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1、摘 要在城中村整体改造过程中，往往由于不能平衡拆迁方与被拆迁方的利益而影响改造进程，甚至发生暴力事件，妨碍社会稳定，影响经济发展。本文通过对广州城中村澳口村为研究案例，探讨城中村整体改造过程中，结合土地合并增值估价理论和整体拆迁土地价值评估地理论的演变分析，建立合理的土地补偿机制，使拆迁方与被拆迁方之间的利益趋向合理分配，减少矛盾，促进社会和谐发展。关键词：土地价值演变 市场比较法 剩余法 收益还原法目 录1 绪论12 土地价值演变13 土地价值评估的基本方法33.1 土地价值评估的收益还原法33.1.1 收益还原法的基本思路33.1.2 收益还原法的具体计算公式33.1.3 土地纯收益的求取
2、43.1.4 还原利率的求取43.2 土地价值评估的市场比较法53.2.1 市场比较法的概念及基本原理53.2.2 市场比较法的运行操作53.3 土地价值评估的成本法73.3.1 成本法的含义与基木原理73.3.2 成本法的作用83.3.3 成本法的估价步骤83.4 土地价值评估的剩余法83.4.1 剩余法的基本概念83.4.2 剩余法的计算公式83.4.3 剩余法估算步骤84 实例研究94.1 总述94.1.1 土地价值评估的目的94.1.2 价格定义与估价期日94.2 地价影响因素分析94.2.1 一般因素94.2.2 区域因素104.2.3 个别因素114.3 估价的原则方法和依据114
3、.3.1 估价的原则114.3.2 估价的方法和依据114.4 估价过程 市场比较法124.5 估计过程剩余法144.5.1我国房地产发展趋势分析154.5.2剩余法估价过程164.6 估计过程收益还原法184.6.1 运用收益还原法求取房地产价格184.7土地价值的确定195 结束语 19参考文献 20致谢 211 绪 论随着我国经济的高速发展，越来越多的外来人口进入城市，市场化发展的进程也日益加快。但是，由于城中村的存在，阻碍了经济的发展，城中村改造工程势在必行。但在城中村整体改造过程中，往往由于不能平衡拆迁方与被拆迁方的利益而影响改造进程，甚至发生暴力事件。拆迁暴力事件的发生不仅影响改造
4、城中村改造的进程，同时妨碍社会稳定，影响经济发展。所以本文通过对研究案例进行调查，探讨城中村整体改造过程中，结合土地价值评估理论和土地合并增值估价理论的演变分析，建立合理的土地补偿机制，使拆迁方与被拆迁方之间的利益趋向合理分配，减少矛盾，促进社会和谐发展。城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村的性质有以下三方面：（1） 在经济的角度上，它是城市的低成本生活区来自全国各地的劳务人员在大城市的城中村住下来了，他们的收入水平，消费水平决定了城中村是城市的低成本生活区。（2） 在社会形态的角度看，它最初是本地村民的传统农业社会，然后逐
5、渐演变成本地原村民社会和外来务工人员者暂住型移民社会这两种社会在空间上叠加，可以称之为“二元转型社会”。具有城市与农村双重特征的城中村究其产生原因，同中国的城乡二元体制、以及土地所有制度等多种因素有关。（3） 在空间形态角度看，城中村在城市出现之前，最初是由小港瓦房构成的旧村。随着城市廉租屋市场需求的迅速扩张，本地原村民由于城市化失去了土地，没有了生活来源，所以出租廉租屋成了他们的主要谋生手段，于是之前的房屋被改成距离变小，外墙装饰简约化，楼层长高，终于形成了“握手楼”、“接吻楼”、“一线天”这样的城中村典型景观1。城中村的长期存在，已经成为我国很多城市发展面临的一个难题。大量的城中村存在于都
6、市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造城中村的难度极大，如何改造城中村，是全国几乎所有城市都正在面临的重大课题。2 土地价值演变对城中村土地的所有权状态的了解，大体可分为三类：已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的城中村，它经过改造已融入城市之中，不再是城中村改造的对象。正在“撤村建居”。 土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。尚未撤村建居，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有2。后两种村的情形是狭义上的城中
7、村，是通常所说的要改造的城中村。文章也是针对后两种城中村整体拆迁改造土地价值演变的分析。土地价值演变分为三阶段：（1） 拆迁改造前的土地价值A该阶段土地的特点包括：土地性质为农村集体所有；土地的利用状况一般为自有宅基地；土地使用年限为无限制。土地的评估价值：按照每宗土地及土地建筑物、附属物的现况利用情况，分别进行评估，由于每一块土地的面积较小、形状不规则、而且集体用地性质的市场不可流转的特点，在评估中土地的价值受到限制，土地价值相对较低。该阶段土地总价格A为各宗地土地价值的总和。（2）土地具备开发建设条件时的土地价值B完成土地具备开发建设条件必须经过以下三个步骤：被拆迁人土地使用权合并：原有分
8、散的各土地使用权益注销，土地使用权合并，土地可以整体利用。设土地合并带来的增值为B1。土地权属性质的变更：集体土地使用权转为国有土地使用权，土地具备开发建设条件，土地因此产生的增值为B2。开发商完成新规划指标的申请并补交地价：设完成新规划指标如用途、容积率等并补交地价后，土地因此产生的增值为B3。该阶段土地的特点包括：土地性质为国有土地所有，土地的利用状况一般为开发商在规划用途、容积率等条件下一定年限的土地使用权。土地的评估价值：考虑土地合并、在规划用途、容积率等条件下，一定年期的国有土地使用权的市场价值，该价值一般为土地最高最佳使用前提下的价值。第二阶段具备开发建设条件时的土地使用权价值=拆
9、迁改造前的土地价值+土地合并带来的价值+土地权属性质变更带来的价值+完成新规划指标的申请手续后的增值；可以表示为:B=A+(B1+B2+B3)（3） 开发建设完成后的土地价值C 该阶段是开发商对土地进行了基础配套设施等方面的再开发，并投入建设成本，完成整个建筑物、构建物、附属物等建设，达到销售条件，该时点土地的价值可以由该房地产的市场价格扣减建筑物、构建物、附属物成本及相关费用、利息、利润等得到，此时，土地的价值的到近一步的提升，第三阶段土地价格=房地产价格-建筑物价格=拆迁改造前的土地价值+土地合并带来的价值+土地权属性质变更带来的价值+完成新规划指标的申请手续后的增值+（土地开发费用+管理
10、费+利息+利润+相关税费）；可以表示为C= A+(B1+B2+B3)+ （土地开发费用+管理费+利息+利润+相关税费）。 城中村整体改造经过这三阶段，土地由拆迁改造前的土地价值A到土地具备开发建设条件时的土地价值B，最后到开发建设完成后的土地价值C。在第三阶段后，土地价值C要通过土地价值评估才能确定出来，因而土地价值评估方法的选取至关重要，选择合理适当的评估方法评估出开发建设完成后的土地价值C在在评估时点下市场的价格，为城中村改造赔偿提供依据3,4。3 土地价值评估的基本方法3.1 土地价值评估的收益还原法 3.1.1收益还原法的基本思路 收益还原法，是土地估价的最主要方法之一 ，又称收益资本
11、化法， 即求取土地在将来所能产生的期待纯收益折算现价的总和， 是以还原利率将纯收益还原， 求得对象试算价格的一种方法。 其应用的基本思路是 ：由于土地具有位置的固定性， 面积的有限性和利用的永续性等特征，使得土地的拥有者能源源不断地从土地获得纯利益 将此项不断取得的纯收益，以一定的适当报酬率折算为现在价值的总额 （称收益价格或资本价值），这既是该地产的实质价值，又是适当的客观交换价值 ，其简单意义就是投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上至少等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息收入6。用公式表示为： 土地价格= 纯收益/土地还原利率 （3.1）3.1.2收益还原法的具体计算公式（1）土地收
12、益为无限年期： V=a/r （3.2） V：土地收益价格 a：土地纯收益(或地租) r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期： V=（a/r）1-1/（1+r）n （3.3）V、a、r含义同前 n：未来土地使用年期3.1.3 土地纯收益的求取所谓土地纯收益 ，是指归属于土地的适当收益而言， 通常由总收益扣除总费求得 ，总收益是指以收益为目的的土地及与此相关的设施 、劳动及经营三者要素结合产生的总收益 ，总费用指直接必要的资本费与管理费 。收益还原法以其充分的学术理论依据得到广泛的应用， 但要运用好收益还原法并非易事， 需要把握好两个关键点问题： 第一是收益还原法中的纯收益的求取以及对这种纯收益
13、特征的认识 ；第二是还原利率的选取 ，这是更主要且更困难的问题。几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算： (1） 土地租赁：a=R-C （3.4）a:土地纯收益 R:年租金收入 C:年总费用 (2） 房地出租：a=a1 a2 (3.5) a:土地纯收益 a1:房地纯收益 a2:房屋纯收益 (3） 经营性企业：a=b1-b2 (3.6) a:土地纯收益 b1:企业经营纯收益 b2:非土地资产纯收益 (4） 生产性企业：a=c1-c2 (3.7)a:土地纯收益 c1:企业生产纯收益 c2:非土地资产纯收益 (5）自用土地或待开发土地：可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相
14、似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。3.1.4 还原利率的求取 土地还原利率应按下列方法确定： (1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。 (2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。 (3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。 在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期
