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1、（物业管理）深物业衡阳河景新城项目可行性研究报告(政府版本)湖南衡阳市石鼓区河景新城项目可行性研究报告中原地产代理（深圳）有限公司2012年08月目 录一、项目总论11.项目背景12.可行性研究结论1二、项目投资环境和市场研究41.市场宏观背景42.区域市场分析18三、项目分析及评价321.地块解析322.项目SWOT分析343.项目评价34四、市场定位及项目评估361.项目定位362.方案评估意见40五、项目开发建设规划及销售节奏411.项目建设规划概况412.项目销售节奏42六、项目资本投入及社会效益431.项目资本投入432.社会效益分析45七、可行性研究结论46一、项目总论1. 项目背
2、景1.1 项目名称衡阳市石鼓区河景新城项目可行性研究报告1.2项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，我们确定项目建设规模和内容如下表：表1-1：项目规划设计指标序号名称单位合计1总用地面积2000002总建筑面积(计容)868000住宅（包括商业及酒店）700000安置房1680003容积率3.504建筑高度m100.05土地使用年限年706开发建设期年6说明：项目总占地块面积约650亩，其中：市政绿化带及其它占地170亩，商住及酒店用地占480亩（拆迁安置房用地占约180亩，拆迁安置房16.8万平方米容积率1.4，商住及酒店占地约300亩容积率按衡阳规划上限3.5。拆迁安置房无地价。
3、建设资金750元|平方计入成本）以上数据是与石鼓区政府部门沟通初步得知。故本研究报告所有相关测算暂按以上数据测算。2. 可行性研究结论2.1市场预测根据调查，项目地块所属的衡阳市石鼓区，发展目标是城市河滨居住区。目前区域房地产开发并不成熟，属于市场的一个待开发区域。随着区域交通、配套及核心产业等方面的打造，可预见本项目发展商品住宅仍拥有较广阔的市场前景。2.2项目建设进度项目计划于2013年底完成前期准备及设计报建阶段，2013年10月动工建设，整个项目分三期或四期分批开发，开发建设周期历时约6年时间。2.3投资估算根据估算，项目总投资256,390万元，包括土地及前期费用30,000万元，建
4、筑安装工程费187,600万元等。项目开发成本(不含管理费用、财务费用和销售费用)达235,271万元，资金自筹解决。表1-2：项目总投资估算表开发建设总投资2,954868,000256,3901开发成本2,710200,000235,2711.1土地成本1,500200,00030,0001.2前期工程费60868,0005,1901.3建筑安装工程费2,161868,000187,6001.4开发期间税费65868,0005,6281.5不可预见费79868,0006,8532开发费用243.31686800021119.92.1管理费用81868,0007,0582.2财务费用0868
5、,00002.3销售费用162868,00014,062备注：1、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据；2.4项目综合评价结论本次评估认为该项目定位较为准确，具有相对稳定的市场前景，通过投资分析，项目开发经济评价指标反映较好，具有一定的经济效益。在社会效益方面，本项目的开发建设，将提升石鼓区的形象，加速石鼓沿江区的建设，有较好的社会效益。此外，项目开发公司具备充分技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分，具备可行性。可行性研究结论是：本项目可行。二、项目投资环境和市场研究1. 市场宏观背景1.1国际形势1.1.1 欧债危机持续恶化，影响仅次于次贷金融危
6、机l 2009年11月，希腊财政部宣布其2009年财政赤字对国内生产总值的比例将达到 13.7%，导致市场出现恐慌，成为欧洲主权债务危机发端。l 2010年5月，希腊主权债务危机全面爆发。由于希腊债务危机传染效应，西班牙、爱尔兰、葡萄牙和意大利等“欧猪国家”同时出现了信用危机，受主权债务问题影响国家GDP占到欧元区GDP的37%。l 2011年下半年，欧债危机出现了向法国等核心国家蔓延的势头，欧洲银行业受到了严重威胁。1.1.2 2012年4月意大利到期债务偿还问题将直接影响欧元区后期经济走势，进而影响全球经济走向。2009年12月，希腊公共债务危机占GDP的110%，全球三大评级公司下调希腊
7、主权评级；2010年1月，欧洲其它国家也开始陷入危机，包括比利时、西班牙、葡萄牙等；2010年2月，德国等欧元区的龙头国都开始感受到危机的影响，有评论家更推测欧元区最终会解体收场 ；欧盟成员国财政部长2010年10日凌晨达成了一项总额高达7500亿欧元的稳定机制，避免危机蔓延 2011年9月，欧元区第三大经济体意大利的形势也骤然紧张，外界担心欧债危机可能进一步扩散并进而影响欧元区整体经济发展 ；小结：欧元区第三大经济体意大利也陷入此次危机。该国2012年将有3500多亿欧元(约合4800亿美元)到期债务，其中约有2000亿欧元的债务于2012年4月到期。此外，多届政府积累下高达1.9万亿欧元(
8、约合2.6万亿美元)的公共债务，占国家GDP的120%；1.1.2 全社会固定资产投资发展较快。1.1.3 美国经济疲软，失业率依旧维持在8.6%的较高水平，预计12年以温和复苏为主。l 美国失业率出现下降的趋势，但目前依旧维持在8.6%的较高位臵 ；l 美国经济增长趋缓，预计2011年GDP增长1.5% ；l 较高失业、低增长，2012年美国经济走势以温和复苏为主； 1.2国内形势1.2.1 2011年国内宏观经济运行情况2011年，国际金融危机的深度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新兴经济体增速回落和物价上涨交织在一起。在这样一种大环境中，中国经
9、济保持了平稳较快的发展，经济增长实现了9.2%的速度，把物价控制在了5.4%的总水平；表2-1：宏观经济运行情况国内生产总值（亿元）471,5649第一产业47,7125第二产业220,59211第三产业203,2609固定资产投资（不含农户）（亿元）301,93324全国建筑业总产值（亿元）117,73423全国建筑业房屋建筑施工面积（亿平方米）8520社会消费品零售总额（亿元）181,22617农村居民人均纯收入6,97711农村居民人均生活消费支出5,22113城镇居民人均可支配收入21,8108城镇居民人均消费性支出15,1617城镇人口69,0792100（万人)乡村人口65,656
10、1456（万人）城镇人口占总人口比重（%）511.32（百分点）1.2.2 GDP国内生产总值运行情况l 2011年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%；l 分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%；l 2011年中国经济整体平稳运行，GDP增速放缓，2011年GDP增幅在9.2%，处在合理的增长区间内；图表2-1： 近年国内生产总值及增长走势图图表2-2：2012年与2011年GDP同比增长速度比较1.2.3 2011年，房地产增速放缓l 2011年，全国房地产开发投资58967亿元，其中，商品住宅投资42384
11、亿元，增长35.2%，占房地产开发投资的比重为71.9%。l 2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积80.55亿平方米；房屋新开工面积19.82亿平方米，增长23.6%；房屋竣工面积5.62亿平方米，增长12.8%，其中，住宅竣工面积4.40亿平方米，增长12.3%。l 2011年，全国商品房销售面积9.5亿平方米，比上年增长12.9%。其中，商品住宅销售面积增长12.1%，办公楼增长27.6%，商业营业用房增长36%。2011年，商品房销售额4.92万亿元，比上年增长24.1%。其中，商品住宅销售额增长22.3%，办公楼和商业营业用房分别增长27.6%和36%。表2-2：近年衡阳房地产开
12、发投资走势开发投资58967亿元35.2%其中：商品住宅42384亿元33.9%施工面积80.55亿51.1%新开工面积19.82亿23.6%房屋竣工面积5.62亿12.8% 其中：住宅4.40亿12.3%1.2.3 2011年，房地产增速放缓l 2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。；l 2011年全年CPI高位运行，7月份CPI开始下行，到年底得到较好的控制；l 年底CPI的回落显示上半年国家宏观调控效果开始显现，整体经济形势朝着宏观调控预期良性发展；图表2-3：CPI涨幅走势图1.2.5 2011年，通胀风险加大，巨额外汇流入，宽松的货币政策已不能持续，央行实行稳健的货币
13、政策l 2011年年内，上调存贷款基准利率3次，2010年年底至2011年年底，累计上调存贷款基准利率5次，至此，一年期存贷款基准利率分别达到3.5%和6.56%；l 2011年上调存款准备金率6次，下调1次，至2011年年底，存款准备金率达21%；l 随着年底CPI得到控制，及2012年的国际经济形势，2012货币政策相比2011年会有所松动，但变化幅度不大；图表2-4：历年存贷利率及存款准备金率走势图1.2.6 货币供应紧缩，房地产企业融资艰难l 据央行初步统计，2011年12月末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元，同比增长15.8%，2011年全年新增贷款达到7.47万亿元
14、，同比少增3901亿元；l 2011年全年广义货币供应量显著低于年初设定的目标，而当年的新增人民币贷款亦不足7.5万亿，同期人民币存款同比少增2.29万亿；l 货币供应量增速跌至数年来低位，货币供应量紧缩，房地产企业融资艰难；图表2-5：国内银行新增人民币款额1.2.7 房地产企业资金来源主要是企业自筹和其他资金2011年，房地产开发企业本年资金预计来源81982亿元，比上年增长21.6%。其中，国内贷款14046亿元，增长6.8%；利用外资876亿元，增长75.5%；自筹资金32926亿元，增长32.7%；其他资金34134亿元，增长17.8%。在其他资金中，定金及预收款20472亿元，增长26.9%；个人按揭贷款8362亿元，增长7.9%。表2-3 2011年全国房地产开发企业资金来源情况资金81982亿元21.6%其中：国内贷款1
