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1、（房地产培训）房地产估价师培训资料第7部分估价报告（序）估价报告类型与提交形式基本内容构成：8部分主要作用1：主要作用2：新旧规范估价报告内容主要区别新旧规范估价估价报告要求主要区别第7部分估价报告7.0.1估价报告应采取书面形式，并应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。7.0.2叙述式估价报告应包括下列部分：1.封面；2.致估价委托人函；3.目录；4.估价师声明不写注册二字 不需签字；5.估价假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。7.0.1 说明：报告有6个要求理论上估价报告有二种形式：即书面估价报告和口头估价报告。为了估价报告的严肃性、规范化等，本条规定估价报告应采
2、取书面形式，即应为书面估价报告。（1）估价报告真实：即估价报告应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载。（2）估价报告客观:1）不加个人偏见地进行叙述（事实）、分析（状况）和评论（议论）；2）结论应有依据，没有误导性陈述。（3）估价报告准确:1）估价中的数据应正确；2）用语应明确肯定；3）未核实事项不得轻率写入；4）难以确定事项及其对估价结果的影响应要明确界定；5）估价结果应客观、合理。（4）估价报告完整：1）正文内容子项不能缺项，应有必要的附件,资料应齐全、配套；2）全面反映估价情况和结果；3）不能隐瞒事实，没有重大遗漏。（5）估价报告清晰：层次分明，文字、图表简洁，没有
3、不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用；（6）估价报告规范：估价报告的制作应符合相应规格、标准，估价术语应符合估价基本术语标准；7.0.2 说明书面估价报告可分为叙述式估价报告和表格式估价报告。本条对叙述式估价报告的组成内容（共有8部分）作了明确规定。7.0.3 房地产抵押贷款前估价报告，应包括估价对象变现能力分析与风险提示。7.0.4 根据估价委托人的需要或有关要求，可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。7.0.5 估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。7.0.3 说明（1）本条强调个案房地产抵押贷款前估价报告。即个案抵押贷款前估价报告除应包括一般估价报告内容外，还应
4、包括估价对象变现能力分析与风险提示；（2）对于抵押估价的续评估，与抵押前估价同是一个估价机构的、且评估时间相隔较近、市场状况变化不大、估价对象没有变化的，一般不再做估价对象的变现能力分析与风险提示；（3）其他情况酌情处理。如市场变化较大、估价对象除日常使用折旧外有其他变化、二次估价不是同一个估价机构等，宜适当考虑处理（4）抵押的批量估价，灵活处理二种分析。7.0.4 说明（1）本条是为了更好地满足现实中估价委托人的需要和有关部门的要求等，规定可以编制估价报告摘要。如上市公司在上市前要在报纸上有一个类似声明文字。一般估价报告没有摘要。（2）需编制估价报告摘要的，仍然应撰写完整的估价报告，不得以估
5、价报告摘要替代估价报告；（3）估价委托人的需要报告摘要的，应有具体的理由，并宜在委托估价协议中明确；（4）报告摘要的文字应言简意赅，其文字形式有的可能与致估价委托人函接近，但不相同。7.0.5 说明估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供的，应在结果报告中适当增加内容。（1）宜在结果报告的“估价对象”中，较为详细的介绍估价对象状况；（2）宜在结果报告的“估价方法”中，简要叙述估价对象价值或价格的测算情况；（3）宜在结果报告的“估价结果”中，适当增加文字说明最终估价结果的确定。包括最终评估价值的确定过程，以及相关专业意见。7.0.6 封面应包括下列内容：1.估价报告名称，宜为房地产估价
6、报告，也可结合估价对象和估价目的命名。2.估价报告编号，应反映估价机构简称、估价报告出具体年份，编号应按顺序，不得重复、遗漏、跳号。3.估价项目名称，应根据估价对象名称或位置和估价目的，提炼出简洁名称。4.估价委托人，当为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名。5.房地产估价机构，应写明其名称全称。6.注册房地产估价师，应写明所有参加估价的注册房地产估价师姓名和注册号。7.估价报告出具日期，应与致估价委托人函中致函日期一致。7.0.6 说明：（1）估价报告名称既可以用“房地产估价报告”命名；也可以结合估价对象状况和估价目的给名称。如房地产抵押估价报告、房地产司法拍卖估价报告、被征收房屋
7、价值评估报告、被征收房屋室内装饰装修价值评估报告、产权调换房屋价值评估报告、因征收房屋造成的停产停业损失评估报告、房地产价值减损评估报告等。取其后者的，结合估价对象状况和估价目的命名，在理解效果上更加直接、明确。7.0.6 说明：（2）估价报告编号1）估价报告编号目的使估价报告管理有序，便于保存，方便查找，便于识别估价报告真伪。2）估价报告编号基本要求编号规则顺序与方法：1#编号名称：XX估字，XX为机构代称；2#年份：阿拉伯数字，如2014、20153#报告类型：目前没有具体要求，机构可自行确定。如抵押类、司法类、征收类、税收类报告等，也可按类型用子母或文字编号；4#报告顺序号：第XXX号等
8、。7.0.6 说明：（3）估价项目名称1）估价项目：是估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。2）估价项目名称要求：7.0.6 说明：（4）估价委托人的名称当估价委托人为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名；封面中，“估价委托人”之后没有“名称”二字。7.0.6 说明：（5）房地产估价机构名称1）应写明其全称；2）“估价机构”应为“房地产估价机构”；3）封面中“房地产估价机构”之后没有“名称”二字。7.0.6 说明：（6）注册房地产估价师（1）封面中应写明参加本次估价的所有注册房地产估价师的姓名和注册号；（2）不能只写明项目负责人或主要注册估价师，而不写其他参加本
9、次估价的注册房地产估价师；（3）有专业帮助及本机构参加本次估价的其他专业注册人员，均不得在封面中写出。7.0.6 说明（7）:估价报告出具日期（1）应与致估价委托人函中的致函日期一致；（2）估价报告封面中不应错写成“估价作业日期”。房地产估价报告封面举例：例1、例27.0.7 致估价委托人函应包括下列内容1.致函对象，应写明估价委托人的名称或姓名；2.估价目的，应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要；3.估价对象，应写明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况（6方面）；4.价值时点，应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间；5.价值类型
10、，应写明所评估的估价对象价值或价格的名称；当其评估价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵；6.估价方法，应（或只）写明所采用的估价方法的名称；7.估价结果，应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；应写明最终评估价值的单价；8.特别提示，应写明与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的注意的事项；9.致函日期，应注明致函的年、月、日。7.0.7 说明致估价委托人函（1）致估价委托人函是正式向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的文件，是一种商务公函，内容应全面、前后一致、简明扼要。同时，也起着估价报告摘要的作用。具体要求：（1）9项内容不能缺项，看准各分项要求内容，做到文字完整；（2）
11、内容与结果报告、技术报告一致；（3）文字表述准确、简洁；（4）评审标准属于不合格的问题：房地产估价机构未盖公章的；估价结果与技术报告、报告不一致；致函日期不在房地产估价机构资质有效期内的。7.0.7 说明致估价委托人函（2）7.0.71：估价委托人：为个人的，应写明姓名；为单位的，应写明全称。7.0.72：估价目的：应明确、准确；有相应指导意见的，按指导意见文字表述；7.0.73：估价对象：基本状况包括：名称、财产范围、坐落、规模、用途、权属等6方面，不要缺项；要与技术报告、结果报告前后保持一致；文字比后者简洁；7.0.74：价值时点与结果报告、估价委托协议等一致；7.0.7说明（3）致估价委
12、托人函7.0.75：价值类型：其名称与定义或内涵尽可能用规范用语；7.0.76：估价方法：只写出估价方法的名称。注意二点：一是方法名称应规范；二是致函中估价方法不要写出具体定义。7.0.77：估价结果：写明最终估价总值并注明其大写金额；写明估价对象最终评估值单价；估价结果应与结果报告、技术报告一致；表达估价结果宜列出相应表格。7.0.7说明（4致估价委托人函）7.0.78：特别提示：（1）抵押估价的，其估价结果中抵押价值、法定优先受偿权、抵押净值宜视情况提示；（2）估价对象产权不完整的，其完整产权的价值、产权不完整部分的价值宜视情况提示；（3）使用估价报告的注意事项。7.0.79：致函日期：（
13、1）要注明具体年、月、日时间；（2）要与估价报告封面的出具日期一致；（3）“估价委托人函”其术语应文字准确，既不能叫估价委托方函，也不能叫委托人函。7.0.8 致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替；法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。本条说明：（1）致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章。合同印章不能代替估价机构公章，法定代表人章不能代替估价机构公章；（2）法定代表人宜在致函上签名或盖章，或执行事务合伙人在致函上签名或盖章；（3）房地产估价机构的分支机构不能盖自已分支机构印章。7.0.9 目录应按前后次序列出下列估价报告各个组成部分的名称及对应的页码：1.估价师
14、声明；2.估价假设和限制条件；3.估价结果报告；4.估价技术报告；5.附件。7.0.9 说明（1）目录按5个组成部分前后次序注明其名称及对应的页码，位置不要颠倒。（2）致函要放在估价报告目录之前（3）5个组成部分名称要准确。如：估价师声明不宜叫注册房地产估价师声明；估价假设和限制条件不宜叫估价假设和估价限制条件；（4）在结果报告和技术报告下要有相应标题；（5）对应页码要正确：（6）附件要求：以目录形式列清、列全。7.0.10 估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分，应在估价报告的目录中按前后次序列出其名称及对应的页码。本条说明：（1）估价结果报告有13个组成部分，应在目录中列明标题；（2）估价技术报告6个组成部分，应标目录中列明标题；（3）附件10个资料类型，应列明名称；（4）三个板块各
