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1、房地产企业破产重整、收并购重组实务文章汇编目录第一篇 2020 破产重整年：开发商如何参与破产重整拿下项目 .1一、投资人（开发商）参与破产重整的目的1二、前期准备1三、参与重整程序3四、需要注意的问题5第二篇 地产回暖：地产收并购（拿地）交易方案暨配套融资方案设计7一、城市更新项目收购及全流程融资案例7二、拿地前融案例（土拍类项目）8三、城市更新项目融资置换案例8四、更新项目与实业类公司捆绑融资案例9五、结论与建议9第三篇 2019 地产收并购及融资策略调整与实操建议11一、2019 年地产收并购行情及拿地策略调整建议11二、2019 年地产融资策略及实操建议15三、总结16第四篇 拿地方式
2、及城市更新项目收并购估值实务详解18一、房地产投资内涵18二、城市更新项目估值研究19第五篇 地产并购重组系列（一）：资产收购涉税处理与税务筹划 25一、资产收购的交易场景25二、资产收购的特点及优劣势25三、转让方与受让方涉税分析27四、所得税税务处理分析28五、增值税税务处理29六、土地增值税税务处理（涉及地产项目）30七、案例分析30第六篇 地产并购重组系列（二）：同一控制下资产划转涉税处理与税筹运用33一、资产划转的界定及税筹运用33二、同一控制下资产划转的四种模式及相应财税处理33三、资产划转涉税分析37四、案例分析40五、总结42第七篇 地产并购重组系列（三）：企业分立方案设计、实
3、操流程与涉税处理44一、企业分立的商业合理性及方案设计44二、企业分立的形式及责任承担问题46三、企业分立涉税依据及财税处理47四、企业分立的涉税风险及注意事项50五、案例简析51第八篇 房地产收并购方案设计及税筹实操分析54一、不进行资产剥离的收并购方式54二、以资产剥离完成收并购的方式58第九篇 房地产项目收并购的风险与成本控制及财税影响分析63一、地产项目收并购的常见风险63二、地产项目收并购的风控措施65三、地产项目收并购及后期开发建设的成本测算与成本控制66四、地产项目收并购的风险与成本控制的影响分析68五、结论69第一篇2020 破产重整年：开发商如何参与破产重整拿下项目西政资本
4、2020-2-20笔者按：人民法院公告网显示，2020 年开年至今全国已有近百家房地产企业相继公告破产。在 2019 年地产下行的大趋势下，新冠肺炎疫情直接将 2020 年变成了并购重组和破产重整年。随着行业集中度的加强，部分头部房企和地方龙头房企逆市凸起，当前的拿地力度也异常凶猛，除此之外，通过破产重整的方式拓展地产项目也逐渐受到青睐。破产重整作为房地产企业并购拿地的一个新途径，与破产清算“一拍了之” 的做法不同，破产重整要求意向投资人（开发商）在保存现企业的前提下，平衡好法院、管理人、债权人、企业实控人等主体的诉求，最终消除破产企业及所属资产的法律瑕疵（抵押、质押、司法查封等）、实现目标资
5、产控制权转移的目的。本文从投资人（开发商）的视角出发，结合笔者的实操经历，通过梳理深圳市中级人民法院审理企业重整案件的工作指引（试行）（深中法发20193 号，以下简称“3 号文件”）的相关条款，试图对破产重整过程中投资人（开发商）的工作流程及其所面临的法律风险进行梳理。一、投资人（开发商）参与破产重整的目的一般而言，进入破产阶段的企业，大都严重资不抵债，且名下核心资产面临多重法律瑕疵（抵押、查封）。投资人参与破产重整，其主要目的就是通过该流程消除加诸于破产企业及其名下目标资产（主要是土地或房产）的各项权利限制， 继而完成目标资产盘活与控制权的转移。另外，与破产清算、司法执行大都“一拍了之”不
6、同，意向投资人在破产重整全流程中，会始终保持与破产企业、管理人、债权人的沟通，这有利于投资人设置出更具灵活性的交易方案，并减少司法拍卖的不确定性。二、前期准备投资人参与破产重整之前，需要充分了解破产企业及目标资产的现状、判断破产企业是否具有重整的必要性和可行性，继而拟定交易方案，为加入破产重整流程、参与谈判做好准备。（一）调查破产企业，判断其是否具有重整价值根据企业破产法的规定，企业破产在法院立案、指定管理人之后，会开展债权人申报工作，并对其名下的各项资产进行审计、评估。相关信息最晚会在首次债权人会议开会之前准备完成。对此，意向投资人有权依据3 号文件第七十九条规定，要求管理人提供破产企业的财
7、产调查报告、资产评估报告、偿债能力分析报告、审计报告以及债权表等资料，获知破产企业资产负债情况，以及加诸于目标资产上的法律瑕疵。在此基础上，意向重整投资人才有可能判断破产企业是否具有重整价值，及其重整价值的大小。根据3 号文件第二十二条，判断债务人的重整价值，应当综合考虑下列因素：1、债务人的行业地位和行业前景，包括债务人的市场认可度、产能先进性等；2、债务人的经营情况，包括债务人经营模式的成熟程度、经营团队的稳定性和经营管理的运行情况等；3、债务人的资质价值，包括债务人的资本价值、特许经营权或者生产资质等；4、债务人的品牌价值，包括债务人的营销网络、客户关系、品牌效应及其商誉等；5、债务人的
8、社会公共价值， 包括债务人对国计民生及公共利益的重大影响等；6、能够体现债务人重整价值的其他情形。（二）了解各方主体的诉求，判断破产重整的可行性破产重整的有效推进，有赖于重整投资人和破产企业、债权人、管理人、法院、专业机构等各方主体的共同努力。为此，意向投资人参与破产重整之前，需要了解前述各方主体的意愿和要价，以判断破产重整的可行性。对此，3 号文件第二十三条列举了衡量重整可行性的主要因素：1、债务人的重整意愿及其配合程度；2、主要债权人支持重整的情况；3、重整方案及重整投资人情况；4、法律与政策障碍情况；5、重整与清算模式下的清偿率情况。（三）设定交易方案在对目标企业的重整价值及其可行性进行
9、调查和论证之后，意向投资人需要就“如何参与破产重整”设计好交易方案。对于破产重整项目，需要注意的问题至少有以下几点：1、确定破产企业范围为“洗净”目标资产的法律瑕疵、完成控制权转移，意向投资人必须查清目标资产法律瑕疵（抵押、质押、司法查封等）的来源，以及解决问题的具体方案，并在此基础上决定需要将哪些企业纳入破产重整程序。针对上述问题，3 号文件第四十五条明确规定：“关联企业成员之间法人人格高度混同，严重损害债权人公平受偿利益的，或者关联企业实质合并重整有利于增加重整价值，使全体债权人受益的，关联企业成员、关联企业成员的出资人、债权人、已经进入破产程序的关联企业成员的管理人，可以申请对具有重整原
10、因的多个关联企业成员进行合并重整，还可以申请将关联企业成员并入重整程序”。2、破产企业债权分类、调整及受偿方案根据企业破产法第八十二条，各债权人会对破产重整计划草案进行分组表决。一般情况下，各债权人会分成“担保债权人组”、“职工债权人组”、“税款债权人组”和“一般债权人组”进行表决。如涉及破产企业出资人权益调整的， 还需要设置“出资人组”进行表决。为了让重整计划草案顺利通过表决，在制定交易方案的过程中，需要对破产企业债权人的数量、金额、诉求、预计清偿率等信息进行分类统计，并在此基础上制定债权清偿方案。3、确定重整需要解决的问题，以及解决问题所需的时间成本破产重整是消除目标资产法律瑕疵、完成控制
11、权转移的过程。为达到前述目的，意向投资人除需要支付资金成本以外，还需要消耗时间成本。在实际操作中，法院、管理人、破产企业、债权人等基于自身利益诉求，往往会一再强调推进破产重整的“紧迫性”，并据此向意向投资人施压。这更要求意向投资人对重整计划中需要解决的各项问题进行梳理，并对其解决路径及所需时间进行合理预测，从而更好地与其他参与方进行沟通。4、投资金额、用途与付款节点除偿付破产债权以外，意向投资人为了顺利推进破产重整，还可能需要在“程序外”投入资金，比如收购部分债权以增加同意重整计划草案的人数比例。为此， 对于重整项目中所需投入的资金、用途及付款节点等问题，意向投资人需要有一个通盘考虑。三、参与
12、重整程序（一）破产重整的提出根据企业破产法第七十条，在法院受理破产申请之后、宣告债务人破产之前，债务人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人，可以向人民法院申请破产重整。对于申请人依法提交的资料，法院将对其进行形式审查。在破产重整立案前后，根据3 号文件第五十六条，破产企业可申请自行管理；法院如批准债务人自行管理的，将出具批准自行管理决定书。如此一来，破产企业可在重整期间内，自行管理内部运营事务，但在合同盖章、用款等方面，还需要接受管理人的控制。（二）制定、提交重整计划草案重整计划草案一般是由破产企业与意向投资人协商确定，并以破产企业的名义向管理人提出。在法院审核无误后，管理人会在法定
13、期限内发送各债权人、组织债权人对此进行表决。在实际操作中，管理人、法院都有可能对重整计划草案提出修改意见。关于重整计划草案的内容，根据企业破产法第八十一条，重整计划草案应当包括下列内容：（一）债务人的经营方案；（二）债权分类；（三）债权调整方案；（四）债权受偿方案；（五）重整计划的执行期限；（六）重整计划执行的监督期限；（七）有利于债务人重整的其他方案。在此基础上，3 号文件还要求重整计划草案“还应当全面披露债务人的破产原因、资产和负债状况、清算和重整状态下普通债权的清偿率比较以及有关债务人资产的重大不确定事项等”。（三）重整草案的表决根据企业破产法第八十四条的规定，人民法院应当自收到重整计划
14、草案之日起三十日内召开债权人会议，对重整计划草案进行表决。出席会议的同一表决组的债权人过半数同意重整计划草案，并且其所代表的债权额占该组债权总额的三分之二以上的，即为该组通过重整计划草案。对于表决会的举办方式与流程，20193 号第二十九条规定：“表决重整计划草案，可以采取现场或者网络等方式进行。现场会议由债权人会议主席主持， 合议庭给予指导。表决程序按照下列顺序进行：（一）债务人或管理人对重整计划草案进行说明；（二）管理人或债务人对重整计划草案发表意见；（三）债务人或管理人回答债权人对重整计划草案的询问；（四）各表决组投票表决”。（四）重整计划的执行在此过程中，重整投资人最关心的问题无疑是目
15、标资产的解押、流转事宜。对此，根据企业破产法第七十五条，以及20193 号第一百零九条、第一百一十条，重整计划通过后，对破产企业及其出资人，以及全体债权人均有约束力；与债权人对破产企业所享有的担保物权（抵押、质押等）将暂停行使。投资人在依照重整计划履行约定义务后，有权要求相关债权人解除对破产企业名下财产的抵押、质押和查封，确保目标企业及其名下资产能够顺利流转到投资人控制之下。四、需要注意的问题（一）目标资产无法顺利转移的风险对于投资人而言，参与破产重整一个重要目标是解决目标资产的抵押、查封及其他法律瑕疵，促使其控制权的顺利转移。然而，由于事前核查不充分、交易方案设计不周详，实际操作中往往会出现“流程走完，目标资产却无法转移”的现象。比如，由于母公司欠债导致其所持破产企业股权被司法查封，这使破产企业本身被“洗干净”，但破产企业的股权及目标资产却无法按计划转移到投资人名下。为避免上述窘境，投资人必须对破产企业及其关联主体的整体欠债情况进行充分梳理；在制定交易流程和重整计划草案的过程中，投资人可依据实际情况对重整企业范围、付款节点、重整期间等关键问题提出自己的意见。（二）重整计划实际执行过程中的不确定性如前所述，“
