅二卫):69套 三房94-98M2(三房二厅二卫):73套 三房105-109M2(二房二厅一卫): 24套 三房122 M2: 19套三房131 M2: 31套四房134 M2: 19套四房151 M2: 0套剩余合计共:314套7月份销售29套一房45.34-63.91 M2: 60套二房76 M2: 2套二房90-95 M2: 42套三房90-93 M2: 44套三房123 M2: 1
13、53套四房140 M2: 110套复式: 36套剩余合计共:447套7月份销售36套二房90M2:57套 三房116-144M2:273套四房157M2:71套复式：6套剩余合计共:407套7月份销售69套（含上月销售的55套）楼盘现状现正销售的第三期正在出外立面中一期已出楼宇外立面，园林。现推单位建设中350亩大型社区分5期开发，现已开发到第三期3栋电梯小高层已完成拆棚架，还有四栋差不多封顶，商铺正拆棚架。交楼时间2008年7月30日2008年12月2008年底预计2008年11月30日管理费用（）1.3元1.38元1.8元（第一太平戴维斯）广州珠江物业管理公司其它小车位卖十万一个、租200
14、元/月，摩托车位租30元/月。该楼盘6月份的销售十分缓慢，至今仍未做任何电视广告宣传或更换户外广告。推出一口价特惠单位，主要是100平方以下的2房和3房。特惠价单位约3300元/平方。除外该楼盘本月投入了大量宣传，在中山日报刊登软文并准备参加中山日报举行的看楼团活动。该楼盘小户型卖得比较好，新推的大户型销售很不乐观。该楼盘使用多种推广手段：在小榄大信商场里面的展位设计已更换，新的展位设计以绿色为主，颜色、位置都较抢眼。该楼盘开始建立品牌，举办同是东凤建设者、逸湖半岛杯等活动；该楼盘在中山房地产之窗也有投放软文稿件。该楼盘7月13日开盘至今销售情况从网上备案系统看来销售十分不理想。开盘至今仅签约
15、4套单位。卖点位置优越，离广珠轻轨较近，交通方便。商业、小区环境优美。售楼部在楼盘的会所中，外观精致、视野开阔，小区环境优美，教育配套完善。已建好的一期楼宇外立面以米黄色为主，配以坡屋顶与塔楼，整体外观比较悦目。位置便利，临近广珠轻轨站，距小榄大信新都汇8分钟车程。东南亚风情园林、建筑时尚精致而有品味。6月的销售重点放在地理位置优势上，主打离小榄、轻轨距离近。推出的一口价单位价钱与我司同一户型单位价钱相差不远，吸引了一些客户。准备建立超市、会所、幼儿园；户型选择多元化；楼盘的外里面效果与我们楼盘相似；楼盘中有个音乐喷泉；本月宣传重点在于首期款（45平方的1房仅需付2.5万首期）； 楼盘的阳台较大；所有单元最少1个
