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1、精品毕业论文 毕业设计（论文）论文题目：房地产评估中三种评估方法的比较研究 系 别： 贸 易 系 专业班级： 房地产经营与估价2班 学生姓名： 指导教师： 二一二年 五 月 十六 日目 录摘 要1引 言21 房地产评估方法的发展过程.21.1 国外房地产评估方法的发展.21.2 国内房地产评估方法的发展.32 三种房地产评估方法的概述.4 2.1 市场比较法.4 2.2 收益法.5 2.3 成本法.73 三种房地产评估方法中的因素分析.93.1 市场比较法的影响因素分析.93.2 收益法的影响因素分析.93.3 成本法的影响因素分析104 三种房地产评估方法的评价114.1 市场比较法估价方法
2、评价114.2 收益法估价方法评价114.3 成本法估价方法评价11总 结.12参考文献.13致 谢.14房地产评估中三种评估方法的比较研究【摘 要】由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”，房地产价格既不能完全由政府决定，又不能完全由供求状况决定，因此，房地产评估的应用领域也越来越广，从房地产交易、抵押、典当、征用拆迁补偿、保险和损害赔偿到企业合并、合作、承包经营、企业改制、破产清算，以及房地产的投资决策、管理和房地产征税等都需要房地产评估，房地产评估已成了人们日常生活中经常遇到的问题，也成为房地产开发经营过程中一项必不可少的基础性工作。在房地产评估
3、方法中，市场比较法、收益法和成本法是世界各国通用的三大方法。尽管如此，这几种方法在运用时还存着不明确或不准确的地方。本文试着对以上三种方法进行介绍，分析了各方法的影响因素并得总结出其各方法的适用情况，希望能在以后的房产评估过程中有一定的实用性。【关键词】房地产评估 市场比较法 收益法 成本法引 言房地产业的繁荣和房地产市场的进一步完善，迫切需要做好房地产估价工作。房地产评估是指房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产
4、在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。常用的房地产评估方法有三种：市场比较法、成本法和收益法。不同的评估方法有不同的原理、估价方式和适用范围，也有相应的限制条件，房地产估价时，必须根据估价方法的特点、限制和适用范围用范围，选择适宜的方法。1 房地产评估方法的发展过程1.1 国外房地产评估方法的发展 国外房地产估价研究自上世纪20年代以来其发展大体上可以分为以下三个阶段：第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。这一时期的代表著作有费希尔发表的房地产原理（1923年）、埃利和穆尔豪斯发表的土地经济学基础(1925年)、巴比科克发表的房地产估价（1924年）。第二阶段是摩
5、茨科在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著房地产估价过程（1927年），他在这本著作中发表了马歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本价值之间可互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础。第三阶段的代表人物是海德、阿特金森和舒姆茨，他们分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在估价过程 （1941年）一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的房地产估价（1951年）一书中，该书到1996年为止再版11次，成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。目前房地产评估
6、理论和方法，随着房地产业的发展不断更新与完善。英国主要采用五种房地产估价方法，投资法（收益法）、剩余法（假设开发法）、利润法和成本法。美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法。美国一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地产局或课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各种路线价法则。英国的房地产估价注重经验、艺术，美国则注重技术（公式化）、计量。德国的不动产评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法。德国的房地产评估价格主要有市场流通值和课税标准价格两种，市场流通值是体现房地产在当前市场条件下的价格，它是由权益或供求关系决定的；课
7、税标准价格实际上是房地产的普通价值，主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。此外，加拿大与日本的房地产评估方法也是直接比较法、成本法和收益法这三种方法。综上所述，由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也不同。国际上房地产估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。二是以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法。这些国家在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产的价值。1.2 国内房地产评估方法的发展 我国房地产估价理论
8、研究始于20世纪30年代。1930年，章植的土地经济学出版；1935年，张辉出版了上海市地价研究，同年高信出版了南京市之地价与地价税；1938年，王丙勋出版了天津市地价概况；1944年出版了伊利和魏万尔合著的土地经济中译本以及张丕介的土地经济学导论、王季深上海之房地产等一系列著作。1984年12月12日，原城乡建设环境保护部发布了新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章经租房屋清产估价原则，规定房屋估价方法为：房屋现值（净值）=房屋重置完全价值X新旧程度，或房屋现值=房屋重置完全价值-房屋折旧。1989年福建省石狮市土地定级估价中，提出了铺面租金剥离法。1990年后，又提出了房屋契价测
9、算法，以及联合建房地价测算法，历史地价趋势评估法等多种地价测算法，并最终探索出适合我国国情的基准地价评估方法。后来，随着土地市场日趋健全和完善以及市场交易资料的增加，地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场比较法、收益法、路线价法为主，其他方法为铺的地价评估法。1991年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题房地产价格评估方法与应用完成，第一次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法，同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法：计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。此外，在
10、房地产开发项目评估方面，介绍了剩余评估法、现金流量评估法和内部收益率法；在房屋租赁价格评估方面，介绍了实例评估法、对照评估法、标准评估法、标准房租增减评估法，同时介绍了土地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方法。1995年，出版的房地产估价师执业资格考试辅导教材之房地产估价理论与方法中，推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法，仍为传统房地产估价方法。我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：比较法、投资法（即收益法）、承建商法（即成本法）、利润法和剩余法。台湾主要使用三种方法：比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也
11、相当完善。我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层析分析法（AHP法）、回归分析法、灰色预测，但尚未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入分析。但是总的来说，市场比较法、收益法与成本法仍是各国通用的方法。2 三种房地产评估方法的概述2.1 市场比较法2.1.1 市场比较法概念市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。2.1.2
12、 市场比较法的适用条件与范围市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但运用市场比较法也有一定的前提条件，具体来说，有3个条件： （1）要有足够数量的、正常的房地产交易比较案例市场比较法的应用必须以一个发育健全的房地产市场为基础条件，并保证获取充分有效的市场交易资料。这说起来简单，但实际上有一定困难。即使房地产交易的数据相当多，但是由于房地产地理位置的特殊性，建筑结构、质量、用途等各不相同，要找到在位置、结构、规模、质量等指标上都基本类似的住宅绝非易事。在收集数据过程中还要剔除那些非正常交易，例如债务清偿、亲友间交易、人为哄抬、隐瞒价格等案例。房地产交易的时间越近越好
13、，对于多年前的房地产交易不仅要考虑通货膨胀的影响，还要考虑当时的周边环境、社会和经济状况。要花费相当长时间通过各种渠道，例如政府资料、市场交易记录、纳税记录等收集、掌握大量的历史数据、然后才有条件采用市场比较法。很显然，诸如房地产开发用地、普通商品房、高档公寓、写字楼、商铺及标准厂房等交易频繁或交易案例很多的房地产，适合采用市场比较法。而对于某些交易实例极少、类型特殊的房地产，如园林、特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺院等，则不宜应用市场比较法进行估价。另外，一些房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区，因为交易案例缺乏或很少，则也不宜采用市场比较法进行估价。（2）交易实例与估价对象具有替
14、代性，市场供给方面存在充分竞争通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。因此，交易实例必须与估价对象有替代关系，其市场价格才能成为估价对象价格评估的依据。（3）收集的交易资料要可靠市场交易资料的可靠性是市场比较法评估正确度的根本保证。因此，要保证资料来源的可靠和资料内容的真实，在具体利用资料时还要对确定为交易实例的有关因素进行修正，以切实保证资料的可靠和适用。2.1.3 市场比较法估价操作步骤市场调查时采用市场比较法估价的基础。通过调查，寻找近期成交的与估价对象具有类似特征的房地产交易实例，选取可比实例。然后，根据对影响房地产市场价格形
