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1、2019 年房地产财税实务文章汇编 目 录 第一篇：村企合作开发非农、征返用地、留用地之单抬头、双抬头合作模式及税务筹划实操案例分析1 一、村企合作城市更新项目及净地开发项目所涉的土地种类及土地成本处理差异1 二、村企合作城市更新项目的土地成本问题及税务处理6 三、村企合作净地开发项目的双抬头、单抬头及税务处理差异9 四、结论18 第二篇：房地产清算特殊业务财税处理无偿移交配建房；法拍项目成本扣除；司法解除合同退税处理19 一、关于无偿配建房的税务分析19 二、司法解除、撤销合同之退税分析21 三、司法拍卖中代卖方承担的税款扣除23 第三篇：房地产开发企业配建保障性住房相关业务涉税及融资处理2
2、5 一、建成后由政府部门回购形式25 二、建成后无偿移交政府部门形式25 第四篇：社保新规下个税工资及社保基数调整方案暨财税处理30 一、社保新规定30 二、以前年度少交社保不予追溯30 三、社保缴费基数标准31 四、工资性收入组成31 五、社保基数调整方案32 第五篇：房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析 . 34 一、增值税视同销售处理方式35 二、企业所得税视同销售处理方式37 三、个人所得税视同销售处理方式38 四、土地增值税视同销售处理方式39 第六篇：个人出租房产纳税分析及税种税率详解41 一、计税基数41 二、涉税环节计征率42 三、代开租赁发票43 第七篇：房地产开
3、发环节配建中小学、幼儿园的相关税费分析及财税处理44 一、契税及土地使用税44 二、所得税46 三、土地增值税46 四、增值税48 五、总结48 第八篇: 地产项目收并购税务筹划初阶：地产行业九大税种及税率大汇总49 一、地产项目开发流程与主要税费49 二、地产行业九大税种及税率50 三、总结58 第九篇：地产融资之税务筹划59 一、主流放款机构及放款方式60 二、不同放款方式的财税处理60 第一篇：村企合作开发非农、征返用地、留用地之单抬头、双抬头合作模式及税务筹划实操案例分析2019-3-20 西政资本 笔者按： 对任何大的开发商来说，村企合作都是属于必不可少的项目合作方式。村企合作在经历
4、很长一段时间的粗暴发展期后，目前已进入规范和稳健期。以深圳为例，一般来说村企合作至少要面临五个问题：一是合作项目的土地性质及土地类型，比如是非农建设用地、征地返还用地、土地整备利益统筹的留用地还是其他；二是合作项目的性质或类型，是非农、征返或留用地净地开发还是非农全覆盖的城市更新项目等；三是集体资产需上平台交易的问题；四是合作方式的问题，是“双抬头”的合作建房还是“单抬头”的地产公司独立开发；五是税务问题，比如土地成本的计算问题，开发商建成项目后分配给村股份公司的物业能否做税前扣除，开发商分房的过程是否视同销售需缴纳相应税费等等。 笔者在西政投资集团从事地产投融资业务的税务筹划工作过程中，经常
5、被问到村企合作的具体合作模式与税收处理差异的问题，为便于系统阐述，笔者特结合经办的一些项目案例和相关资料作详细说明，谨供从事地产投拓及财税工作的朋友参考。 一、村企合作城市更新项目及净地开发项目所涉的土地种类及土地成本处理差异（一）村企合作各模式合作方式及合作用地种类 从事城市更新相关业务的小伙伴都知道， 城市更新项目首当其冲就是五类合法用地及合法用地比例的问题。以下是城市更新局根据城市更新申报主体的申请，就土地及建筑物信息核查结果给予的复函，其中读者可以看到“土地权属情况”中的“国有已出让（划拨）用地、国有未出让用地、城中村用地、旧屋村用地、符合历史遗留违法建筑处理相关规定已办理房地产权登记
6、或已取得处理意见书的用地、未完善征转手续用地”等的相关情况。 通俗来说，上述权属核查中的各类用地只要是权属为村股份公司的，该 土地均可成为村企合作的用地范畴，尤其是城市更新项目。当然，就村企合 作的项目类型而言，大致上可以划分为两类，一类是城市更新合作开发项目， 涉及的合作土地种类如上文提及的土地及建筑物信息核查意见的复函所 述用地种类为主；另一类是净地合作开发项目，所涉及的土地种类则以城中 村用地及土地整备利益统筹的村股份公司留用地为主。 （二）村企合作净地开发项目所涉的土地种类 1、城中村用地（以下内容摘自龙岗区城市更新局网站） 城中村用地不是指平常生活中所说的房租便宜环境差的“城中村”所
7、占用的土地，而是指深圳城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民和继受单位保留使用的非农建设用地的建成区域， 或者根据申请人提供的材料可落实并核销非农建设用地、征地返还用地指标的用地。主要包括： （1） 原特区内（福田、罗湖、盐田、南山）划给农村集体股份公司的用地红线 1984 年后，数十万外来务工人员涌入深圳特区，促使大量原村民使用集体土地建设私房出租。为规范原特区内原村民建设行为，减少违法占地， 1986 年 6 月 27 日,深圳市政府出台关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知（深府办1986411 号），对农村建设状况进行调查和清理， 并由原市国土局按城市总体规划的要求，
8、开展了农村合法建设用地控制线的划定工作，即原特区内划给农村集体股份公司的用地红线。 实践中特区内部分城中村所持有的“用地红线”为加盖国土部门红线图章的用地范围及坐标图，或者注明权属和界址点坐标的其他证明文件等。在城市更新项目土地、建筑物信息核查时，可在内部国土信息登记系统中进行查实和确认。 （2） 宝安、龙岗两区 1993 年和 2004 年以后划定的非农建设用地 非农建设用地，是指在深圳城市化进程中，集体土地转为国有土地后， 政府为满足原农村集体经济组织继受单位生产生活需要， 促进其经济可持续发展，根据深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法（简称“深府1993283 号文”）、深圳市宝安龙
9、岗两区城市化土地管理办法（简称“深府2004102 号文”）及其他规定在宝安、龙岗所划定的非农建设用地。 非农建设用地按照用地性质划分为工商用地、居民住宅用地和公共设施用地，划定标准为：按照各行政村在一九九三年一月一日公安部门登记的户数和常住人口数，工商用地 100 平方米/人；居住用地 100 平方米/户，建设面积不超过 480 平方米；公共设施用地 200 平方米/户。 非农建设用地参与城市更新各区均已出台管理暂行办法， 需要按照规定的程序办理相关手续。特别提醒注意的是，开发商若与村股份公司合作城市更新项目，首先要核实村股份公司是否合法取得并持续拥有非农建设用地使用权，原核准的非农建设用地
10、用途、面积等，最低也要保证合法用地比例达标。 （3） 征地返还用地 征地返还用地，指根据有关法律法规和政策规定，政府征收原农村集体所有的土地后，为促进原农村集体经济组织可持续发展，返还给其的建设用地。包括已落实的征地返还用地以及依据相关文件确定以土地安置方式解决征地遗留问题而进行的土地安置。 深圳经济特区成立至 1988 年，征地多是以货币补偿为主。但由于土地开发价值提高和原村民可开发用地的日益减少，原村民越来越倾向于征地置换补偿。1989 年，深圳市出台了关于深圳经济特区征地工作的若干规定，提出了深圳经济特区征地拆迁补偿办法，并首次提出，可根据土地被征用村庄的大小、征地数量，优先免地价划拨一
11、块土地，供被征地单位兴建经营性的商业、服务楼宇，以发展生产。1993 年 7 月广东省出台了广东省征地管理规定，提出“市、县国土部门在实施征地时，应对被征地单位发展经济和改善生活所需的用地做出统筹安排，一般可按不超过所征用土地面积的百分之十留出土地，由被征地单位按规定统一安排使用。”这些文件为征地返还用地提供了依据。 2000 年到 2002 年，广东省、深圳市先后废止旧规出台新规，取消征地返还用地的补偿，明确补偿方式为货币补偿。2004 年之后，征地补偿以处理历史遗留问题为主。2015 年 9 月 10 日，深圳市出台关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行），2016 年 6 月，深圳市
12、规土委颁布实施实施细则，规定了“征地安置补偿，是指在征收原农村集体经济组织土地的过程中遗留下来的安置和补偿问题”。 2、土地整备利益统筹之留用地 深圳市土地整备利益统筹项目管理办法（深规土规20186 号） 第二条：“本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目（以下简称利益统筹项目）。利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为界限），项目范围内至少有一块 3000 平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录， 并报市政府批准。” 第六条：“利益统筹项目留用土地是指按本办
13、法核算并确认给原农村集体经济组织继受单位的用地，包括项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标以及本项目核定利益共享用地，具体规模按以下方式核算： （一）项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位及其成员已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑处理 证明书、旧屋村范围认定批复的用地等），此类用地按照等土地面积核算留 用土地规模； （二）项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标、征地返还用地指标，以及其他土地整备项目留用土地指标，此类用地指标按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实； （三）本
14、项目核定利益共享用地是指项目内上述第（一）项用地范围外的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地，扣除上述第（二）项中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，按照表 1 核算的留用土地规模。其中现状容积率为项目实施范围内现状建筑面积与规划建设用地面积的比值。” 二、村企合作城市更新项目的土地成本问题及税务处理城市更新项目与净地（或空地）开发项目的最大区别在于土地成本，对于村企合作城市更新项目的开发商而言， 在更新过程中提供给村股份公司的土地、建构筑物、非农或征返指标等补偿（包括了货币补偿和回迁房）全部均可纳入拆迁安置补偿费用，也即可纳入土地成本。而净地合作开发的背景下，因不存在拆迁安置补偿
15、，因此开发商支付给村股份公司收益款或补偿款以及分配给村股份公司的物业等全部都不能纳入土地成本。 由上述可知，村企合作城市更新项目和净地开发项目的最本质差异就是开发商提供给村股份公司的补偿款或补偿/分配物业能否纳入土地成本。有很多同行会问，土地成本的构成里面本来就有土地出让金，在有土地出让金和后期做房地产开发全过程的税筹基础上，照样可以解决土地综合成本过低导致的土增税过高的问题。事实上，非农建设用地和征地返还用地的出让金都是极低的（如容积率在 3.2 以下的按基准地价的 10%缴纳地价），甚至这几百块钱一个平方的楼面地价可以忽略不计，因此村企合作的净地合作开发项目的土地成本过低是个很难解决的问题。 为便于说明地价的问题，假设一个城市更新项目村股份公司的未征未转用地直接落入非农指标（非农全覆盖），开发商通过签订拆赔协议取得取得实施主体资格并完成开发建设后向村股份公司提供 30%的回迁物业，则开发商提供的回迁物业对价全部
