（建筑工程管理)施工合约管理

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1、（建筑工程管理）施工合约管理施工成本管理施工项目成本是指建筑企业以施工项目作为成本核算对象，在施工过程中所耗费的生产资料转移价值和劳动者的必要劳动所创造的价值的货币形式，也就是某一施工项目在施工中所发生的全部施工费用的总和，具体包括所消耗的主要材料、结构件、其他材料；周转材料的摊销费；施工机械的台班费或租赁费；支付给施工工人的工资、奖金以及项目经理部(或工程公司)等一级组织在管理工程施工中所发生的全部费用支出。施工项目成本管理主要包括成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核7个环节。这7个环节是互为条件、相互促进，构成了施工项目成本管理，这七个环节可以分成三个阶段。

2、其中的成本预测、成本决策、成本计划构成了施工项目成本管理的设计阶段(即目标成本确立阶段)；成本控制、成本核算构成了施工项目成本管理的执行阶段(即目标成本控制阶段)也就是项目实施过程中如何控制项目管理成本；成本分析和成本考核构成了施工项目成本管理的考核阶段(即目标成本的改善和总结阶段)。其中成本控制阶段是三个阶段中最重要的阶段以上讲的是施工项目成本的概念以及项目成本管理的七个环节即三个阶段的具体工作内容。下面讲项目成本管理的具体过程：也就是今天要讲解的四大块内容：一是合同交底；二是施工预算管理；三是项目成本控制；四是工程索赔。如时间允许的情况下还介绍一下公司经济管理体系。第一节 合同交底安装工程

3、投标项目，一旦中标，即与发包人（业主或总承包人）签订施工承包合同。施工承包合同是发包人和承包人为完成商定的安装工程，明确相互权利，义务关系，遵守自愿、公平、诚实、信用等原则所签订的合同。合同签订以后，公司规定：合同造价在5000万元以上（包括在5000万元）的项目，由市场营销中心有关人员按合同主体双方约定的专用条款等要求，向负责该项目施工的项目部进行交底，合同造价在5000万元以下的项目，由市场营销分中心有关人员向项目部交底。大家通过前几天的学习，应该对我们公司的组织架构有所了解，在总公司下面我们还有六个工程公司，一个机电总承包公司以及天津公司、西南公司、华东公司等，目前公司正处于转型发展阶段

4、，近期架构变化比较频繁，我在这里不多讲，那为啥要讲到此内容，就是为了解释上面所说的市场营销中心和市场营销分中心，公司承接任务的部门叫市场营销中心，而工程公司下面承接任务的部门叫市场营销分中心，这作个简单解释。 为确保合同的完全履行，我们首先要熟悉合同，了解合同的全部内容，才有可能在合同履行之前做好合同的履约策划。所以合同交底是项目经济履约管理中的一个首要环节，此环节非常重要，所以项目部的全体人员都必须参加，要求项目部人员在项目开工前必须对本项目的招标文件、招标补充文件、答疑回复、投标文件等要全面了解、熟悉。合同交底具体内容： 一、 合同文件的组成及解释顺序：合同条款；中标通知书；双方在中标前的

5、来往文件；招、投标文件。按上述所列先后顺序优先解释，一般在当技术文件出现矛盾，则以其中标准较高的为准。二、 合同的法律关系及合同性质（以虹桥综合交通枢纽交通中心工程为例）：投资单位：上海申虹投资发展有限公司 (甲方)建设管理受托单位：上海机场（集团）有限公司 （乙方）施工主承包单位：上海市安装工程集团有限公司 （丙方）施工管理总承包单位：上海建工（集团）总公司 （丁方）三、 合同的承包范围：一般工程承包范围及内容分为两大部分：（一）由承包人直接负责施工的，主要系统有（以招标文件为准）：1、室外总体部分：总体变配电、照明、给排水、消防、动力等系统；2、室内部分：变配电、照明、给排水、消防、动力、

6、通风空调、弱电配管等系统。在理解了承包范围的内容后，应注意项目工作界面的划分：（1） 室内与室外；（2） 土建与安装；（3） 装饰与安装；（4） 设计图纸的红线以内与以外；（5） 各工种之间；（6） 各系统之间。（二） 由发包人另行发包的专业设备安装，主要系统有：（以招标文件为准）1、弱电系统；2、煤气系统；3、消防报警系统；4、气体灭火系统等。5、虹吸雨水等等 根据招标文件的要求，明确机电主承包协调、管理、配合专业设备安装的职责，在具体操作时应注意机电主承包与专业设备安装的工作界面的划分：（1） 电源是否到位；（2） 是否需参与进行联动试车；（3） 管道穿墙，穿楼板时的预留套管；（4） 专业

7、设备、管线的安装与供应；专业设备运输到工地的卸车、存储、保管。四、 报价模式：现行公司主要报价模式1、 定额报价（定额直接费+取费费率）报价+下浮（适用国内项目），基本用于国内民营企业投资的项目。2、 成本+酬金报价合同是开口的，今后按实结算（风险小）。3、 工程量清单结合单价报价合同是开口的，今后按实结算（风险小）。4、 图纸及技术规范包干报价投标者将招标图、招标文件（包括技术规范等）作为报价的依据进行费用包干报价。5、 按GB50500-2013建设工程工程量清单计价规范报价，又称工程量清单报价全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，都必须采用工程量清单计价。总价开口单价包干

8、，工程量按实结算，此报价模式目前使用最广泛（随着市场劳动力供需情况的变化以及施工工艺的变化，定额也会随之调整，目前上海定额站正在编制2015定额）。五、 合同价款；具体的工程造价多少。六、 合同报价组成中需现场实施二次经营的内容必须清晰表明，例如哪些是暂定数量，哪些是暂定价，哪些工作还需在项目实施过程中需通过两次经营获得收益，在合同交底的时候都要讲清楚（由于在招、投标的时候，有些设备的型号、技术参数、尚未确定，一般会采用暂定金额的方式进入总价，待技术参数确定以后再通过招投标形式重新确定设备、材料。另外由于市场竞争激烈，低价中标已成定局，所以对于那些技术参数不明的内容或者根据我们以往经验觉得这些

9、材料估计在工程实施过程有可能会被改变的材料，一般我们会采用较低的价格进入总价，然后进入现场通过重新批价的方式来规避风险，类似内容在合同交底的时候都要与项目部全面交底清楚）。七、 工期、保修期：计划开竣工日期，主要工程节点，工期提前或延误的奖罚条款，保修期限。八、 物资供应范围的划分和供应方式：总承包方或建设方供料范围、甲指乙供的物料的范围、承包单位供应的物料范围。九、 工程质量：合同中约定的工程质量，工程质量的奖罚条款。要求工程质量获得的奖项要求：目前我们安装现有工程质量的奖项：有鲁班奖、白玉兰奖、申安杯等。十、 安全和文明施工：确保无重大责任事故和重大伤亡事故发生，施工现场必须按市文明工地要

10、求实施。十一、 工程款（进度款）支付及工程结算：明确预付款支付时间及比例、预付款回扣时间及比例约定。明确工程竣工后的工程结算的方式。十二、 总承包管理、服务费用及其内容：总承包管理、服务费用收取时间及比例约定，明确总承包方现场免费提供的合理设施有哪些。十三、 大临设施费、现场水电费用的划分：明确现场大临设施的搭设及费用的划分要求以及现场水电费用划分的比例。十四、 合同价款的调整：明确可调整合同价款的内容以及调整费用的计算规则十五、 投标价格情况分析：做好投标的盈亏分析以及目标利润的预测工作。第二节 施工预算管理施工预算管理：一是施工图预算管理，施工图预算是对外结算的依据；二是施工预算，施工预算

11、是对内控制的手段。一、施工图预算1、施工图预算的作用（1）施工图预算是施工项目作业计划的重要依据，施工作业计划是项目的管理基础。（2）施工图预算直接反映施工项目中所需费用（人工、材料、机械台班计划用量）。（3）通过施工图预算对施工人员下达生产任务书，并可作为限额领料的依据。（4）施工图预算是施工项目对工程分包实物量结算的重要依据。（5）施工图预算是财务部门定期进行经济活动分析，贯彻经济核算和加强成本管理的基础。（6）施工图预算是研究经营决策，推行各种经济责任制依据。（7）施工图预算是施工进度款申报依据（8）对于费率合同的项目，施工图预算是重新确立合同价格的依据（9）对于实际工程造价大于合同价款

12、的项目，施工图预算是签订增补合同的依据。（10）是设备、材料加工订货的依据之一。2、施工图预算的编制一般程序（1）搜集资料： 施工图，施工图要求全套，不可缺少，附有说明书及必要的通用设计图、标准图。（2） 图纸会审记录。（3） 招标文件或合同约定预算定额、费用定额、费用计算规则、当地现行的人工、材料、机械价格信息。（4） 施工组织设计（施工方案）或技术组织措施。（5） 工程合同或协议（招标阶段是称招标文件）。（6） 预算工作手册。如各种材料手册、五金手册、常用计算公式和数据，技术经济综合指标等各类资料。3、熟悉图纸熟悉图纸是编制施工图预算的基本准备工作，只有看懂和熟悉图纸之后，才能对工程内容、

13、结构特征、技术要求有清晰的概念，才能在编制预算时做到项目全、计量准、速度快。因此在动手编制施工图预算之前，必须花一定的时间，专门用来熟悉图纸，特别是一些工艺复杂的工业工程和现代高级民用工程，如果在没有弄清图纸之前急于下手，常常会徒劳无益，浪费时间。熟悉图纸首先应当了解：（1） 对照图纸目录，检查图纸是否齐全。（2） 采用何种标准图集和规范，是否齐全。（3） 对设计说明和附注要仔细阅读：本工程与总平面图的关系，平面图与系统图的关系，系统图与原理图的关系，平面图与轴测图的关系。3、注意施工组织设计中影响工程费用的因素：（1）有无大型运输吊装机械设备，以确定其机械费用。（2）有无特殊脚手架搭拆要求。

14、（3）有无特殊要求外加工的配件、设备。4、结合现场实际情况：在图纸和施工组织设计仍不能完全表示时，必须深入现场进行实地踏勘，以弥补上述不足之处。5、工程量计算：计算工程量是一项工作量很大，而又十分细致的工作。工程量是编制预算的基本数据，计算的精确程度不仅直接影响工程造价，而且影响到与之关联的一系列的数据，因此，决不能把工程量计算看成单纯的技术计算，它对决定工程造价有着极其重要的关系。（1）按图计算：必须严格按照定额及其有关规定和工程量计算规则，结合图纸尺寸为依据进行计算，不得任意加大或缩小各部位的尺寸。（合同有约定按合同约定的规则）。（2）合理安排工程量计算顺序：计算工程量必须注明层次、部位、

15、轴线、图号，计算式力求简单明了，按一定次序排列，填入工程量计算表内。为防止重复计算和漏算，合理安排工程量计算顺序是十分必要的。应按不同系统的分开统计。例如对于电气安装工程，就可以根据平面图和系统图，按进户线、总配电箱、各分配电箱（盘）直至用电设备或照明灯具的顺序进行计算，各分配电箱（盘），可按编号顺序进行计算。对于管道工程，按系统统计管道的同时，应将保温材质厚度、防腐要求等同时反映在计算稿中，以便在管道工程量统计的同时也将保温、防腐等工程量统计出来。现今工程体量大，专业化承包的越来越多，通常很多项目招投标和施工过程中施工界面的划分时有反复（当施工界面、施工范围改变，一份完整性、逻辑性好的电子版计算书，可以让你很快的调整预算，所以在做计算书的时候尽量多反映相关的信息，系统、楼层尽量详细划分）。（3）灵活掌握常用数据计算前可将本工程建筑物的主要尺寸数据列表备用，如建筑物的层高、长、宽、建筑面积等，需要时不必随时翻阅图纸，耽误时间，只需查表即可。常用的图例、比重表、经验数值，可以经常搜集总结，保留电子档以备查寻。（网络上都可以查到相关的计算公式、图集等，有些可以利用公式计算工程量比如钢材重量、保温体积、保护层面积等，及其这些相关工程量的材料价格时，尽量使用excel，采用电子版作为计算稿的一部分，在反复议标的项目