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1、全套银盛泰集团物业管理制度汇编 （公司内部资料，严禁外传） 2008.6月企管部修订 工程维修部规章制度一、安全制度1 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。 2各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报工程部经理。 3各班组须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报工程部经理。 4工程师须每月对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部经理。 5未经工程部经理批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、
2、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变电站、配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。 6所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度,清理好现场。 7各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。 8所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。 9所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。 10所有水池、水箱必须加盖并锁好，钥匙由维修人员管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经工
3、程部经理批准，并进行登记。 11高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。 12所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。13各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。14所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经工程部经理书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15工程部须每三个月组
4、织一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。二、消防工程管理制度1 工程部全体员工必须把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度，能熟练使用楼宇内配置的消防工具、用具。 2消防中央监控室，必须具备下列资料、器材及钥匙。 2.1一套完整准确无任何故障之火灾预报警系统及消防联动控制系统。 2.2各层消火栓布置平面图，消防器材布置平面图及消防系统图。 2.3一套完整、清楚、准确之各层建筑平面图，图内应标明各防火卷闸、隔火墙、危险品仓库、防烟门、走火梯及太平门等。 2.4一套完整、清楚、准确之排烟通风图。 2.5一套煤气管道及阀门位置
5、分布图。 2.6消防联动控制关系。 2.7手提灭火器数只，小区所有备用钥匙一套。 2.8紧急情况联络表一份，应列明联系人姓名、电话、寻呼机号码等。 3设备维修工作中如需使用易燃材料，必须特别注意，小心谨慎，并须将易燃材料远离火源及热源。 4易燃易爆之材料存放，必须单设仓库，并由专人管理，随用随领，各班组不得存放易燃易爆材料。 5不得任意挪动消防设备及器材。如发现消防设备损坏或泄露，应立即报告上级人员。 6各工程人员在巡检或维修时，嗅到异味或怀疑煤气或其他可燃气体泄露时，绝对禁止使用明火、撞击火星、或使用对讲机、电话及开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地后，立即报告上级人员或消防中心。 7任
6、何人员如发现火情，须立即使用对讲机或电话通知消防中心火情发生之明确位置、火势情况、何种物品起火、以及目击者本人之动向。 8如发生火灾警报报警，全体员工必须认真处理，直至确定火情熄灭，或确认为误报为止。全体员工必须保持冷静，处理报警时不可过于张扬。 9如发生火警，工程部设备运行人员必须保证相关喷淋泵、消防泵、正压送风机及风阀、排烟风机及风阀之正常运行；配电室运行人员必须保证消防设备之供电正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人员灭火。 三、工程验收制度 1所有工程系统验收均须由发展商工程部负责及牵头。2 所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查
7、出存在之隐患后，方可进行验收。3 在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。4 所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。5 必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。6 必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制订承建商、供货商保修联系表备查。7 必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件
8、及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。四、设备维修制度1 预防性维护保养1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。 1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。 1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程维修部经理建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。 1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由工程部经理负责，并提交总经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由维修人员负责，并提交工程部经理审阅。1.5进行正常系统维修保
9、养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管业部，由管业部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。 2紧急维修2.1必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。 2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管业部，并由管业部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。 2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。2.4紧急维修结束后，须由维修人员填写维修记录及更换零配件记录，并以书面
10、形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向工程部经理审阅。2.5 维修完毕后，维修部员工应针对维修项目在一周内安排回访。 3设备的更新及系统改造3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。3.2设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。3.3由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。五、设备正常维修程序维修人员制订保养计划、检修项目及相应表格工程部经理审批安排执行时间
11、确定客户影响提前三天通知 管业部影响客户 确定时间 执行并填写 相关记录 维修完毕，恢复运行 填写相关记录工程部经理审阅 设备紧急抢修程序工程部经理 通知安排人员现场检查 根据现场情况安排 抢修工作核实因紧急抢修所需关闭之系统或设备及其影响范围，确定抢修完成时间 抢修完成，系 统恢复运行管理部 电话或书面 管理部发出系统 恢复运行通告管理部向受影 响客户发出 紧急通告 六、交接班制度 1接班人员须提前10分钟到达岗位，做好接班准备工作，更换工服。 2接班人员接班时必须检查以下工作： 2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。 2.2查看上一班巡检
12、记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。 2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。 2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。 2.5查看交接班记录中是否有发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。 3交班人员在下列情况时不得交班离岗： 3.1接班人员未到岗时，应通知工程维修部经理，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。 3.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态
13、不良时，应通知工程维修部经理，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。 3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。 3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。 七、值班制度 1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。 2值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。 3每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。 4须按计划及工程维修部经理之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告工程维修部经理。 5值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内有人值班。 6值班人员必须每班打扫值班范围内之卫
