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1、（管理制度）工程建设报建管理办法工程建设报建管理办法文件编号：GCGL第002号目 录第一章 总 则1第二章 前期报建职责4第二章 前期准备管理6第三章 前期报建管理6第四章 前期调研管理7第五章 项目公司设立8第六章 项目立项申请9第七章 规划设计报建10第八章 土地征拆报建18第九章 工程建设报建23第十章 销售经营报建29第十章 报建税费汇总34第十一章 附 则37第一章 总 则第1条 为使工程建设项目前期开发保健工作实现标准化、规范化、程序化管理，根据国家和地方的相关法律、法规和公司实际情况和前期报建工作的特殊性质，减少因前期报建工作给工程建设造成损失，制定本办法。第2条 本办法适用于
2、公司工程建设项目的前期开发报建工作的各个环节和设计到的各个部门及具体办事人员。第3条 做好项目开发的战略研究、节奏安排与控制及项目开发过程相关手续办理工作。1、 根据公司的发展需要及当地房地产市场的现状及发展前景做好开发战略研究，合理安排开发节奏，以取得最佳的投资回报。2、 通过对当地市场状况的充分调查与研究，结合项目的各种指标和公司的战略要求，对项目的分期发展、入市时间、产品定位、客户定位等做作深入的研究和讨论，力求最后形成可执的最符合市场需求的适度超前的方案。以公司项目开发利润最大化和为城市发展做贡献为基本出发点。3、 项目开发过程各种手续办理。从土地取得前、后，土地建设开发前、后，产品销
3、售前、后各种手续的办理。4、 前期开发报建工作是工程建设项目重要而繁琐的工作环节，一个项目的完整开发，其间需要办理的手续约为100多项（需要加盖100多个公章）左右，须要配备专业人员及时跟进，妥善处理各对口政府职能部门的关系。5、 前期开发部的工作人员除需要熟悉掌握前期报建工作的各个环节和程序外，根据其工作性质需努力提高个人的专业性、主动性、积极性、开拓性素质，并不断提高其社会应酬能力。第4条 项目开发过程中做好承包单位的评价、选择、监控与质量验收工作。1、 在行业分工越来越细致的今天，公司的主要职责应集中定位为投资商，对资源的整合和合理利用，力求得到最高的资本回报率是主要的工作目标，对相关开
4、发工作的下游工作，参照发达国家的成熟机制，以发包形式交给专业的公司进行操作。2、 目前，项目开发公司主要的外包工作有：材料/设备采供供应商戡查、测绘工作-戡查、测绘单位工程建设工作-建筑承包商设计工作-建筑设计院、景观设计院、市政工程设计院等策划、销售工作-销售代理公司、顾问公司物业管理工作-物业管理公司3、 与承包单位的工作执行主要是在前期项目开展前的评价、选择、确认，后期的工作开展、工作配合、工作监督以及工作成果检验的工作。4、 在与各环节供应商的接洽和选择、谈判中，需要前期开发部门有专业的人员进行把关，公司最大的精力应放在对各种资源的整合上，各承包单位都只是我们为成功完成项目开发的一个资
5、源而已，我们要对各种资源进行整合，就需要我们充分具备各供应商的各种专业知识和比他们更高的统畴能力。而这种能力，也是公司的一种很好的资源。第5条 市场调查、分析、产品定位以及产品研发工作。1、 市场调查、分析：1） 市场数据收集与分析，主要针对的是区域行业动态的把握，同业市场数据的收集、整理、分析（预测），市场机会点、危胁点的调查与分析；2） 建立区域同业楼盘数据库，对区域内可能对本项目销售工作形成影响的项目进行不间断性跟踪。分析区域畅、滞产品，为项目产品研发和顺利开发提供参考。2、 产品定位与研发：1） 根据对市场调查结果的分析和研究，对拟开发产品进行研发，力图开成最具合理性的产品建议。2）
6、根据地区消费习性及行业前沿的设计理念，对拟开发产品进行研究，形成意见，指导设计院设计，本部分工作由我司、策划代理公司、设计院共同参与，由设计院形成方案。第6条 项目品牌、形象包装策划工作。1、 根据市场调查的分析和研究，作好客户的准确定位，根据结合策划代理公司的营销策略建议和公司的品牌需要，对项目的推案进行项目品牌、形象包装策划。2、 开发项目的品牌、形象的包装策划开发部门应在项目营销策略形成同时一并加以执行，结合策划、代理公司的专业性建议，从市场的实际出发，根据公司的发展理念作整合，做到项目品牌、形象的包装与营销策划的有机结合，为项目的行销推广助力。第7条 数据收集、政策研究工作。1、 做好
7、数据的收集与政策的研究主要针对国家宏观经济和行业政策法规的收集与研究。2、 本项工作主要对在执行的相关行业政策的研究和应用，收集国家新近发布的有关房地产业的政策，分析即将或可能出台的相关政策，研案并提出合理利用政策机会的可能，以及风险和规避方法。3、 房地产是一个与国家政策关系十分密切的行业，与行相关各部委所制定的新的行业政策、行业标准的执行，都可能对房地产的发展起到决定性的作用，这些内容包括行业标准、金融政策、交易规则以及土地政策等等。4、 前期开发部需要有明锐的、宽广的视野，对各种可能用用的资讯进行整理与分析。在以后公司成长壮大之后，应该建立专门的政策研究机构，对此进行跟踪研究。第8条 寻
8、找项目、培植资源并提供可行性研究结果工作。1、 公司的发展一定需要有长远的规划，一个项目的操作，除了为公司的投资赢得回报之外，还应注公司可持续发展问题，而为公司寻找可持续发展的项目亦为开发部门的一项重要工作。2、 利用已经有的社会资源、人脉资源，广泛收集市场最新的投资机会，并对项目进行初步的调研，向公司提供可行性研究报告，为公司的发展提供选择。3、 选择合适的项目将为公司的将来发展提供良好的平台。4、 在前期开发部执行本项工作时需要充分的培植社会资源，因为社会的优质资源大都掌屋在少数人手里，所以取得资讯相对需要付出费用。向公司提供可研结果后，由公司进行结综合性考量。第9条 公共关系、人脉资源的
9、建立与维护工作。1、 主要针对与房地产相关的政府职能部分的工作联系，与职能部们建立良好的互动关系，办理相关手续工作，收集区域与行业相关的资讯，与区域内重点行业、重点企业进行联系与沟通，培植良好的社会关系。2、 主要与以下相关部门：一级政府（省、市、区、镇、街道办等）、计委、国土地资源局、建设委员会、规划局、拆迁部门、房地产管理局、公用事业局、工商局、税务局、消防队、环保局、其它政府所辖事业单位、新闻媒体单位、开发区内大型公司、房地产产业协会、其它同业公司。3、 本项工作亦为前期开发部工作的重点，特别在与政府部部的沟通和谈判中，需要有相当的智慧和很高的沟通技巧，为项目的发展争取最优的指标，处理政
10、府与开发商之间的相关利益平衡。事关项目的顺利发展的经济利益。第10条 完成相关工作的后评价。1、 在前期开发部完成前期开发工作的各项工作之后，有一个工作环节相当重要，那就是对工作的后评价，后评价就是对前期工作不管成败结局的种综合性验收。开发部门在完成一个项目的操作或完成一个阶段性的工作之后，都需要对前期工作的过程进行检讨、评价。2、 对公司而言，为公司的后续经营提供可借鉴的参考依据，检核决策和经理的检讨依据；对个人而言亦为自我检讨自我提高的一个良好办法。第11条 参与相关部门的策划、论证、协调会。1、 本项工作属开公司内部横向沟通，前期开发部作为公司前期工作的执行人、决策建议人，当尽可能参加公
11、司内部各部门的横向沟通，参与公司工程部、财务部、行政部等部门对相关议题的论证会、协调会和策划会，提出有利于公司发展、项目良好开发的建设性建议。2、 在项目开展工作中，开发公司内部各部门对所执行的项目细项工作必有多次的研讨会、方案论证会，财务会议等等，前期开发部以自身的对市场的了解以及专业角度对以上各项工作，做出相关建义。第12条 办理工程报建手续时，由前期开发部填写工程报建审批流程表（GCGL-表02），按规定程序审批后办理。第二章 前期报建职责第13条 贯彻执行国家、开发项目所在地有关规划设计的规章制度，组织制定公司有关前期工作规章制度，经批准后，贯彻执行。第14条 监督控制领取建设工程规划
12、许可证前全部与政府相关部门包括土地局、计委、建委、工商、规划局等的各种手续工作及时间安排。第15条 办理前期调查工作，进行开发项目的测算评估，撰写可行性研究报告、项目建议书及评估报告，参与配合前期策划、测算和拟定各阶段规划建议书。第16条 进行市场调查，研究、收集、汇总对规划设计的意见和产品的意见，审查开发项目委托设计任务书及各阶段各专业的设计成果，对设计成果的质量进行全面把关。第17条 与相关政府部门保持良好的联系和沟通，做好工程前期各专业合各部门的协调工作、技术的管理工作，并组织协调具体项目前期各项报批工作。第18条 制定工程前期工作计划并组织实施，审核工程前期各项费用支出，组织工程前期人
13、员完成所规定的工作，并对前期工作质量负责。第19条 贯彻和落实国家和当地有关征地拆迁管理方面的政策、法规，接受征地拆迁相关管理部门的指导和行业管理。第20条 制定公司在征地拆迁管理方面的有关管理办法和规章、制度，经批准后，组织实施并监督执行，监督与土地方协调工作及拆迁手续的办理。第21条 按照拆迁细则及各项政策规定，监督受托单位制定的拆迁方案、安置补助费标准，并在拆迁工程中进行专业监督管理。第22条 对公司选择的受托拆迁单位进行资格审查，对公司委托社会拆迁拟签定的拆迁合同行使监督职能，接待有关拆迁方面的来信、来访，做好信访工作。第23条 与设计院沟通、协调，进行楼盘结构、室内室外效果等建筑设计
14、，把握市场要求，确定项目户型、外观、室内装修等风格、层次的定位及结构设计和效果设计，配合报审工作，参与图纸会审核和重大设计变更。第24条 负责公司开发项目的建筑技术、建筑质量、建筑成本及工程前期的技术决策的全面把握和管理工作，制定和审查项目设计出图计划。第25条 按照有关制度、规定、程序，具体开展建筑规划工作，调查用地现状，委托设计控规、详规、建筑总规、单体方案、人防、绿化规划方案并进行方案初审和报批工作；第26条 按照有关制度、规定、程序，具体开展市政规划工作，调查市政现状和条件，负责委托设计电力、电信以外各市政专业规划方案和市政规划方案的项目综合并进行初审和报批工作。第27条 按照有关制度
15、、规定、程序，具体开展电气规划工作，调查供电现状和条件，合理布点，申报方案，用电报装等。第28条 起草大型公建委托设计任务书中设备专业的设计条件，并对其初步设计中设备专业进行初审，并组织对住宅单体及大型公建的初步设计进行审查和复审。第29条 确定建筑规划总平面图中各市政站点的位置，负责新建小区大型锅炉房设计，完成环境影响评估报告。第30条 负责与相关部门的专业协调、专业支持、专业技术输出，配合规划部门召开市政协调会，并出会议纪要，协助完成市政管网综合图的会签。第31条 具体负责设计进行项目设计和招标、协调工作，配合工程竣工验收工作，预测面积，提供销售所需数据和图纸，负责各项手续的具体报审工作。第32条 负责工程前期的档案、文件、图纸等资料的收发、归档日常管理工作及工程类会议的记录，会议纪要的制作、发放和管理，整理所承担工程项目的档案资料及归档工作。第33条 负责准备各项手续所需文件，对专业性费用审批并报负责人签字。第二章 前期准备管理第34条 初步开发方案的确定。1、 选定项目：项目管理委员会负责寻找、筛选房地产项，根据项目性质洽谈合作或者受让项目公司股权，确定投资条件。2、 了解情况：工程管理部负责委托具有相应资质的建设工
