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1、 市 场 篇 第一章 盐城市及城市发展背景研究 一、盐城概况1、地理位置 盐城，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点，“北上海经济区”的重要成员。面积 1.5 万平方公里，人口 815 万，是江苏省面积第一、人口第二的大市。盐城地处通泰盐都市圈，位于长江三角洲经济圈北侧。西临宁镇扬都市圈，东面临海，具有较大经济地理位置优势。近年来依托长江三角洲强劲的经济发展势头，盐城的产业与城市面貌有了翻天覆地的变化。2、气候与自然环境 盐城地处北亚热带向暖温带气候过渡地带，一般以苏北灌溉总渠为界，渠南属北亚热带气候，渠北属南暖温带气候，具有过渡性特征。气候受海洋影响较大，与同纬
2、度的江苏省西部地区相比，春季气温低且回升迟；秋季气温下降缓慢且高于春温；年降水量也比本省西部明显偏多。季风气候明显，冬季受欧亚大陆冷气团影响，盛行偏北风且多寒冷天气；夏季受太平洋副热带高压影响，盛行偏南风且多炎热天气，空气温暖而湿润，雨水丰沛。 盐城拥有世界级品质的湿地生态旅游资源。东部沿海45万公顷海涂湿地，是太平洋西海岸亚洲大陆边缘面积最大、原始生态保持最完好的海岸型湿地；有两个国家级自然保护区，世界野生丹顶鹤和麋鹿种群数的60%和25%生活在这里，被列入世界重点湿地保护区。西部地处里下河地区腹地，大纵湖、九龙口、马家荡等湖泊水域面积近百平方公里，为典型的泻湖型湖荡湿地，被誉为“金滩银荡”
3、、“鱼米之乡”。盐城还有丰富的红色旅游资源和海盐文化资源。全市现有景点40多个，其中国家级自然保护区2个，国家 AAAA 级旅游景点1家及一批国家农业旅游示范点、国家水利风景区、国家AAA级旅游景点及国家、省重点文保单位等。目前正规划建设的盐城湿地生态国家公园，将打造成“太平洋西岸最大的湿地公园、亚洲东部最佳的生态旅游乐园”。3、行政辖区 1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县。 4、人口状况 盐城是江苏第二人口大市，城乡劳动力供给总量为392万人，其中农村劳动力285万人。具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）
4、文化程度的26.5万人，初中以上文化程度的20.9万人；具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。作为盐阜800万人民的中心城市，到2010年，盐城市区人口将达到100万人。5、交通网络 盐城交通便捷，基本形成高速公路、铁路、航空、海运四位一体的立体化交通网络。民航开通了至北京、广州、温州及韩国首尔的国际航班，是江苏省第二个开通国际航线的城市；新长铁路已开通至全国铁路客货运；大丰港为国家一类港口；高速公路四通八达，苏通大桥开通后盐城将融入上海 2 小时经济圈。 内部交通网络的完善，市区公交线路以作为城市枢纽的建军路、解放南路为中心向周边扩散，形成六纵八横的现代城市
5、交通网络。二、盐都新区概况 盐都新区是盐都行政中心从盐城老市区搬出来后新建的县城，是省级经济开发区（盐都经济开发区），与省辖市盐城市市县同城，位于盐城市区南部，是盐城实施百万人口大市区战略中活力最强的经济板块，也是政治、文化元素最集中的城市区域。盐都区行政区划几经调整后，现辖13个镇和2个开发区，环盐城市区西、南部。盐都区是原盐城县在新时期的历史延续。 盐都新区计划依托悦达纺织园、韩资汽配园、南京医药物流、重庆啤酒等重点企业，培植环绕宁盐公路、开发大道等“四纵四横”骨干道路的物流基地；积极培育世纪大道、城西干道特色市场带，推进易初莲花、沃尔玛等重点商贸阵地建设，构建盐城新的商贸中心。积极发展金
6、融保险、信息中介等新兴服务业，加大房地产开发力度。 盐都新区成立于1995年4月，先前是郊区工业园区；97年郊区撤区设立盐都县，新区建设才算启动，拉开了盐城南郊建设新框架;到2001年盐都行政中心搬迁，新区建设掀起新高潮，写下了城市建设崭新篇章。随着基础设施建设的加快，盐都新区与盐城市区已融为一体。 把新区创建成对接盐城郊区的现代化县城、成为盐都对外开放的“桥头堡”和盐城市区的“南花园”是盐都新区的早期定位。打破城乡二元结构，加快农民向市民的转变，实现城乡统筹、联动发展，首先必须把城市做强。新区利用盐城市区潜在扩张需求及农村和城市的双层优势，以优美的环境、完善的基础设施、广阔的发展空间吸引外资
7、外商，使其享受到盐城市区的市场、人才、交通和信息优势，同时避免了市场拥挤、地价成本高、发展余地小的束缚。新区布局按照行政区、商贸区、住宅区、工业区、公用事业等五大功能进行规划，不断提高人流、物流、信息流的通达水平。 盐都新区已成为聚集人气、汇集资本的高地和对外开放的龙头，市一中南校区、盐都实验学校、幼儿园、三院分院、电视台、图书馆等均已相继落户新区，悦达、宏大、日升、恒力等地产企业纷纷在此安营扎寨，寻求新一轮的扩张裂变。大批外资，大批人流、物流、信息流汇聚新区，使新区与市区形成一体，成为盐城的辅城，直至主城区。 盐都新区的快速成长也策应推进了盐城市区解放南路、盐马路、盐金路、西环路等基础设施的
8、扩容改造，扩大了城市规模，增强了盐城市作为苏北中心城市的辐射能力。盐都新区也相应从市区的边缘地带推进至城市的中心区。三、社会经济背景1、盐城经济发展分析 盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海三个小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。2006年盐城市地区生产总值达到1174.26亿元，按可比价计算比上年增长15.1%，增幅比上年提高0.8个百分点，创“九五”以来的新高。全市人均GDP达到15177元。2、城市产业结构分析 三次产业协调发展，盐城市第一产业实现增加值2
9、45.65亿元，可比价增长5.5%；第二产业实现增加值536.36亿元，增长19.9%；第三产业实现增加值392.25亿元，增长15.1%。工业化进程明显加快，三次产业结构由2005年的22.744.033.3调整为20.945.733.4，第二产业比重上升了1.7个百分点。3、人口增长及城市化 盐城下辖二区、二市、五县，是黄淮平原上重要的中心城市。在苏通大桥建成后，盐城将融入上海2小时经济圈，在城市支柱产业的拉动和外来因素的推动下，盐城作为地区中心城市的地位将进一步增强。盐城人口总量保持平稳增长。2006年末，全市户籍人口804.73万人，比上年末增加6.06万人，其中城镇人口349.09万
10、人，增加12.5万人。全年人口出生率为9.23，死亡率为7.27，人口自然增长率为1.96 到2010年，盐城城市化水平将达到50%以上，市区建城区面积达126平方公里，市区人口达100万人，成为百万人口的大城市。四、居民生活1、居民收入分析 盐城人民生活水平不断提高。2006年市区居民人均可支配收入达12052元，增长13.9%；人均消费支出7378元，增长1.2%。全市在岗职工平均工资15678元，增长14.9%。农民增收取得成效，人均纯收入达5431元，比上年增长11%；农民人均生活消费支出3285元，增长8.9%。城乡居民储蓄存款余额644.14亿元，比年初增加50.88亿元，人均储蓄
11、达8015元。2、居民生活、消费水平分析 盐城市全面小康总体评价得分达到83.17分,比上年增加5.15分。从构成全面小康指标评价体系四个方面看，生态环境方面实现程度最好，达到94.0%，比上年提高8.2个百分点；经济发展、生活水平和社会发展实现程度分别为76.7%、80.2和86.9%，分别比上年提高4.62个、5.81和3.29个百分点。从具体指标上看，25个指标中有8个指标已经达标，分别是：城镇登记失业率、农村行政村通灰黑公路（航道）比重、城镇劳动保障三大保险各自覆盖面、新型农村合作医疗覆盖面、人民群众对社会治安的满意率、城镇社区居委会依法自治达标率、农村村委会依法自治达标率、环境质量综
12、合指数。 盐城市消费品市场购销两旺。在城乡居民收入较快增长和消费结构升级以及消费观念变化的双重影响下，全市消费品市场明显趋旺。全年实现社会消费品零售总额367.6亿元，增长16%，增幅高于上年0.4个百分点，其中餐饮业增长18%，比社会消费品零售额增幅高出2.1百分点，成为拉动消费的主要力量。 市场物价平稳上涨。全年市区居民消费价格总指数（CPI）平均比上年上涨1.03%，商品零售价格总指数比上年上涨0.4%。其中食品类消费价格平均上涨1%，比上年度涨幅低3个百分点，拉动总指数上涨0.35个百分点；居住类价格平均上涨5.4%，比上年度涨幅低1.2个百分点，拉动总指数上涨0.73个百分点。工业消
13、费品价格有涨有跌，其中烟酒及用品类价格上涨0.2%，衣着类价格下降0.1%，交通和通讯类价格下降2%，家庭设备用品及维修服务类价格下降1.4%，医疗保健和个人用品类价格上涨4.6%，娱乐教育文化用品及服务类价格下降1.7%。 盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。3、居民居住条件分析 市区居民住房人均建筑面积25.32平方米，人均住房使用面积19.01平方米；农村居民人均住房面积为33.4平方米，比上年增加1.4平方米。 家庭住房建筑面积呈中间大，两头小的格局。调查数据显示：住房建筑面积在61120平方米之间的家庭占64.
14、75%，住房建筑面积在60 平方米以下和120 平方米以上的家庭分别占25.12%和10.13%，呈中间大，两头小的格局；住房建筑面积在61120平方米之间的家庭中，6180平方米的占26.5%，80100平方米的占28.00%，100120 平方米的占10.25%。五、城市发展建设概况1、固定资产投资概况 盐城市投资保持高位平稳增长。2006年，盐城市坚定不移地实施项目推进，强化和改进招商引资，狠抓重点项目建设。全年完成固定资产投资667.5亿元，比上年增长33.5%，其中城镇固定资产投资347.6亿元，比上年增长31.7%；工业投资370.2亿元，比上年增长37.2%。 盐城市重点工程建设
15、进展顺利。全年八类十大重点工程全年累计完成投资180亿元，占全社会投资比重达27%，5000万元以上重点工业项目开工254个，竣工项目188个，成为新的经济增长点，对投资增长起到较强的支撑作用。东风悦达起亚汽车第二工厂已进入设备全面安装阶段，东台、大丰风电场等一批重大项目开工建设，沿海高速盐城至连云港段、盐淮高速建成通车。全市500万元以上城镇投资自筹资金占全部资金来源的81%。高新技术产业投资比重有所提高，汽车、电气机械和通信电子投资分别增长86.4%、76.8%和55%。2、房地产开发投资概况 近年来，盐城市房地产市场快速发展，开发投资明显增加，开发水平逐步提高。07年前三季度全市房地产投资总额为53.3亿元，同比增长23.8%，占全市GDP比例达4.42%，同比增长0.64个百分点,占固定资产投资比例为8.00%，成为地方税收的重要来源之一。六、城市发展及规划1、总体规划 盐城市域即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东
