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1、（创业指南）桂林开发区开发创业人社区的设想关于于桂林开发区开发创业人社区的设想苏州科赛作为江南最早的城市营运商之壹，目前对是否进入桂林高新区发展的讨论进入了决策阶段。经过我们对该城市的产业要素分析和经济现象梳理，结合本公司的实际经验和实力，笔者以为，于桂磨经济带建立壹个有相当规模的创业人社区，是符合桂林城市发展战略、充实该城市产业要素、进壹步完善该城市的经济布局和规划，从而开展对该地区市场化运营的有效运作可行方案。其基本设想如下：一、 创业人社区的概念：这是近年来我国高新区初见成效的的壹种社区建设运营模式，它迅速集聚以知识资源为主导要素、高附加值、低有形资产投入的产业，将营造创业环境、孵化科技
2、企业，盘活闲置资产和有效的经济运作有机结合，以对创业人士的个性化服务为特色，以完善的配套服务体系及优美环境服务于来桂林开发区发展的各类高技术企业和创业人士。于这个完善的服务体系中，数百家企业同壹条街，上万名创业者同壹个家，以孵化单元和酒店式公寓为主，培训基地、演讲厅、产品展示馆、商务会所、直至停车位、咖啡屋、洗衣房、小超市、主题吧、运动场、绿地公园应有尽有，不仅建设这样壹个创业人工作生活所需要的社区，而且，这个社区为创业人共同拥有，共同发展且共同珍惜。巴黎新区德方思不仅容纳了法国壹半的大型企业、数万居民、欧洲最大的商业中心、仍成为欧洲最大的公交换乘中心等等，优美的环境已及完善的设施每年吸引约2
3、00万游客慕名而至，而巴黎老城区仍然保留浓郁的历史风情。我们希望，桂模创业人社区将成为桂林的德方思。社区最初宗旨：依托高新技术产业开发区和高新技术创业园，创造优良环境和条件，实施优惠政策，招商引智入住创业，培育具有竞争能力的高新技术企业和企业家。其任务是支持高技术人才将所掌握的先进技术、现代运营管理经验、市场信息和区内的资源有效结合，发展具有竞争能力的高新技术企业，提高区域技术创新和管理创新的水平和能力，为区域创造新的就业岗位和新的税源，促进地区产业的结构升级和经济的持续发展。创业人社区的优势于于：孵化功能相对完备、系统且规模较大；对高素质人才强力吸引；孵化服务产品多样；注重人才资源的培养和开
4、发；社会孵化资源的参入性较强；区域社会的显示度较强；风险投资注重对创新人才成长的投入；金融社会资本注重对环境建设的投入；注重人和自然的和谐，激发创造性灵感。二、项目市场预测：1、目前全国高新区的民营企业孵化正呈现出欣欣向荣的局面。各地各类孵化器于吸引留学生回国创业、培育科技企业家、扶植科技企业成长方面做了很多成绩：苏州创业园累积孵化科技企业500多家，目前于孵企业年产值超10亿，已经为开发区输送了近200家高新技术企业，其中有许多是区域或行业内知名企业。武汉东湖高新技术创业中心于孵化培育高科技企业、孵化空间的布置和管理方面均具有丰富的成功经验，是我国国际企业孵化器的龙头单位，且对全国企业孵化器
5、行业具有很大的影响；目前于创业人社区运作中已经有了成功经验。目前，苏州创业园孵化单元（写字楼）面积已达50000余，相当壹部分民营企业当下仍找价廉物美的办公场所；武汉创业人社区壹期2003年启动、2004年初竣工的7栋15层写字楼日前已经告罄，二期2栋21层单身公寓目前已近竣工，租售基本完成。同项目二期（于孵化楼和公寓边修缮的）欧风商业街也已启动。科赛集团和苏州创业园源远流长，和武汉创业中心已达成合作意向。且且发展桂林创业人社区项目的设想已获得全国孵化器协会的支持。2、同时，随着国家宏观政策的支持和倾斜，长三角地区和珠三角地区的民营企业发展势头极猛。然而江、浙、沪、穗对于当地许多企业来说，城市
6、开发已比较成熟和完善，已经进入精耕细作和见缝插针的时代。地域资源、人力资源、投资成本以及面向未来的需求等多种因素已经促发壹些企业向中西部地区寻找发展空间，他们迫切地需要这样的投资环境和配套服务环境。要吸引大型科技企业和创业型中小企业的进驻，全国各地创业园的毕业企业、世界各地的归国创业学子、发达地区正寻求新发展的投资商均将是社区的无尽客源；科赛集团的浙商网络、苏州创业园的毕业企业和沪宁线企业网络、全国孵化器协会的海外学子网络及武汉创业园毕业企业是该社区意向客户。3、壹旦项目发展，桂林地区的许多发展商也会于这里找到自己的位置。三、 项目选址要求：桂磨公路位于周边有：桂林开发区对投资该地区的中小企业
7、的优惠政策（略）本项目作为民营孵化器投入所获政策支持：（略）四、 项目内容：作为壹个新型社区，我们根据桂林的区域特点，设计了如下主导产业：知识产业、休闲产业、汽车产业和会展产业。且由此按主导产业划分多个功能区域。如知识型产业区有研发中心、孵化单元，中试车间、产业厂房、培训基地、演讲会议厅、产品展示馆和单身公寓、产权式公寓酒店、商务会所、食堂直至停车位、咖啡屋、洗衣房、小超市、主题吧、运动场、绿地公园等等；休闲产业的主体是指由旅游业、娱乐业、文化产业、体育产业及其他服务业复合所构成的经济形态和产业系统，这是知识产业群体必不可少的支持；汽车已经不仅是壹种日用消费品，而且是壹种文化、壹种时尚、壹种生
8、活方式，是新壹代创业人不可或缺的工具。桂模经济带有条件建壹个汽车博览城，把汽车文化演绎得淋漓尽致：比如汽车公园、汽车电影、汽车旅馆、赛车训练场、汽车驾校、汽车展览、汽车贸易和装潢、维修、以及出租车司机休息服务中心；会展业已成为国内外诸多名城的共同选择，据统计，全世界每年的大型会展不少于15万个总开销于2800亿美元，美国会展产业每年的直接收入是8001000亿美元。桂林名城具有发展会展业的优势（略），同时，他是展示创业人风采、企业成果，完备创业人社区国际信息平台，帮助企业走向全国走向世界的有效补充。各产业区均有完备的功能配套区。首期项目应为知识型产业区，需科技用地约300亩。壹期工程占地，总建
9、筑面积约为左右。它由栋单层的层高综合楼、配套的绿化广场、停车场及裙楼组成。其中孵化单元面积，配套商业面积，停车位个，绿化广场面积-。本项目按照环境至上的原则精心规划、开发，所以设计单层400600、每户200300，是考虑项目的客户对象为中小科技企业，这种户型适合他们使用。商业网点的主要客户对象是金融、律师、会计师等配套服务机构。六、 项目组建单位科赛公司介绍：武汉东湖创业中心介绍（略）俩家联合组建股份制民营孵化器有限责任公司，按市场规律运作。孵化器通过增加不断涌现的企业的成功率而对其所于地区经济的健康发展产生积极的影响；同时，孵化器本身就是壹个可持续的积极有效的企业运作典范。七、 项目效益预
10、测创业人社区项目必须按商业项目运作，但于某种意义上说它首先是壹个公益项目，其开发具有较高的社会效益和经济效益。创业人社区的最大收益者是区域政府。项目完成后，预计可引进300家以高新技术为主导产业的企业，年产值规模可达10亿人民币之上，年上缴税金8000万元。同时，这里将集聚各类高素质人才3000人之上，提供各类就业岗位愈20000个。这些将对区域经济的发展具有较大的推动力。项目追求低成本运作，首先，土地的成本预算为：按照首期项目预算，首期投入为元，其中包括根据我们的市场调研分析，项目销售定价为均价/，据此计算，项目总收入万元。项目总投资为万元，上缴税金为万元，项目净利润为万元。投资利润率为元。
11、八、 结论1.桂磨创业人社区工程选址应于交地条件成熟、交通便利、环境优美、科技力量相对集中的地区。2.桂林市委市政府和开发区如能为本项目提供各种优惠，有良好的投资环境，项目开发建设是没有问题的。3.整个项目策划从高起点、国际化、标准化入手，实施是可行的，该项目已有成熟的创业中心和科技公司直接参和投资和实施。成功是肯定的，前景是美好的。4.本公司的股东背景优秀：知识品牌是不容置疑的，具有江浙地产运作、企业投资经验的投资集团和全国第壹家高科技创业中心强强联合，有可供参照的运作实例作依据，因此成功是不言而喻的。5.创造的直接和间接税收是可行的、可观的，对桂磨地区乃至桂林地区的发展均是非常有利的。上述结论认为：该项目具有广阔前景，无论对开发商仍是对区域政府,均具有较高的开发价值，特别是于新经济时代，更是壹个势于必行的项目。尽管目前困难较多，但只要开发商努力按照开发思路和计划实施，加上区域政府的大力支持，项目的成功肯定的！
