房地产行业_共轭理念在近郊型乡村空间规划中的应用

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1、 01 共轭理念在近郊型乡村空间规划中的应用 1 背景和理念 1.1 区位需求 近郊型乡村位于城乡结合地带，既承载着城市功能的外延，也兼有城乡要素的双向渗透；既受益于都 市资产的直接带动，也孕育着乡野特色的溢出效应。近郊型乡村所处的城市边缘地带环境变化剧烈、社会 稳定性差、经济潜在生产力高，是城乡一体化重要的空间载体。 近郊型乡村同时受都市和乡村两类资源辐射。一方面，靠近都市，有充足的高消费群体，能共享如交 通、医疗、教育、文化、能源、产业服务等公共设施；可承接部分都市产业、人口和优质劳动力；财政状 况较好，便于向外辐射发展建设项目，推动乡村特色产业发展和新型城镇化（都市导向开发）。另一方 面

2、，靠近乡村优质项目资源，与之关联的自然、文化或产业禀赋突出，资源利用方式不易模仿或复制，易 成为旅游或特色产业策源地（乡村导向开发）。然而，在建设落地中存在相应问题。对于都市资源导向， 02 容易出现“房地产化”等短视情况，项目往往缺乏全面规划和长远策划；对于乡村资源导向，难以提供更 好的营商环境、基础配套设施和服务。加之开发周期长，不利于应对与财政状况、建设思路、债务安排等 有关的系统性风险。 1.2 决策构架 作为城市复合系统的决策措施，空间规划的目标之一为预防建设无序扩张，实现土地合理利用；城乡 问题常涉及多个方面、多种机理，空间规划亟需强化各过程的动态融合。都市资源和乡村资源开发均涉及

3、 空间成本，影响因素具有系统相似性，且都市、乡村的资源驱动具有二元性，因此两者可形成某种特定关 系。本文将引入“共轭”理念建立两类资源的整合体系，旨在为近郊型乡村空间规划提供新途径。 轭是马车行驶时用于拉车的人字形马具，调控不当可导致翻车或偏离路线；“共轭”即指矛盾双方相 辅相成、协同共生。都市以权力集聚、高度扩张、资本膨胀为主导目标；乡村具备独特的错位发展禀赋， 可补充城市稀缺资源。建立都市资源导向和乡村资源导向的共轭决策体系，能兼顾两类资源的空间绩效， 引导优势资源互补，协调差异因素共存，提升空间规划理性。 2 模型和方法 2.1 模型选择 MCR 模型综合了源（source）、距离和介面

4、特性反映源向外辐射所需的消耗和成本，可表述为： 式中，Dik 是从源 k 到某点 i 穿越介面的欧氏距离；wk 为源强，是内部因素决定的物质能量扩散强 度；Ri 是点 i 对位移的阻力，是外部因素决定的物质能量迁移难度。对于某目标，最小累计阻力值 （MCR）与源向外辐射的趋势（开发有利度）反相关，趋势面的低值谷线为资源辐射有利区。 03 作为共轭体系基础，分别就都市资源、乡村资源体系推出 MCRp（越小，越有利于都市资源空间辐 射）、MCRn（越小，越有利于乡村资源空间辐射）；MCRp、MCRn 经均衡后叠加，趋势面的实际优势 及两者间相对优势将决定空间规划策略类型。对于双方不可共存的关系，以

5、最优决策划分对立目标的边界 约束；对于双方可以共存的关系，以叠加融合识别存异导向的空间交互；在近郊型乡村的区位需求下宜采 用第二种模式（图 1）。 2.2 通用方法 2.2.1 源和源强 源是既有的驱动过程、事件和主体向外扩散的基点，具有内部同质性和向外扩张性，都市导向开发的 源是区域中心或重点板块，乡村导向开发的源为优质或特色项目，由驱动强度相关的内部因素决定。选取 用地类型、土地开发强度、项目重要度等叠加量化两类资源的源强。 一般地，用地类型越合适，土地开发强度越高，项目重要度越高，越有利于都市导向开发，都市要素 源强越大（影响依次降低）；项目重要度越高，用地类型越合适，土地开发强度越高，

6、越有利于乡村导向 开发，乡村要素源强越大（影响依次降低）。由于城、乡土地政策和策略不同，这些因子的权重和内部评 04 分存在差异，但遵循均衡原则-将对立因子的最大值/最小值同设为 10/1，线性叠加权重由专家咨询分 配（表 1）。 注：用地类型、土地开发强度和项目重要度均为密度指标，以区域统计平均值后乘以区域面积（ha）得到源强，区 域由地块边界或辐射距离确定；根据项目的发展定位、用地地均产值和对应产业的经济热度确定源强 2.2.2 流和阻力 阻力为空间位移的困难度，与介面要素对某类过程、事件和主体行为的有利作用反相关，由位移成本 相关的外部因素决定。选取土壤质量、与道路距离（m）、与已建区距

7、离（m）、与枢纽距离（m）、植 被覆盖程度、场地平整程度等叠加量化两类资源开发的阻力值 R。 05 一般地，与已建区距离越小，场地平整程度越高，与道路距离越小，与枢纽距离越小，越有利于都市 导向开发，相应阻力值越小；土壤质量越高，植被覆盖程度越高，与枢纽距离越小，与道路距离越小，越 有利于乡村导向开发，相应阻力值越小。由于城、乡土地政策和策略不同，这些因子的权重和内部评分存 在差异，但遵循均衡原则-将对立因子的最大值/最小值同设为 90/10 或 1（绝对），线性叠加权重由专 家咨询分配；叠加结果中各因子的绝对区域无条件修正为最低值（表 2）。 06 2.2.3 决策依据 单方面地，MCRp

8、越小，都市地区优质资源、优势产业、公共服务、优质劳动、财政支持等要素驱动 的成本效益越高；MCRn 越小，乡村地区优质项目、自然禀赋、文化遗产、特色产业等要素驱动的成本效 益越高。 在 MCRp 和 MCRn 的共轭体系中，有基于两者取值的一般决策原则： 经均衡后 MCRp 较小且比 MCRn 小得多的地区，都市导向开发的相对优势较大； 07 经均衡后 MCRn 较小且比 MCRp 小得多的地区，乡村导向开发的相对优势较大； 经均衡后 MCRp 与 MCRn 差距不明显且都较小的地区，都市导向开发和乡村导向开发均有优势； 经均衡后 MCRp 与 MCRn 差距不明显且都较大的地区，两类开发都不

9、占优势。 通过 MCRp 和 kMCRn（k 为均衡系数）的数量关系制定四类量化准则，通过选择研究范围内最符合 某量化准则，且满足特定约束条件（面积比例或与既定空间联系）的区域作为该量化准则下的规划策略类 型，分别得到都市主体开发区、乡村主体开发区、协同开发区和优化开发区。在特定约束条件下，这些分 区是与既有资源和介面组合严格对应的最优方案，能为空间规划政策提供依据；如果既定的政策无法满足 分区要求，可考虑对既有资源和介面要素进行优化，以弥补布局和功能上的短板（表 3）。 3 案例探究 3.1 对象概述 案例以上海市浦东新区惠南-宣桥新市镇西南侧地块，面积约 120km2，现有大片农用地，水域

10、面 08 积10%。一方面，在上海城市总体规划（2017 年2035 年）中，该片区东邻惠南-宣桥新市镇重 点片区（部分位于新市镇内），北距上海市主城区不到 8km，就近受到已建和兴建都市区的功能辐射；另 一方面，农业种植、生态元素、人文景点广布，具备郊野地区独有特色。 上海市浦东新区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）专为乡村土地使用提出了要求。对 非建设用地，要确保农产品安全、严守耕地保护底线，引导现代农业和土地资源保护，完善重点要素的生 态功能。对建设用地，要整治农村低效建设用地，优化公共服务设施布局，盘活存量建设用地，提升城市 空间品质和经济密度，促进复合高效。为此，本研究

11、将为基地制定发展战略和控制原则，协同快速发展与 特色资源的良性关系，探索近郊土地资源高效集约利用的决策方法（图 2）。 3.2 决策推导 根据上述框架，本案例将探究共轭理念下乡村空间规划决策的初步方案；以 GIS 空间分析为基础平 台，结合 MCR 模型探索现状都市资源和乡村资源的不同开发策略。 09 参考相似案例，毗邻惠南-宣桥新市镇的重要发展板块和区域中心强调新型服务业、商业配套和综合 居住，将作为都市导向开发的源；分布全域的农产品基地、地方名宿和旅游景区强调六次产业化和品质休 闲，将作为乡村导向开发的源。源强和阻力值根据“MCR 具体方法”得出，采用现场调研、遥感解译、 影像解译、二手资

12、料调查等通用的数据来源-用地类型、土地开发强度源自地理空间数据云 （）、百度地图（）、开放街道地图 （https:/www.openstreetmap.org）；项目重要度源自专类网站；土壤质量源自黑河计划数据管理中心 （）；距离类因子源自开放街道地图 （https:/www.openstreetmap.org）；植被覆盖程度、场地平整程度源自地理空间数据云 （）（图 3-4）。 010 通过计算得出基地的 MCRp 和 MCRn，分别对应都市导向开发和乡村导向开发的趋势（图 5）。由 面积比例确定均衡系数-MCRp 和 MCRn 间特定比例对应特定分界线，当其对全域面积的划分各占 50%时，

13、均衡系数 k 为 8.13，因而 MCRp 和 8.13MCRn 具有均衡可对比性。作为量化准则的匹配性指 标，“MCRp+8.13MCRn”表征开发趋势的实际优势，“MCRp-8.13MCRn”表征都市导向开发对于乡 村导向开发的相对优势；以满足面积占比要求作为分区依据，选择最符合上述量化准则的面积比例作为相 应的规划策略类型分区。各分区将采用相应的主体空间策略；将其与既定空间政策进行关联可揭示源和介 面的短板区域和薄弱环节（图 6）。 011 4 讨论和总结 4.1 城乡要素的共轭需求 共轭理念是科学联系正反双方的桥梁，也代表两种相对关系的和谐状态；科学合理的乡村规划在空间 上不会是理性发

14、展的单一模式；城市化加深导致的乡村地区环境、社会、经济等问题，一定程度源于城乡 二元空间的协同困境。在人地关系高度紧张、建设和非建设区相互干扰的背景下，将都市资源和乡村资源 整合决策，在方法和成果上打破市郊割裂、城乡异化的局面，对丰富特定地区乡村规划的编制程序有借鉴 意义。 在新时代的空间规划背景下，强化乡村特色资源保护，开展乡村用地格局构建、与市区整合规划日益 迫切。上海城市总体规划（2017 年2035 年）提出落实主体功能区战略，扩大生态空间、保障农业 空间、优化城镇空间；坚持转型发展，按照“盘活存量、用好增量、提高质量”的方针，推进城市建设用 012 地的节约集约利用。上海市浦东新区总

15、体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）提出有序推进郊野 地区利用效率低下、利用方式粗放的建设用地逐步减量退出；有序推进生态敏感区、环境综合整治地区的 农村宅基地腾退；需着重考虑生态价值，维护和延续区域空间格局和文化景观特征；结合乡村景观、注重 文化发展、发掘乡村价值。上述研究中，基于都市资源和乡村资源各自开发因素（驱动强度和位移成本） 的叠加权衡，识别出的都市主体开发区和乡村主体开发区对特定开发导向有相对优势，最宜采取因地制 宜、相得益彰的部署策略；识别出的协同开发区是两类资源优势区的交集，最宜采取功能互补、特色整合 的协同战略。 4.2 共轭模型的可行性分析 本文将近郊型乡村空间规划视作一种在多重模式和目标间、可伸缩的权衡，分别选择驱动都市导向开 发、乡村导向开发的源，以 MCR 量化两者空间辐射趋势，以相对值调控敏感界线的均衡点，从而确定规 划策略类型分区。笔者认为，所选用的共轭模型能为近郊型乡村空间规划提供引导。 MCR 模型把要素功能的相互转化和格局演变看作克服阻力的位移，反映了某类空间运动的趋势面 （不限于垂直叠加），主动揭示了要素分布变化的动态过程（不限于对现状的静态描述）；常用于单方面 揭示城市发展方向、城市形态、用地选择等优化方案6,12。因此，基于该模型的资源开发研究是可行 的、有依据的。 对近郊型乡村地区，