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1、xx丽都玉园项目质量计划前 言xx丽都玉园是xx公司和xx公司强联手之后开发的第一个高档项目。项目总建筑面积约为8.4万平方米。由于三环路的硬性分割，此项目分A、B两个区域开发。A区（外侧）为5层、6层的花园洋房和4层的叠拼别墅，B区（内侧）为12层小高层电梯公寓。此项目由于位置、配套、周边环境较差，离市区较远等诸多原因，想做成高档社区，需付出更多努力。因此，本项目要在产品设计、推广定位和销售定位方面做足功夫。本案的重点在于产品力、环境、营销策划、卖场执行等4个关键环节。项目的开发思路要围绕“花园洋房收藏玉质空间”做文章，重点做好项目的品质，将玉园做成真正的高品位社区。整个项目的运作要点在于：
2、尽最大可能提高销售价格，降低开发成本，缩短营销周期，达到利润最大化的目的。第一部分 项目概况xx丽都玉园位于光华大道和三环路交界处，清水河边。项目总用地（含绿化用地）约148亩，其中A区总用地约94亩，净用地30.8亩；B区总用地约54亩，净用地约27亩。总建筑面积约84020.4平方米。A、B区的经济技术指标如下： 玉园A区（外侧）主要经济技术指标规划建设用地：20531.05平方米。规划总建筑面积：29432.3平方米。其中：住宅：22974.6平方米。社区服务及物管用房：370平方米。地下车库：6037.7平方米。垃圾房：50平方米。总户数：110户。180平方米以下40户，180平方米
3、以上70户。容积率：1.14。建筑基底面积：5331平方米。建筑密度：26%。绿地率：32.5%。机动车位：170辆。地上22辆，地下148辆。非机动车位：250辆。道路及其他面积：4890平方米。道路：3690平方米。室外停车：330平方米。游泳池：450平方米。健身用地：250平方米。入口广场：165平方米。玉园B区（内侧）主要经济技术指标规划建设净用地面积：18132.5平方米。规划总建筑面积： 54588.1平方米。其中住宅： 47183.94平方米。物管用房：120.3平方米。架空层面积：820.2平方米半地下建筑面积：6026.9平方米。居住户数： 278户。容积率： 2.68。建
4、筑基底面积： 4518.82平方米。建筑密度： 25。绿地率： 30.8。其中：总绿地面积： 5574.8平方米。人均居住用地指标：16.4m /人（户均4人）。机动车位： 208辆。 道路及其他面积： 8038.88平方米。其中道路： 4525.28平方米。室外停车： 1280平方米。游泳池： 268平方米。健身用地： 280平方米。入口广场及铺地： 1685.6平方米。 建筑风格：建筑以简洁、现代建筑风格为主，显露出优雅、端庄的从容气派。考虑与周围环境的结合，建成后成为三环路一景。建筑结构：结构拟采用钢筋混凝土框架结构，基础采用独立基础。第二部分 项目质量目标1、 所有工程一次交验合格率1
5、00%。2、 顾客满意率95%以上。3、 及时交付率100%。4、 顾客投诉处理率100%。第三部分 机构设置和资源配备本项目机构按工程、预算为项目部、策划和行政两大块设置，各部门按部门岗位职责执行，管理制度按公司行政、人力资源管理制度执行。策划、技术、行政、销售和报建工作分别由xx策划部、技术部、行政部、销售部和发展部负责，各部门主管为主要负责人。 前期项目可行性研究分析、规划设计和园林设计由xx战略策划中心提供技术支持。工程部：A区：工程项目主管1名，兼现场甲方代表及土建监理工程师；现场土建监理工程师1名；现场水电监理工师1名；现场园林监理工程师1名；工程内业1名。B区：工程项目主管1名，
6、兼现场甲方代表及水电监理工程师；现场土建监理工程师2名；现场园林监理工程师1名（由外侧园林监理工程师兼任）；工程内业1名（由外侧工程内业兼任）。预算部：预算部主管兼土建预算师1名，土建预算师1名，水电安装预算师1名。策划部：策划人员1名，平面设计1名。 技术部：建筑设计1名，结构设计1名，资料管理1名。行政部：主管1名，人力资源、行政管理、采购各1名。销售部：主管1名，销售代表6名、销售助理1名。办公室：主任1名，员工4名。财务部：设现场收银员1名。第四部分 项目实施流程方案报审地 勘初步设计初步报审施工图设计施工图评审及调整广告推广方案营销分析销售计划交付计划营销策划方案方案设计设计阶段项目
7、策划市场调查可行性研究财务报告设计意向书项目开发方案投资概算装饰工程环境施工竣工验收、交付物业施工阶段地基处理、基础工程主体工程领取预售许可证开始销售前期报建办理产权和国土分户手续第五部分 项目总体时间进度安排A区总体时间安排表2003年12月3日市场调查（出市场调查报告）。2004年4月15日开始编制项目质量计划。2004年5月 25日编制项目营销策划方案。2004年7月27日质量计划会审。2004年9月16日开始进入营销推广阶段。2004年 1月2004年9月A、B区外围环境景观方案设计。2004年 1月2004年10月总平方案设计。2004年9月23日开始进入营销推广阶段。2004年9月
8、接受诚意金。2004年 9 月上旬2004 年12月中旬方案报建。2004年 11月下旬2004 年12月下旬施工图设计。2004年12月31日确定A区总平环境景观设计方案。2004年12月10日调整质量计划。2004年12月底以前完成开发贷款所需资料的收集、撰写。2004年 12 月上旬2004 年 12月中旬地质勘察。2004年12月底以前完成总承包单位招标选择，确定施工单位。2004年12月31日取得施工图。2005年1月4日施工图报审。2005年1月底以前，将开发贷款所需资料递送到银行。2005年1月31日完成A区环境施工图设计。 2005年2月4日取得施工图审查合格证。2005年2月
9、11日计算完销售面积。2005年2月11日前拿出投资概算。2005年2月25日确定销售价格、户型面积、交房标准、物管协议、业主公约。2005年2月银行内部上会、审查。2005年2月底以前完成临建搭设。2005年3月4日办理招投标手续。2005年3月11日办理规划许可证。2005年3月18日办理施工许可证。2005年3月15日前基本完成销售资料制作。2005年3月中旬接受预订，具体确定房屋位置。2005年3月，四证齐全，银行放款。2005年4月29日办理预售许可证。2005年4月30日正式销售。2005年3月15日5月31日为强销期，销售率达到90%。2005年10月31日 交质监站验收。200
10、5年12月31日交房。B区总体时间安排表2004年 1月 2004年10月方案设计。2004年9月接受诚意金。2004年 11月下旬2004 年12月下旬施工图设计。2004年 9 月上旬2004 年12月中旬方案报建。2004年 12 月上旬2004 年 12月中旬地质勘察。2004年 6 月下旬2004 年 12月底环境设计。2005年1月20日取得施工图。2005年1月21日施工图报审。2005年1月31日确定B区总平环境景观设计方案。2005年3月11日取得施工图审查合格证。2005年3月18日计算完销售面积。2005年3月25日确定销售价格、户型面积、交房标准、物管协议、业主公约。2
11、005年3月25日办理招投标手续。2005年3月31日完成B区环境景观施工图设计。2005年4月完成临时销售部设计。2005年4月5日办理规划许可证。2005年4月11日办理施工许可证。2005年4月B区四证齐全，银行放款。2005年6月28日办理预售许可证。2005年6月底以前建好临时销售部。 2005年4月1日以前完成施工前的准备工作。 2005年4月11日5月21日基础土方开挖和地基处理。 2005年5月22日6月22日地基施工。 2005年6月23日9月23日主体施工，穿插进行砌体施工，完成主体验收。2005年6月28日正式销售。2005年4月28日7月31日为强销期。 2005年9月
12、24日2006年3月24日，室内外装饰工程。 2006年3月25日2006年5月25日，单体竣工验收和总平施工。 2006年6月30日交房。第六部分 各部门具体实施时间策划2003年12月3日市场调查（出市场调查报告）。2004年4月15日编制项目质量计划。2004年5月 25日编制项目营销策划方案。2004年7月27日质量计划会审（会审纪要）。2004年9月23日正式推广。2004年12月10日召开质量调整会议。2005年3月15日前基本完成销售资料制作。 2005年4月30日A区正式销售。 2005年3月15日 5月31日为A区强销期，销售率达到90%。 2005年12月31日A区交房。 2005年6月28日B区正式销售。 2005年4月28日7月31日为强销期。 2006年6月B区交房。工程A区工程进度安排：2004年12月底以前完成总承包单位招标选择，确定施工单位。 2005年2月底以前完成临建搭设。 2005年3月15日，拿到施工许可证，同时开始施工。 2005年5月1日，施工到地下室0米，拿预售许可证。 2005年10月31日 交
