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1、 黑龙江省北安农垦管理局红星农场土地整理项目财务评价摘要：以项目评价理论为基础，对黑龙江省北安农垦管理局红星农场土地整理项目进行了系统的财务评价研究，建立了红星农场土地整理项目财务评价指标体系，对该项目进行财务评价，并对项目进行了风险敏感性分析。经过计算得出以下结论:该项目财务内部收益率为17.7%，高于行业基准收益率10%；财务净现值达到1391.92万元，大于零；投资回收期6.9年，短于行业基准投资回收期13年。财务评价结果表明，项目是有效益的。关键词：红星农场；土地整理；财务评价土地整理作为实现土地资源可持续利用的重要手段，不仅要重视补充耕地数量，实现耕地总量动态平衡，而且要在提高耕地质
2、量、改善生态环境、促进经济结构调整等方面发挥积极的作用1。土地整理项目财务评价作为土地整理的一个重要组成部分，以直观、准确的效益评价来促进土地整理的良性发展。但目前中国土地整理项目财务评价方面研究还较少，评价方法多以定性描述为主。因此，建立完善的评价指标体系，对规范与指导土地整理的实践活动也具有重要现实意义2。一、财务评价原则和评价依据1财务评价原则。目前，黑龙江省土地整理项目财务评价主要依据以下几项原则:（1）效益原则。土地整理项目实施的最终目的是通过开发整理充分发挥土地的效益，效益原则要求土地整理项目财务评价必须权衡土地整理项目的各种效益，确定土地整理项目的主要效益，在不损害其他效益发挥的
3、前提下，尽可能地发挥土地整理项目的主体效益，使土地整理项目的成本效益比最低，投入产出率最高。（2）对比优选原则。土地整理项目财务评价对项目库中的各个项目从多方面进行对比，通过严格的评估，从中选择出相对最优的项目作为实施项目。土地整理项目评估的对比优选评判指标通常包括项目效益对比、项目的可操作性对比。（3）未来预测原则。在进行土地整理项目财务评价时，根据土地整理的当前态势，采用一定的方法对土地整理项目实施后可能产生的各种后果进行全面准确的预测，把握土地整理项目的脉搏，为土地整理项目的决策提供必要的参考。2评价依据。土地整理必须是在经济上可行的，以有限的资源消耗来获取最大的经济效益，这也是进行土地
4、整理的重要动力之一3。黑龙江省财务评价依据主要有以下几点：（1）项目建设期为二年，生产期按十三年计算，即项目计算期按十五年考虑。（2）该建设项目的资金来源全部为国家无偿投资，故不作融资分析和偿债分析。（3）行业基准收益率参考国民经济社会折现率，以10%计。二、项目基础数据1项目投资总预算。黑龙江省北安农垦管理局红星农场土地整理项目是国土资源部批复的国家级重点土地整理项目，项目工期为二年，项目总投资2 904.4万元，项目建设规模为1 968.99公顷，单位面积投资1.48万元/公顷。项目预算费用主要由建筑安装工程、设备购置、其他费用和不可预见费四大项构成。其中：建筑安装工程费为2 531.22
5、万元，占总投资87.15%，设备购置费为34万元，占总投资1.18%，其他费用为257.17万元，占总投资8.85%，不可预见费82.01万元，占总投资2.82%。2费用计算标准。（1）前期工程费:按工程施工费5%计算。（2）竣工验收费:按工程施工费3%计算。（3）业主管理费:按工程施工费，前期工程费，竣工验收费之和2%计算。（4）不可预见费:按工程施工费，前期工程费，竣工验收费之和3%计算。3销售收入与生产经营成本。项目区销售收入主要由水田、旱田等农产品组成，项目区实施后年收入将达到2 234.11万元，比项目实施前增加878.2万元；其中:水田种植水稻，整理后项目区水田面积1 442.95
6、公顷（1公顷=15亩），平均亩产486.67公斤（运行初期分别为平均产量的90%、95%和98%），平均市场收购价为1.9元 / 公斤，年产值2 001.38万元；旱田以种植玉米为主，整理后项目区旱田面积255.75公顷，平均亩产433.33公斤（运行初期分别为平均产量的90%、95%和98%），平均市场收购价为1.4元 / 公斤，年产值232.74万元。生产经营成本由水田、旱田的生产经营成本和农业基础工程的折旧和维修费组成，项目区实施后生产经营成本为1 468.57万元，比项目实施前增加442.12万元；其中:固定资产按直线法折旧，年折旧额为223.42万元；水田平均单位成本500元/亩（运
7、行初期分别为600元、570元和530元），年成本1 082.22万元；旱田平均单位成本350元/亩（运行初期分别为400元、380元和360元），年成本134.27万元；维护费28.66万元。三、项目财务指标计算及评价本文仅对红星农场土地整理项目的盈利能力和风险进行分析。所涉及的主要指标有:净现金流量、财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、投资利润率等。1静态财务盈利指标分析。（1）平均投资收益率。投资利润率是指项目在计算期内达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总资金的比率，对计算期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算年平均利润总额与项目总资金的比率。红星农场土地整
8、理项目完成后，由于土壤有熟化过程，所以项目运行头三年产量低于正常运行期，成本也高于正常运行期。所以运行期的第四年为正常生产年份，年利润总额为765.54万元，总投资2 904.4万元。土地整理项目行业基准收益率为10%，根据计算，红星农场土地整理项目投资利润率为26.36%大于10%，项目在财务上存在一定的收益。（2）投资回收期。投资回收期，亦称返本期，是指项目投产后用所获得的净收益偿还全部投资（包括固定资产和流动资金）所需要的时间。它是反映项目财务上投资回收能力的重要指标，通常以年来表示，一般是从建设开始年份算起。以项目的净现金流量累计为零时的所需要的时间（年份）。已知该项目累计净现金流量出
9、现正值的年份是项目运行期的第七年，当年净现金流量是765.54万元，其上年累计净现金流量为-689.45万元，计算得出红星农场土地整理项目投资回收期为6.9年。土地整理项目基准投资回收期为13年，本项目投资回收期6.9年，可提前6年收回投资成本，该项目是有效益的，且能够在运行期内达到预期盈利效果。2动态财务盈利指标分析。（1）项目现金流量计算。现金流量，是以项目作为一个独立系统，对投资项目在某一时间（年）内支出的费用称为现金流出，而在此同一时间（年）内所取得的收入称为现金流入，两者统称为现金流通量。红星农场土地整理项目投资总额2 904.4万元，分两年投入，第一年投入1 452.2万元，第二年
10、投入1 452.2万元。经计算，项目运行期第一年净现金流量为306.51万元（第二年490.81万元，第三年652.09万元），第四年进入正常运行期净现金流量为765.54万元，项目运行期为13年，累计净现金流量为6 288.39万元，以上指标均为正值，说明项目在运营期内收入可以弥补支出且有盈利。（2）财务净现值。财务净现值，是反映项目在整个寿命周期内总的获利能力的动态评价指标。它是指项目按部门或行业的基准收益率或设定的折现率，将各年的净现金流量折现到建设开始年（基准年）的现值总和，即为项目逐年净现金流量的现值代数和4。土地整理项目行业基准收益率参考国民经济社会折现率，以10%计，计算得出红星
11、农场土地整理项目财务净现值为1 391.92万元，大于零，表明所有收益的现金流量现值之和大于所有支出的现金流量之和，该项目可以获得大于10%的投资收益，所以红星农场土地整理项目的投资是正确的，项目具有一定的经济效益。（3）财务内部收益率。财务内部收益率，是指在项目整个寿命期内各年净现金流量现值累计等于零时的折线率，它反映项目整个寿命期内（即计算期内）总投资支出所能获得的实际最大投资收益率，即为项目内部潜在的最大盈利能力，是项目接受贷款利率的最高临界点。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。土地整理项目行业基准收益率参考国民经济社会折现率，以10%计，计算得出红星农场土地整理项目财务内部收益率为1
12、7.7%，高于行业基准收益率10%。因此，投资该项目可以获得超出行业平均水平的收益。四、风险敏感性分析项目在实施过程中，有很多因素可能发生变化并对项目产生影响，本文将主要从单价、产量和成本三个方面因素在10%范围内发生变化时，对财务内部收益率和投资回收期的影响进行敏感性分析5。根据以上统计显示，当销售单价降低10%时，内部收益率为10.63%，投资回收期为8.85年；与正常情况相比，内部收益率降低了7个百分点，但仍高于行业基准率0.63个百分点，投资回收期相对延长了近二年，但仍小于项目13年的运行期，说明项目区投产后抗风险能力较强；销售收入=单价*产量，对于红星农场土地整理项目来说在其他因素不
13、变的情况下，在同比例变动情况下，单价和产量的变化对财务内部收益率和投资回收期的影响是相同的；当单位成本增加10%时，内部收益率为13.68%，投资回收期为7.9年，与正常情况相比，内部收益率降低了4个百分点，但仍高于行业基准率3.68个百分点，投资回收期相对延长了近一年，但与13年的运行期相比仍提前了5年收回投资，说明项目区投产后抗风险能力较强。本文结合红星农场土地整理项目实际情况，主要运用定性和定量分析相结合、动态和静态指标相结合的方法，对洪星土地整理项目从财务角度对项目的财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等项指标进行了计算，并对单位售价、产量和成本等影响项目效益的几个主要因素进行了风险敏感性分析。财务评价结果表明，项目是有效益的。
