《2020年(制度管理）房地产基本制度与政策第三章城市房屋拆迁(征收)管理制》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020年(制度管理）房地产基本制度与政策第三章城市房屋拆迁(征收)管理制（37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第三章城市房屋拆迁（征收）管理制度与政策【本章历年考情分析】本章所占分值很少2009年2008年单选1题0.5分1题0.5分多选1题2分1题2分判断2题1分1题0.5分综合分析合计4题3.5分3题3分【本章的主要内容】第一节城市房屋拆迁管理制度概述第二节城市房屋拆迁补偿与安置第三节城市房屋拆迁估价第四节城市房屋拆迁纠纷的处理第五节城市房屋拆迁行政裁决工作规程【内容详解】 第一节城市房屋拆迁（征收）管理概述1.城市房屋拆迁的概念概念是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为拆迁管理条例适用范围（国有土地上的拆迁）城市规划区
2、内国有土地上的房屋拆迁城市规划区外国有土地上的房屋拆迁，可参照执行集体土地上的拆迁行为按土地管理法执行不需要对被拆迁人进行补偿、安置的拆迁行为，如自拆自建，不属于条例调整范围四个相关概念拆迁人取得房屋拆迁许可证的单位被拆迁人被拆迁房屋的所有人，不包括使用人拆迁期限拆迁许可证上载明拆迁人完成拆迁事宜的期限搬迁期限是被拆迁人完成搬迁的期限（从属于拆迁期限）【辨析】房屋拆迁与土地征收的区别土地征收房屋拆迁适用范围不同适用于农村集体所有土地适用于城市规划区内的国有土地上的房屋法律后果不同农村集体土地所有权消灭被拆迁房屋的所有权消灭法律依据不同土地管理法及配套法律中关于征收的规定拆迁管理条例【2009年
3、真题】自拆自建行为，不属于城市房屋拆迁管理条例调整的行为。（）提示：参见教材P40答疑编号500431030101正确答案对【2006年真题】拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。（）提示：参见教材P40答疑编号500431030102正确答案对答案解析考拆迁条例的适用范围2.城市房屋拆迁的管理体制主管部门国家一级国务院建设行政主管部门，职责是拟定房屋拆迁的规章制度并监督执行地方一级县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其职责是对本行政区域内的拆迁工作实施监督管理协管部门县级以上政府的相关部门，职责是互相配合，保证房屋拆迁管理工作顺利进行县级以上土地行政
4、主管部门负责与拆迁有关的土地管理工作【重点】地方拆迁主管部门的监督管理职责（12项）拆迁许可证的审批延期拆迁的审批拆迁委托合同的备案管理暂停办理有关手续通知书的发放延长暂停期限的审批拆迁裁决受理强制拆迁的申请建设项目转让的管理拆迁补偿安置资金使用的监督拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核对拆迁违法行为的查收对接受委托拆迁的单位的资格认定3.城市房屋拆迁工作程序（五大步）3.1 拆迁申请的提出国家实行拆迁行政许可制度，由拆迁人向政府部门提出申请申请拆迁许可证必须提交的资料建设项目批准文件建设用地规划许可证国有土地使用权批准文件拆迁计划和拆迁方案办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明拆
5、迁计划和拆迁方案的内容拆迁范围、对象、实施步骤对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案安置房和临时安置周转房的房源情况涉及拆迁的各项补偿费、补助费的预算情况拆迁期限、具体时间安排3.2 拆迁审批对符合条件的，发给拆迁申请人房屋拆迁许可证，该证是房屋拆迁的法律凭证房屋拆迁管理部门同时发布拆迁公告拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋【2009年真题】在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋（）活动。A.改建B.买卖C.赠与D.租赁E.扩建提示：参见教材P42答疑编号500431030103正确答案ADE3.3 拆迁协议
6、概念是拆迁人与被拆迁人之间签订的约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同适用民法和合同法主要内容补偿方式和补偿金额（货币补偿）安置用房面积和安置地点（产权调换）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限期限违约责任解决争议的方法3.4 拆迁的实施两种实施方式自行拆迁建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作（开发商自己搞拆迁）委托拆迁拆迁人自己不承担拆迁工作，而是委托给具有拆迁资格的单位去承担（开发商委托专业的拆迁公司搞拆迁）相关规定委托拆迁的，应当由拆迁人向被委托人出具委托书，并订立拆迁委托合同被委托单位必须取得拆迁资格房屋拆迁管理部门既不能作为拆迁人，也不得接受拆迁委托【辩析】两个合同拆迁合同由拆迁人与被拆
7、迁人签订的合同（开发商与原房屋所有人之间的合同）拆迁委托合同拆迁人与具有拆迁资格的被委托单位签订（开发商与拆迁公司的合同）3.5 拆迁补偿安置资金的监管申领拆迁许可证时，应提交拆迁补偿安置资金证明安置补偿资金不得挪作他用由县级以上地方人民政府拆迁管理部门监督资金的使用 第二节城市房屋拆迁补偿与安置1.拆迁补偿对象拆迁补偿的对象是房屋的所有人，而不是使用人所有人既包括公民，也包括法人【2009年真题】声调房屋拆迁管理条例规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。（）提示：参见教材P44答疑编号500431030104正确答案错答案解析被拆迁人只包括房屋的所有人，不包括使用人。2.拆迁补偿方式
8、（两种方式）货币补偿拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人货币补偿金额按房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格来确定产权调换 拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按被拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，必须进行货币补偿【2008年真题】拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（）提示：参见教材P45答疑编号500431030105正确答案错答案解析迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，必须进行货币补偿。3.拆迁补偿标准补偿的基本原则等价有偿具体办
9、法根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定对于拆迁补偿款，免征个人所得税以往的补偿标准的缺陷以人为标准：使拆迁人承担本应由政府承担的社会保障责任，违背了民法的一般原则以重置价结合成新原则确定价值量：使被拆迁人得到的仅是房屋的残存价值，未真实反映价值量【重点】拆迁房屋用途的确定指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途所有权证书未标明的，以产权档案中记录的用途为准产权档案未记录的，以实际用途为准实际用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意，是否取得合法手续为依据拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋性质协商一致的，可按协商认可的房屋性质进行评估装修的补偿标准拆迁评估价中不包括装修的价
10、值装修价值主要由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定评估时要实物、权益、区位以及附属设施综合考虑【2006年真题】城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额（）。提示：参见教材P46答疑编号500431030106正确答案对答案解析对于房屋内部装修，因每户装修的标准各不相同，装修的年代各不相同，如果在评估时考虑装修，可能会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。4.产权调换房屋差价的结算以被拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价的差价结算，多退少补产权调换与货币补偿一样遵循等价交换的原则5.拆迁安置拆除租赁房屋，由拆迁人对房屋所有人进行补
11、偿，由所有人对承租人进行安置拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人已对承租人进行了安置的，相当于非租赁房屋的补偿、安置，由拆迁人对所有人进行补偿安置出租与人承租人达不成协议的，必须实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议6.安置房屋的质量要求安置房必须符合城市规划，符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与构配件等的国家、行业标准或规范必须经竣工验收，取得工程质量合格证书属住宅小区内的商品房的，还须通过有关部门进行的综合验收7.特殊情况的拆迁补偿与安置7.1 产权不明确房屋的补偿与安置产权不明的情况无权属证明产权人下落不明暂时无法确定产权的合法所有人产权关系正在诉讼中处理办
12、理证据保全办理公证对公证机关出具的法律文书要立案归档以备查用7.2 抵押房屋的补偿、安置（四步）一要认定抵押的有效性必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。未进行抵押登记的视为无效抵押二是应当及时通知抵押权人三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可四是不能解除抵押关系的，法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，按担保法律规定向抵押人进行追偿7.3 公益事业房屋的补偿公益事业房屋的认定（两个条件）根据其服务对象，为大多数老百姓服务而非为特定人群服务，是共享性而非排他性不以营利为目的拆除时的处理 应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿 如进行货币补偿，通过评估确定其价格，一般采用成本法7.4 临时建筑的补偿概念临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施临时建筑都有规定的使用期限补偿规定 超过批准期限的临时建筑拆除时不予补偿 未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿7.5 违章建筑的补偿概念违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物判断建筑是否属违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门确认，拆迁人或拆迁主管部门都没有权力认定对违章建设的拆迁规定对拆迁违章建筑不予补偿对经城市规划行政主管部门处
