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1、各部门、人员职责和权限一、总经理1、负责贯彻执行国家及行业管理部门的有关法律、法规和公司董事会决议；负责公司重大经营问题决策和组织实施； 2、主持制定质量方针和质量目标；3、负责公司各岗位人员的任免，并根据公司有关规定对各级人员在质量工作中的贡献或失职、失误做出奖惩决定；任命管理者代表；4、全面主持公司日常管理工作，为员工提供必要的工作条件和进行必要的业务培训；5、负责公司项目及重要合同的谈判、签订；6、负责重大质量、安全手段和影响大的外部投诉处理。7、负责主持管理评审。二、副总经理1、负责配合总经理参与项目的决策及重要合同的谈判、签订；2、负责项目运作管理和项目前期手续办理的领导工作；3、负
2、责设计、勘察等供方评价与选择、结论的审核；4、负责项目施工现场的管理工作；5、负责检查监督项目成本管理和项目预决算工作；6、参与重大质量、安全手段和影响大的外部投诉处理；7、负责工程质量、工期的监控领导工作；8、参与重大质量、安全手段和影响大的外部投诉处理；9、负责施工、监理及重要物资供方评价选择的领导工作；10、负责监督检查施工单位、监理单位和项目部现场管理等工作，对隐蔽工程、变更要求进行审查，解决处理施工中发现的技术问题；11、检查监督项目竣工验收；12、完成职责范围内和总经理交办的其它工作。三、总工程师1、负责制定土地储备计划，进行地价核算，运作收购土地；2、负责项目的考察论证并做出可行
3、性分析报告和测算，制订开发经营计划；3、负责审查设计、勘察等合作单位的资质及技术、业务实力等工作，签订方案设计、施工图设计、勘查、土地转让等相关合同及实施工作；4、办理开发项目前期手续：1）项目立项；2）办理规划方案设计、审批；3）办理土地招、拍、挂和转让手续；4）办理拆迁手续并组织实施拆迁工作；5）委托勘察、设计并出据设计委托书；6）办理开工和广告发布手续；5、负责开发资质的审验和房地产开发业务统计上报工作；6、负责定向开发项目的资金收入，控制项目建设投资；7、成本管理1）、负责建立和完善成本管理体系，通过确定责任主体和评价部门，通过目标设定、执行和考核，保证整体成本的合理性和先进性。2）、
4、负责各个项目的成本控制目标建立，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门。3）、负责在项目执行过程中对项目的全成本进行实时测算，有效控制项目成本。4）、负责进行成本控制过程中的偏差和效益责任的评价分析工作。5）、负责建立成本数据库，整理、维护所有项目的关键成本数据，为未来业务的开展提供决策依据。6）、负责审查施工单位的资质及技术、业务实力等工作，编制招标文件，委托项目发标，参与工程招标，确定施工单位，签订工程项目承包合同。7）、负责工程实施过程中的主要材料、配套设施招投标工作的前期询价工作，参与招投标项目考察、发标、开标、合同签订工作。8）、负责编审工程预、决算及变更签证的实
5、时审核工作。四、工程部1）、负责审查监理单位的资质及技术、业务实力等工作，签订相关合同及实施工作；2）、负责工程项目的技术工作，参与规划方案编制，负责定点放线等，严格执行规划设计要求；3）、主持编制项目建设计划书，组织图纸会审及技术交底；4）、负责项目供水、供电、供暖、供气、电信、有线电视、排水等配套工程的外联工作；5）、参与工程项目施工招标，负责重要材料、设备采购招标，负责签订工程监理、材料采购、零星工程合同，协助签订工程项目承包合同；6）、负责工程项目的质量管理、技术管理、工程进度和施工现场管理，参与隐蔽工程验收、签证，并负责组织对相关工程项目特殊过程的确认；7）、负责组织对不合格品的评审
6、及监督处置；8）、负责组织解决工程项目的技术疑难问题，办理变更手续；9）、参与编审工程项目预、结算和中期割算，负责编制付款计划；9、负责工程项目竣工资料的收集、整理，组织竣工验收并备案，形成完整的项目资料；10、协助销售部办理工程项目竣工商品房屋的移交，参与核实竣工房屋面积和编制公共分摊面积标准，负责喷绘楼号，协助销售部喷绘单元号、房号、储藏室号、车库号等标识；11、负责加项目的物业管理移交及保修等售后服务工作；12、完成公司安排的其他工作任务。五、销售部1、密切关注房地产行业的动态变化，积极广泛地收集、整理分析市场信息，为公司领导在项目开发、销售决策上提供依据，并负责组织工程项目要求的评审；
7、2、根据市场行情和公司开发建设项目的实际情况制定可行性的年度或季度销售计划，制订项目营销策划方案，经批准后组织实施；3、办理商品房开发经营许可证、预售许可证、房权证和房屋销售按揭贷款，发放房屋质量保证书、房屋使用说明书；4、负责选择销售代理方，搞好对销售代理方的监督、管理工作，及时掌握、反馈售房信息，搞好售房合同签订、按揭贷款和各证办理的配合工作；5、负责购房款的催收工作，严格按规定准确、及时地结算购房款，办理结算手续；6、负责组织竣工商品房屋的移交和面积核实工作，做好客户房屋验收交钥匙入住等工作；7、负责编制喷绘单元号、房号、储藏室号、车库号，编制楼号；8、负责空置房登记管理，检查空置房质量
8、及设施完好情况，及时发现问题并通知相关项目部处理；9、负责已售（租）营业房门头广告设置的统一管理；10、负责客户回访、顾客满意度调查及需维修房屋业主的联系工作，及时了解客户对房屋质量设计等方面的意见，并向公司汇报；11、负责整理客户挡案及销售合同，并做好归档工作；12、完成公司交办的其他工作。六、财务部1、负责建立公司会计核算与统计的制度和体系；2、负责会计报表的汇编和上报；3、负责组织、编制公司财务成本和利润计划；4、负责对公司经营效果进行经济核算，参与成本管理工作，给决策层提供综合性的财务分析报告；5、参与对投资项目评估和立项论证，参与重大项目合同的谈判、审议和签订；6、搞好财务监督，加强
9、资金的投放、回收管理，保障资金的准确使用、运作安全和经济效益；7、参与编制付款计划，负责按计划拨付工程款项；8、负责经济责任制的实施监督和考核工作；9、负责公司资产管理，建立健全台帐和使用规定，定期盘点检查；10、负责公司财务专用章和法人章的保管；11、负责公司银行贷款业务，搞好与税务、审计、国资及银行等部门的相关业务的联系工作；12、完成公司安排的其他工作任务。七、办公室1、负责处理公司日常事务、协调各部门工作、组织制定并监督检查公司各项规章制度的执行情况；2、组织并参与调查研究，收集、综合、传递、反馈有关业务、技术、经济信息，为公司决策提供依据；3、做好上传下达工作，及时传达领导的工作指示
10、、决定；4、起草公司重要文稿，审核各部门起草的文稿，做好文件、信函的收发、呈批、传阅、立卷归档、保存管理工作；5、负责公司形象策划、推介工作和宣传报道，完成上级下达的宣传报道任务； 6、负责劳资人事管理工作，搞好对公司人员培训和考核工作；7、负责办公用品的采购发放、管理，做好公司后勤保障工作；8、负责“青岛房管网”网站和成本管理系统、售楼管理系统的维护管理，宣传投融资动态，推介招商引资项目，发布相关信息；10、负责维持公司正常的工作秩序和整洁的工作环境，维持良好的对外形象；负责日常考勤和节假日值班的安排；11、负责营业执照审验、公司公章使用管理等工作。12、负责组织内部质量管理体系审核工作；1
11、3、负责公司体系文件及记录的归类管理；14、负责组织与体系有关的纠正和预防措施的实施和验证；15、完成公司安排的其他工作任务。岗位工作人员任职要求一、 总经理1、总经理的任免权有董事会决定；2、总经理应具有相应的专业知识，本科以上学历，10年以上管理经验，熟悉业务，善于经营；3、具有相当的组织领导能力。二、副总经理1、副总经理的任免权由总经理提交董事会批复任命；2、副总经理必须具备大学本科学历，熟悉业务，具有5年以上实际工作经验。3、具有较强的组织管理能力和的技术管理、质量管理能力，能主持公司日常质量管理工作；4、服从总经理的领导、廉洁奉公，遵守职业道德。三、各部门负责人承担质量管理体系规定职
12、责的部门负责人应是有能力的，对能力的判断应从教育、培训、技能和经历方面考虑。廉洁奉公，遵守职业道德，遵守公司的一切规章制度，认真贯彻执行公司的质量方针、质量目标及其他有关质量文件，树立企业形象。任免权由总经理任免，部门负责人应至少满足下列条件之一：1、大专以上学历，具有3年以上相关管理经验；2、具备相关专业的技术职称；3、受过相关的职业培训，熟练掌握本部门的业务知识；4、爱岗敬业、廉洁奉公，遵守职业道德，遵守公司的一切规章制度；5、能够胜任本职工作，具有较强的沟通、协调及组织领导能力。四、一般工作人员1、文化程度高中（中专）以上，具有3年以上相关工作经验；2、能够担当起本工作岗位的工作，工作中
13、任劳任怨；3、认真执行公司的质量方针、目标以及分管分项过程质量；4、爱岗敬业、廉洁奉公，遵守职业道德，遵守公司一切规章制度。五、总工程师及工程部1、工程师：工程类专业大专以上学历；中级职称；3年以上相关工作经验；了解国家房地产行业的有关政策规定；具有较高的工程技术理论水平及丰富的现场施工经验；熟悉招投标、施工质量管理工作，能够做好工程项目的质量进度、成本控制及竣工验收。2、技术员：工程类专业大专以上学历；初级以上职称；3年以上相关工作经验；了解国家房地产行业的有关政策规定；熟悉本专业的技术理论知识；六、销售部营销员：高中（中专）以上学历；经过销售专门培训；掌握国家有关房地产市场营销方面的方针、
14、政策、合同法等法律法规；熟悉商品房销售合同文本及产权办理程序；熟悉公司开发项目的位置、价格、设计、环境、服务等方面的优势；了解房地产市场行情；具有较好的语言表达能力；了解项目质量标准和要求，有较强的组织能力，以便适应售后服务的工作要求。七、财务部主管会计：财会专业、大专以上学历，除持有会计从业资格证书外，还应具备财会专业中级以上技术职称或从事会计工作5年以上经历，责任心强、有较高的业务能力，政策水平和组织管理能力，熟悉房地产业财会方面的政策法规；能够进行开发项目的经济分析，廉洁奉公，职业道德良好。出纳员：财会专业、中专以上学历；有会计人员上岗证；3年以上工作经验；了解国家房地产行业及财会方面的
15、有关政策规定；责任心强、熟悉现金管理规定；熟悉银行与公司的有关业务。记帐员：财会专业、中专以上学历；有会计人员上岗证；3年以上工作经验；了解国家房地产行业及财会方面的有关政策规定；，责任心强、熟悉工程运作的有关业务。八、办公室文书：中专以上学历；3年以上工作经验；了解国家房地产行业的有关政策规定；有较强的文字写作、语言表达、微机操作能力；熟悉公文和档案管理工作；信息管理员：中专以上学历；3年以上工作经验；了解国家房地产行业的有关政策规定；有较强的微机操作能力；熟悉办公自动化和信息管理的有关业务。管 理 大 纲为加强公司的规范化管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理大纲。一、公司全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制度和决定。二、公司倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损公司利益、形象、声誉或破坏公司发展的事情。三、公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，
