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1、1,繁昌项目设计优化建议方案,合富辉煌房地产（安徽） 2009年12月,谨呈中辰集团,2,项目初判,繁昌县有史以来的“地王”项目；,繁昌县有史以来最大规模的房地产项目。,项目地处老城区向新城区过渡的中心地段，区位交通优势明显。,中辰集团在芜湖繁昌县的第一个项目，承载着快速树立品牌知名度的使命。,市场层面引领 项目层面赢利 社会层面影响力,3,本案解决的核心问题揭示,怎么样搭配物业类型才能使项目在突破区域市场、引领市场的前提下，获得最大化的利润。,怎么样配比户型才能够得到整体市场的接受，促进项目快速销售。,核心问题,怎么样确定首期启动区才能保证首期开发的一举成名，形成广泛的市场关注，为后期的成功
2、推售奠定良好的基础。,4,本案的思维导图,城市经济及规划,城市房地产概况,本地典型个案分析,外地典型个案分析,本项目 物业发展建议,5,繁昌县基本概况：省内十强县位列第二，经济基础好，人均收入高，购房承接力强。,繁昌县位于安徽省省东南部，芜湖市境西南部，全县辖6个镇：繁阳镇、荻港镇、孙村镇、平铺镇、新港镇、峨山镇，人口约32万。 2008年工业化率已达51.3%，居安徽省县域首位，人均GDP、人均财政收入位居全省第二，农民人均纯收入全省第三。 繁昌县经济发展水平居安徽前列，07、08年在“安徽省综合实力十强县”中排名第二。同时繁昌也是“安徽省文明县城创建先进县” 。 繁昌县交通便利，万吨级“黄
3、金水道”，沪铜铁路、沿江高速公路，将繁昌同长三角和广大内陆腹地连接起来。,铜陵,合肥,南京,马鞍山,繁昌,芜湖,上海,长江,6,县委、县政府明确提出了“发展要大招商、城市要大建设、项目要大推进”三大重点任务，集中精力开展了城市大建设行动，围绕城市“北进东扩”，实现“一年一变样、三年大变样”的奋斗目标推进，以完善城市功能，提升城市形象。 2009年在城区新建、续建8条市政道路，进一步完善城市路网体系，拉开城市发展框架。 本项目位于北进主干道的最前沿，区位优势明显。,城市规划： “东扩北进”的城市扩张，凸显了项目的区位优势。,老城区,城北新区,城东新区,东扩,城北新区,城北新区,城北新区,城北新区
4、,城北新区,城北新区,城北新区,城北新区,北进,7,城市经济及规划小结,经济发展：省内十强县位列第二，经济基础好，人均收入高，购房承接力强。,城市规划：“东扩北进”的城市扩张，凸显了项目的区位优势。,城市形象：“一年小变样，三年大变样”的奋斗目标，加速了城市形象的提升。,8,本案的思维导图,城市经济及规划,城市房地产概况,本地典型个案分析,外地典型个案分析,本项目 物业发展建议,9,本项目,香格里拉御景园,佳和富鑫园,新城区板块,老城区板块,满庭芳,城市房地产开发主要集中在新城板块，并成为整个市场的热点区域。,物业类型：小高层、多层层住宅为主 主力户型：90-120 平均价格：3300-370
5、0元/ 购房客户：老城区居民及所辖乡镇 后续供应：新区相对充足、老城区供应缺乏；,由于县政府和镇政府及相关事业单位办公大楼北迁新城区，政务氛围带动居住、商业氛围渐浓，板块价值逐渐升温。,天瑞城市花园,繁瑞星城,好而优购物中心,定位为老城区旧城改造项目，凸显在区域的稀缺性。,10,满庭芳,繁瑞星城,天瑞城市花园,富鑫园,香格里拉御景园,好而优购物中心,重瑞城市花园,阳光花园,区域楼盘较多，认可度较高。 区域大部分楼盘销售接近尾声，2010年仅有香格里拉-御景园、满庭芳货量供应。 作为新城区发展的最前沿，局部楼盘集中，市场、竞争逐渐升温。,区域楼市分析 区域认可度高，市场、竞争趋热。,11,城市房
6、地产概况小结,城市房地产：房地产开发主要集中在新城板块，并成为整个市场的热点区域。,区域房地产：项目所在区域市场认可度高，市场、竞争逐渐激烈。,12,本案的思维导图,城市经济及规划,城市房地产概况,本地典型个案分析,外地典型个案分析,本项目 物业发展建议,13,区域市场主要项目简析：香格里拉.御景园 “修身、齐家、御天下”。,香格里拉-御景园紧邻本地块，目前一期项目在建，基本封顶。 后期地块目前正在拆迁，预计年后推出，具体时间待定。 芜繁路、纬六路沿街规划商业，目前尚未对外公开销售。,沿街商铺,14,区域市场主要项目简析：香格里拉.御景园 兵营式建筑布局，物业类型单一、景观营造较为简单。,小区
7、总建面积约5万平米，兵营式建筑布局。 共11栋，5栋多层，5栋小高层，1栋高层，住宅400户左右。沿芜繁路、纬六路为商业。 目前在售一期，一期开盘时间为2010年1月中旬。包括1、2、3栋楼，价格在33003500元/平米。 主力户型90-130平米，105平米户型去化速度最快。,1,3,2,15,区域市场主要项目简析： 佳和-富鑫园,纬五路,纬六路,芜繁路,本地块,芜湖铁路水电段繁昌配电所,沿街商业,回迁楼,富鑫园与本地块隔芜繁路相望。 小区主次道路出入口与城区主干道相连，出行高效便捷。 小区内路网设计有层次感、便捷、安全、美观，合理设计人流、车流及停车位。,项目推广形式一般，地块围墙包装比
8、较传统，无新意。,90-110平米住宅,110平米以上住宅,90平米以下住宅,16,区域市场主要项目简析 佳和-富鑫园-未来城区的中心地段,富鑫园位于繁芜路北侧，与贵司项目隔路相望。 富鑫园占地面积3.7万，建筑面积5.6万平米，兵营式建筑布局。 项目共18栋商住楼，其中15栋“5+1F”、1栋“6+1F”多层，和2栋“10+1F”小高层，住宅约430户。 目前所有房源全部在售，一房一价，价格区间在3300-3700元/平米。,17,区域市场主要项目简析 佳和-富鑫园 户型面积以90-110户型为主，方正实用但缺少附加值，多层产品受追捧。,D 户型 111 ,A 户型 82、88、90 ,C
9、户型 101、102 ,F 户型 130 ,B 户型 95、96 ,E 户型 122 ,18,区域市场主要项目简析 满庭芳 北部新城县政府旁，16万公园式大盘。,本项目,满庭芳位于政务新区主干道繁阳大道第一线。 项目总占地9.6万平米，总建面积16万平米。 住宅面积11.6万平米，由多层、小高层、高层构成，建筑风格为现代简约。,19,区域市场主要项目简析 满庭芳：组团式规划布局，物业类型丰富。,在售楼盘,中央景观楼王,在售项目中的第一大盘，组团式规划布局，没有做到完全的人车分流，限制了居住品质的提升。景观营造较为粗犷，中心景观与组团景观没有明显的区别。目前为当地一个品质大盘。 目前在售为多层，
10、户型以89、95平米为主。 中央小高层为景观楼王，户型为150-180平米。,20,商业,写字楼,幼儿园,四星酒店,中心水景,区域市场主要项目简析 满庭芳：社区配套丰富，弥补区域空白。,商业广场包括：餐饮、休闲、娱乐、购物等。,小区内设SPA泳池、健身会所、灯光网球场、书吧、咖啡吧等。,21,赠送面积,赠送一半面积,区域市场主要项目简析 满庭芳赠送面积增加附加值，提升舒适度。,22,区域市场主要项目简析 满庭芳户型多创新：多飘窗、阳台赠送面积。,多层复式143,小高层户型125,多层95,多层89,小高层105,小高层143,23,区域市场主要项目简析 满庭芳组合推广吸引眼球，产品、营销超越其
11、他项目。,推广力度大,沿街道旗,市中心广告牌,项目围墙,售楼中心,满庭芳在推广过程中，广泛使用了沿街道旗，以及户外广告牌等作为传播途径，此类推广方式相对于规模较小的县城显得力度较大。,24,区域市场主要项目分析小结,创新接受程度：个案项目因产品或概念有创新，销售状况普遍良好，且价格能刷新当地的认知；说明繁昌当地对创新十分接受，消费能力较强； 超越机会点：个别项目借鉴了先进城市的经验，但整体开发水平较落后，提升空间仍较大，本项目具备全面超越市场的机会； 多种物业均有提升价值：从销售情况看，多层、小高层物业在当地接受度较高，高层产品接受程度较低；接受程度最高的户型面积在100上下，大面积户型需慎重
12、设置。,25,本案的思维导图,城市经济及规划,城市房地产概况,本地典型个案分析,外地成功个案分析,本项目 物业发展建议,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,合富此类成功项目的认知：,地处三四线城市：经济基础强劲，藏富于民，购买力雄厚；,项目规模具备优势：适合整体超越并引领当地市场，树立强大的社会层面的影响力；,项目开发计划：小量滚动开发，多次开盘，不断强化市民认知；,项目发展策略：从规划、园林、产品、营销等方面整体超越，引领当地市场，覆盖周边市场；,项目首期发展：强势启动，通过售楼部、首期适销对路产品的展示和体验，赢得市场主动。,42
13、,本案的思维导图,城市经济及规划,城市房地产概况,本地典型个案分析,外地典型个案分析,本项目 物业发展建议,43,项目物业发展建议的结构框架,开发策略,产品打造,物业类型的设定,土地开发价值评估,园林设置建议,交通设计建议,物业发展建议,居住规划建议,建筑户型建议,首期开发选址建议,44,开发策略研究,土地开发价值评估 物业类型的设定 首期开发选址建议,45,用地分析,用地指标：,可建设用地面积： 约210亩（308416） 综合容积率：小于2.2 建筑密度：22%,用地资源：,便捷的交通：芜繁路是通往芜湖、铜陵、南陵等地的主要道路之一；同时也拥有较为方便的公共交通（312路、333路等公交）
14、。,46,交通分析,过境铁路,三类道路给用地带来了不同程度的影响：,是本项目最大的噪音污染源。,主干道：芜繁路,区域性的联系干道，有较大的污噪影响； 现阶段客户的主要来向，必须注重展示面的营造。,其他道路：纬六、五路,规划中城市道路，加强项目通达性的同时，也给项目带来一定的噪音污染。,在用地开发和规划方面考虑道路的影响；弱化其交通性，保证居住社区的私密和安宁。,纬五路,现有在运营铁路,47,项目周边用地影响分析,有利因素： 用地北面为可能的发展用地，利用的好则对项目来说是重大利好； 不利因素： 用地南部、东南部为道路，应考虑其污噪及景观影响，加以适当的区隔处理；,纬五路,北：发展用地,南：经六
15、路、铁路,地块南侧沿铁路水塘,临近地块的水塘,西：小区 沿街商业,48,景观分析,地块内及周边几乎没有自然景观可以利用； 这个现实也给人工自由造景提供了便利，但成本要合理控制。,纬五路,待拆迁的电力公司建筑,临近地块的水塘,拆迁中民房,钢铁厂内部,49,土地开发价值评估污噪影响,现有铁路： 给用地南部及东南部带来较大的污染和噪音影响； 芜繁路： 用地西侧的芜繁路是城市主干道对项目用地会带来较大的废气污染和噪音影响。 规划纬五路、纬六路： 用地东南侧的纬六路与用地中间的纬五路也会给项目的开发带来一定噪音污染。,芜繁路,现有铁路,纬五路,纬六路,50,土地开发价值评估用地私密性,私密性：,道路是影
16、响用地私密性的关键因素，现有铁路和芜繁路的影响较大，其他道路由于车流量小，影响有限； 地块内部也有较好的私密性。,芜繁路,纬六路,现有铁路,香格里拉御景园,纬五路,51,铁路,芜繁路,纬六路,纬五路,地块居住价值分析：按居住价值可分为3个价值区,一级价值区,二级价值区,一级价值区： 内部地块，受外界影响较少，且地块面积较大，易于景观营造，不利影响最小； 二级价值区： 沿芜繁路、纬五路地块，周边逐渐形成居住氛围，不利影响其次。(道路噪音和周边破旧形象） 三级价值区： 沿芜繁路，过境车辆多，噪音大， 沿纬六路地块，南侧受铁路影响，不利影响最大。,三级价值区,三级价值区,52,土地开发价值评估,用地综合评价：,芜繁路,纬六路,现有铁路,香格里拉御景园,红线以内为
