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1、 写字楼租金指数运行分析/4 写字楼租金指数变化/5 租金涨跌幅较大的商圈/6 写字楼租金运行趋势研判/8 写字楼租金指数编制说明/1 主要研究成员：莫天全 黄瑜 白彦军 周巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静 姚卓 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 曹晶晶 李云鹤 高梦琴 胡国华 付源 吴建钦 辛芸娜 王新华 战雪 王雅涵 仵世友 尹建英 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 吴珊 李建桥 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方颃 刘莉芬 01 02 研
2、究主持： 中国指数研究院 中国房地产指数系统 1 2019 年年三季度三季度中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 写字楼租金指数1是中国房地产指数系统的重要组成部分， 反映了全国重点城市在租写字楼在不同时点上 的租金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租写字楼样本项目租金报价均值表示，主要以典型甲 级写字楼为指数计算的样本。写字楼租金指数主要用于帮助广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机 构、写字楼投资者和房地产经纪公司准确了解中国写字楼市场价格水平和最新发展动向，为政府及各类社会 投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。 样本选取样本选取 根据写字楼的
3、分类和特征，结合广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机构、写字楼投资者和房 地产经纪公司对写字楼租赁市场的关注程度，我们按照写字楼的功能分类及等级划分进行写字楼租金指数体 系的构架。该指数以城市商圈指数为最低层级，逐级生成城市综合指数、重点城市总指数。本次重点研究城 市商圈写字楼租金，以典型甲级写字楼为样本标的。 1 写字楼租金指数：为适应当前中国写字楼市场快速发展需要，中国指数研究院在二十多年指数研究基础上，结合写字 楼市场发展实际情况，启动中国房地产指数系统写字楼租金指数的研究和编制，并于 2019 年 7 月首次公开发布。 按照写字楼的功能分类及等级划分 进行写字楼租金指数体系的构架
4、 写字楼租金指数写字楼租金指数 城市写字楼租金指数城市写字楼租金指数 以写字楼商圈 作为指数编制的商圈样本 商圈写字楼租金指数商圈写字楼租金指数 以商圈中典型甲级写字楼 作为指数编制的样本标的 写字楼租金指数编制说明写字楼租金指数编制说明 2 2019 年年三季度三季度中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 城市选择城市选择 我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据人口流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点区域 规划政策，我们综合选定了写字楼租金指数编制覆盖的 15 个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天津、武 汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。 写字
5、楼样本选取写字楼样本选取 数据来源数据来源 写字楼租金指数的样本数据主要通过 F、3F 平台、商业运营管理机构及经纪公司等中 介机构多种渠道获取。 指数模型指数模型 方法选择方法选择 为了能够更加准确的反映写字楼租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法和 中位数法来进行写字楼租金指数的编制。其中，加权平均法以样本写字楼建筑面积为权重。 商商 圈圈 写写 字字 楼楼 租租 金金 指指 数数 样样 本本 选选 取取 商圈选取：商圈选取：通过对各城市写字楼商圈的梳理，统计各商圈所含写字楼项目数量和体 量 （建筑面积） ， 结合中国指数研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地市场
6、 容量情况，我们在 15 个城市最终选取了写字楼项目数量较多，体量较大的重点商 圈作为写字楼租金指数编制的商圈样本。 写字楼项目选取：写字楼项目选取：根据确定的各商圈写字楼总数量，以该商圈中典型（大型）甲级 写字楼项目作为指数编制的写字楼样本。 写字楼房源样本选取：写字楼房源样本选取：以选定的写字楼项目，其全部挂牌房源及项目中层部分在租 商户作为写字楼租金指数编制的房源样本。 3 2019 年年三季度三季度中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 计算公式计算公式 【加权平均法加权平均法】 单个商圈写字楼样本平均租金计算公式如下： = 其中，代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的平
7、均日租金， 代表第 i 个商圈第 j 个写字楼在第 t 期的日租 金，为第 i 个商圈的第 j 个写字楼的建筑面积。 重点城市写字楼平均租金计算公式如下： 重点城市 = 其中， 重点城市 代表 15 个重点城市主要商圈所有样本写字楼在第 t 期的平均日租金， 代表第 i个商圈写 字楼在第 t 期的平均日租金，为第 i 个商圈所有样本写字楼总建筑面积。 【中位数法】【中位数法】 单个商圈写字楼样本租金中位数计算公式如下： = (1 , 2 ) 其中，代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的租金中位数，Median 是指返回给定数值中值的函数， 代表 第 i 个商圈第 j 个写字楼在第 t 期的日租
8、金。 指数发布指数发布 中国房地产指数系统每季度定期对外发布重点城市主要商圈写字楼租金指数及其分析报告。 4 2019 年年三季度三季度中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据， 2019年年 三三季度， 全国重点城市主要商圈写字楼租金季度， 全国重点城市主要商圈写字楼租金2整体水平稳中整体水平稳中微跌微跌， 平均租金为平均租金为 5.0元元/平米 天， 环比下跌平米 天， 环比下跌0.28%。 从商圈来看，租金环比
9、上涨的商圈占从商圈来看，租金环比上涨的商圈占 47.5%，租金环比下跌的商圈占，租金环比下跌的商圈占 50.0%，2.5%的商圈租金与上期持平。的商圈租金与上期持平。 从市场表现来看，从市场表现来看，2019 年二季度我国年二季度我国国内生产总值国内生产总值实现实现 237500 亿元，同比增长亿元，同比增长 6.2%，增幅较一季度，增幅较一季度 收窄收窄 0.2 个百分点；其中第二产业实现增加值个百分点；其中第二产业实现增加值 97637 亿元，同比增长亿元，同比增长 5.6%，增幅较一季度收窄，增幅较一季度收窄 0.5 个百分个百分 点；第三产业实现增加值点；第三产业实现增加值 12542
10、6 亿元，同比增长亿元，同比增长 7.0%，增幅与一季度相同。，增幅与一季度相同。2019年年 8月，我国月，我国社会消费社会消费 品零售总额品零售总额实现实现 33896 亿元，同比增长亿元，同比增长 7.5%，增幅较，增幅较 7 月收窄月收窄 0.1 个百分点；个百分点；进出口总额进出口总额实现实现 3947 亿美亿美 元，同比下降元，同比下降 3.2 个百分点，降幅较个百分点，降幅较 7月扩大月扩大 2.5个百分点。个百分点。整体来看整体来看，三季度全球经济下行压力加大，发三季度全球经济下行压力加大，发 达国家领先指数持续下行，贸易和投资更加达国家领先指数持续下行，贸易和投资更加疲软，国
11、际环境日趋复杂严峻；国内经济亦继续面临下行压力疲软，国际环境日趋复杂严峻；国内经济亦继续面临下行压力， 部分指标增速有所回落；企业扩张能力减弱，本季度写字楼需求有所下降，租金亦有所下跌。部分指标增速有所回落；企业扩张能力减弱，本季度写字楼需求有所下降，租金亦有所下跌。分城市等级来分城市等级来 看，一、二线城市写字楼租金均有所下跌。看，一、二线城市写字楼租金均有所下跌。 2 写字楼租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。 写字楼租金指数运行分析 5 2019 年年三季度三季度中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 根据全国根据全国 15 个重点城市主要商
12、圈典型甲级写字楼租赁样本数据，个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据，2019 年三季度，全国重点城市主要年三季度，全国重点城市主要 商圈写字楼租金整体水平稳中微跌，平均租金为商圈写字楼租金整体水平稳中微跌，平均租金为 5.0 元元/平米天，环比下跌平米天，环比下跌 0.28%。 从城市等级看从城市等级看 2019 年三季度，一线城市中，55.6%的商圈写字楼租金环比上涨，44.4%的商 圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市 36 个主要商圈中，北京燕莎、北京 亚运村、广州环市东等 20 个商圈写字楼租金环比上涨；上海南京西路、深圳车公 庙、上海中山公园等 16 个商圈写字楼租金环比
13、下跌。 2019 年三季度，二线城市中，40.9%的商圈写字楼租金环比上涨，54.5%的商 圈写字楼租金环比下跌，4.6%的商圈写字楼租金与上期持平。 11 个城市 44个主要 商圈中，青岛、南昌主要商圈写字楼租金均环比下跌，其他城市主要商圈写字楼租 金均涨跌互现。 其中成都金融城商圈租金涨幅较高， 达 1.93%， 居于二线城市首位。 一线 二线 写字楼租金变动情况 6 2019 年年三季度三季度中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 2019 年三季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，北京燕莎、北京亚运村等 10 个商圈租金环比涨幅较 大，其中北京燕莎商圈写字楼租金涨幅最大，环
14、比上涨 2.53%至 8.1 元/平米天；其次为北京亚运村商圈， 环比上涨 2.11%至 7.6 元/平米天；成都金融城、北京上地等 8 个商圈写字楼租金环比涨幅在 1.4%-2.0%之 间。具体来看，受市场一系列不确定因素影响，中小企业承压能力减弱，部分对成本控制要求较高的企业选 择迁址租金较低的新兴商务区，使得部分非核心商圈写字楼租金有所上涨；而对于核心商圈，项目品质对租 金的影响凸显，高品质项目租金保持稳定或有所上涨。 在写字楼租金环比下跌的商圈中，上海南京西路商圈跌幅最大，环比下跌 3.25%至 7.4 元/平米天；其 次为青岛海尔路商圈，环比下跌 2.96%至 2.5 元/平米天；深
15、圳车公庙、青岛崂山区政府等 8个商圈写字楼 租金环比跌幅均在 2.2%-2.8%之间。具体来看，受工业增加值同比增幅收窄影响，部分工业企业密集的商圈 写字楼租金有所下跌； 而受消费增速放缓和对外贸易下滑影响， 部分商贸类企业聚集的商圈租金亦有所下跌。 图：图：2019 年年三三季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F -5% 0% 5% 10% 15% 20% -6 -2 2 6 10 北 京 燕 莎 商 圈 北 京 亚 运 村 商 圈 成 都 金 融 城 商 圈 北 京 上 地 商 圈 广 州 环 市 东 商 圈 深 圳 南 山 中 心 区 商 圈 杭 州 武 林 商 圈 杭 州 申 花 商 圈 成 都 春 熙 路 商 圈 重 庆 观 音 桥 商 圈 南 京 珠 江 路 商 圈 上 海 虹 桥 商 圈 南 京
