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1、影响力 新冠肺炎疫情将如何影响房地产 可持续性建筑 全球粮食安全问题 投资生命科学领域 超级高铁：供应链提速？ 零售再定位 新方法新材料：施工行业升级启动 中美贸易战的经济影响 应对气候变化，房地产当仁不让 办公空间设计理念新维度 投您所好的智能建筑 水资源紧缺及发展 全球投资策略 影响力 第 3 期 2020 折 气候、政治、人口、技术如何推动 房地产转型 全球房地产市场的未来 转 点 23 影响力 Mark Ridley 第一太平戴维斯全球首席执行官 欢迎阅读最新一期 影响力 , 本期 围绕 “转折点” 展开话题讨论。 我们 在去年年底敲定本期主题时， 根本 无从得知我们即将面临有可能成为
2、 一生最大转折点的新冠肺炎。 令人 难过的是， 疫情还在继续蔓延， 死亡 人数持续增加， 社会和发展的方方 面面都受到影响。 我们清楚地知道， 疫情过后世界将 不是原来的模样， 而新常态的形成 还需要时间的沉淀。 我们秉承 影 响力 期刊着眼长远的理念， 每篇文 本出版物所传达的内容未必代表第一太平戴维斯或出版方的观点。 所含信息在付印时均正确无误。 版权所有。 未经第一太平戴维斯许可， 不得使用本出版物所有或部分内容。 第一太平戴维斯已尽全力 确保内容的准确性， 但对于该出版物的使用而导致的直接或间接影响不承担任何责任。 章都采用中长期视角， 对疫情结束 后的新常态进行了设想和预判。 隔离期
3、间， 全球各地均在尝试并推 广居家办公。 办公空间不会因此变 得多余， 但也不会一成不变。 办公生 活的灵活性将上升到新的维度， 我 们使用办公室的时间将会缩短。 出 于提升用户健康福祉、 保持社交距 离的考量， 办公空间需求不一定会 减少， 与此同时内部空间或更多采 用低密度设计 （详见第6页） 。 业主希望在楼宇管理系统融入更多 技术元素， 但似乎亦有意避免过多 的环境控制。 本次疫情之后， 我们相 信用户会以更开放的心态看待技 术， 例如智能保洁机器人、 入口热感 测温仪以及无接触式智能电梯。 经过疫情我们发现， 危机当前， 我们 有能力显著改变自身的行为方式来 应对。 这或许是长远而言
4、最重要的 一个认识。 气候变化是我们本期探 Jeremy Bates 执行董事 租户服务部EMEA区域主管 jbates +44 (0) 20 7409 8813 Simon Hope 执行董事 全球资本市场部主管 shope +44 (0) 20 7409 8725 Justin Marking 执行董事 全球住宅服务部主管 jmarking +44 (0)20 7016 3810 Sophie Chick 董事 世界研究部 sophie.chick +44 (0) 20 7535 3336 Paul Tostevin 董事 世界研究部 ptostevin +44 (0) 20 7016 3
5、883 第一太平戴维斯联系人 订阅 影响力 季报 我们将以邮件方式分享未来 全球房地产研究的最新动态。 详情请登录： 影响力 网站 访问 助您应对2020年及将来的房 地产挑战 讨的一个重大问题。 正如特邀专栏 作家、 联合国可持续发展目标大使 Ruud Veltenaar指出的那样 （详见 第48页） ， 对于气候危机， 我们应像 紧急突发事件一样积极严阵以待， 从新冠肺炎疫情的防控中吸取经验 教训。 相信我们的报告能引发您对本期话 题的深刻思考， 诚挚期待您的反馈。 目前还有许多地方仍在实行社区隔 离政策， 我们衷心希望您和您的家 人、 同事健康安好。 CEO开篇致辞 45 影响力 议程
6、主题速览 6 评估新冠肺炎疫情对房 地产的长期影响 从住宅、零售，到写字楼、物流， 一一评估新冠肺炎疫情对房地产 的长期影响 14 打造更绿色未来 为何所有业主和用户都应将应对 气候变化列为首要议程 20 投资前沿风向 房地产投资和策略在以怎样的方 式演变？来自最前沿投资者的分 享 24 低利率、高需求 我们以全球视角审视房地产投资， 聚焦主要市场和结构性机会 28 概率博弈 中美贸易战引发一系列变革，其 中一些给世界经济及房地产带来 利好推动 32 个性设置 适应用户偏好、能够显著提升物业 管理效率的建筑 34 72.6岁 土地及房地产的多元细分领域能否 提供养老基金投资者所需的长期收 益？
7、 36 工厂预制 建筑施工行业须采用现代施工方法 及材料来实现房屋建设目标 38 粮食与水资源 粮食体系面临极限考验，第一太平 戴维斯全球粮食安全指数为您全方 位解读 42 多元与设计：办公场所 的健康福祉 如何打造能够适应个体差异、融合 多元性的办公环境 44 最后一公里物流的房地 产启示 超级高铁、自动驾驶车队、无人机 等技术在物流流域的应用将如何影 响房地产？ 46 存量时代下零售资产的 重新定位 打造社交、休闲功能兼具的综合 体，盘活闲置零售空间 24 46 28 14 目 录 44 38 42 48 房地产须走可持续之路 正如特邀专栏作家Ruud Veltenaar 所说，我们正站在
8、商业活动朝可持 续方向演变的重要节点 32 阿联酋: 21.3 沙特阿拉伯： 18.4 哈萨克斯坦： 17.6 澳大利亚： 16.9 美国： 16.6 加拿大： 15.3 土库曼斯坦： 13.7 韩国： 12.9 俄罗斯： 11.7 捷克共和国： 9.9 荷兰： 9.5 日本： 9.1 德国： 9.1 波兰： 9.1 比利时： 8.7 芬兰： 8.5 挪威： 8.3 南非： 8.1 利比亚： 8.1 马来西亚： 8.1 奥地利： 7.7 以色列： 7.7 新加坡： 7.1 中国： 7.0 希腊： 7.0 白俄罗斯： 6.9 斯洛伐克： 6.6 保加利亚： 6.3 丹麦： 6.0 西班牙： 5.
9、7 英国： 5.6 意大利： 5.6 伊拉克： 5.3 土耳其： 5.2 法国： 5.2 6 36 67 影响力 当 我们在2019年底将 影响力 新一期的主题敲定为 “转折 点” 时， 我们讨论了包括气候 变化、 人口格局、 技术应用在内的多个话 题。 我们不知道的是我们即将面临一场 全球蔓延的新冠肺炎疫情。 人们的工作 和生活方式几乎在一夜之间改变， 房地 产市场也将受到长期影响。 一切都源于 这起具有转折意义的 “黑天鹅” 事件 （亦 有人士认为疫情属于 “灰犀牛” 事件， 爆 发前已有警示信号出现） 。 新冠肺炎疫情对全球经济的影响引发了 激烈辩论。 多数预测认为， 全球经济将经 历严
10、重衰退， 程度或甚于金融危机时期； 更有不少人士认为这将是第二次世界大 战以来最严重的经济衰退。 争论的焦点 在于经济复苏模式。 是否会出现V形反 弹？ 还是U形、 L形或W形？ 甚至有预测认 为会出现像耐克品牌标志那样的 “对勾 形” 复苏。 随着各国陆续放松封锁禁令但继续鼓励 社交隔离， 新冠肺炎疫情的长期影响仍 有待观察。 许多人士认为世界将大为不 同。 我们将在下文讨论房地产各领域可 能发生的潜在变化。 1. 写字楼 居家办公有所成效， 但写字楼仍在文化、 社区和社交联系等方面发挥着关键作用 新冠肺炎可能成为左右写字楼未来走势 的最重要转折点之一， 因为它对公司选 址策略、 办公空间设
11、计和管理、 租户行为 等都有着深远影响。 灵活办公并不是陌生字眼。 多年来， 有很 多公司采用了某种形式的灵活办公。 但 疫情之后将有较大比例的员工继续远程 办公， 或将助推灵活办公模式加速普及。 第一太平戴维斯对分布在全球31个国 家/地区的研究部主管进行了行情调查， 结果显示有84认为居家办公会小幅增 加， 其余16认为会显著增加。 超过一半 的研究部主管认为疫情之后视频会议的 使用频率将显著提升。 但写字楼仍将发挥至关重要的作用。 第 一太平戴维斯KKS办公空间策略与设计 部主管Katrina Kostic Samen表示：“办 公空间的不断变化本就不可避免。 只不 过由于疫情的出现，
12、原先我们认为会随 着时间推移而逐渐发生的变化几乎在一 夜之间完成。 这些特殊情况好比被拉伸 至极限的弹力带： 它会回弹， 但已无法恢 复原样。 ” “办公模式如何演变， 决定权在企业， 但 必须以人为核心。 长远而言， 办公空间的 重要性在于它能够提供个体所渴望的文 化、 社区和社交联系， 而这些对于我们在 疫情后身心健康的恢复至关重要。 ” 预期选址策略会朝着多元化方向转变， 出现一种居家办公、 联合办公和总部办 公相结合的混合模式。 这是一个改善员 工长期福祉、 提升企业抗压能力和可持 续性的机会。 出行减少、 供应链缩短、 可 持续建筑设计等低碳行为有助于减少经 济活动对环境的影响。 如
13、果居所的办公空间功能需要加强， 则 需要考虑长期居家办公的相关政策。 家 庭办公室的网络安全性和机密性、 健康 度、 人体工程学考量等都需要进行管理。 发展灵活办公需要通信技术支撑和相关 政策保障， 而不应仅仅关注办公场所的 灵活性。 部分地区尤其是发展中国家， 由 于家装网速较慢或家庭人均面积较小， 居家办公缺乏可行性。 居家办公增加不是可能改变办公空间的 唯一趋势。 安全、 卫生和员工福祉倍受关 注。 定期对办公场所进行深层清洁已成 为企业的基本健康和安全考虑， 也是企 业践行办公环境安全承诺的最直观方式 2020年4月居家隔离令期间 的纽约曼哈顿 评估新冠肺炎疫情对 房地产的长期影响 与
14、古老自然力的 一场较量 第一太平戴维斯世界研究部 80 70 60 50 40 30 20 10 0 疫情之后的需求走势， 按物业板块 写字楼零售物流/ 产业地产 酒店保健地产租赁住宅共享居住空间学生公寓老年公寓住宅 （个人/自用） 受调查者占比 （%） 图例 积极 略积极 中立 略消极 消极 89 影响力 出寻求长期稳定收益流的投资者对房 地产的持续需求以及房地产相对较高 的回报。 卫生公共需求可能会在短期内影响灵活 办公空间尤其是移动工位的需求。 许多 灵活办公项目正计划调整疫情防控常态 化下的空间使用方式， 但这些设计调整 应该只是临时操作。 短期而言， 灵活空间可能不符合大型企 业的需
15、求， 因为后者需要严格控制清洁 流程和人员密度。 但从长远来看， 企业无 论规模大小都会更关注灵活性， 或出于 总成本控制的需要， 或出于办公空间使 用的考量。 这将为灵活办公带来利好。 Workthere （第一太平戴维斯旗下联合 办公品牌） 全球研究员Jessica Alderson 补充说：“我们从100多个灵活办公空间 提供商收集的数据显示， 62的提供商 对该领域未来一年的前景感到乐观。 近 期灵活办公或面临挑战。 尽管目前整体 入住率仍在70以上， 但随着企业启动 生存模式 ， 合同取消的风险会增加。 ” 2. 物流物业 预期会出现供应链的多元化和区域制造 中心的增长 得益于全球电商的增长， 物流业已呈炙 手可热之势。 疫情的影响预计将加速这 一趋势。 隔离期间消费者在线购物需求 激增， 一些电商尤其是超市超负荷运转， 供应网络承受力一度达到极限。 在线消费者持续增加， 长期而言将推动 在线零售市场深度发展。 为满足持续攀 升的在线消费需求， 同时未雨绸缪应对 未来需求激增， 物流领域应会出现相应 的投资布局。 约63的研究部主管认为， 疫情的出现会对物流物业需求产生一定 的积极影响。 全球范围而言， 制造业及其
