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1、复旦大学EMBA毕业论文论三四线城市中等房地产公司的发展战略以天元盛大公司为例年 级: 学 号: 姓 名: 专 业: 指导老师: 二零壹贰年肆月摘 要没有远虑必有近忧。在国家持续加大房地产市场调控力度的情况下，广大房地产企业都或多或少的面临着资金压力、销售压力，以及与政府和百姓的博弈。房地产企业，尤其是中小型房地产企业要想持续健康地发展，确定正确的房地产发展战略尤为重要，尤其是战略定位问题需要尽快解决，以便为企业健康发展奠定基础。本文首先对中国国家的宏观经济环境、房地产市场整体的现状及三四线城市房地产市场进行了概括总结，提出房地产开发战略研究的背景和意义；然后以三线城市平顶山市的一家中等房地产
2、公司天元盛大公司为例，对三四线城市中等房地产公司的发展战略定位进行研究和讨论；最后，针对影响房地产发展的重要和关键因素进行了分析，结合天元盛大房公司地产开发的实际水平和实力，运用波士顿矩阵对公司房地产业务的地位和发展方向进行研究，并归纳出天元盛大公司房地产发展战略定位的结论。企业发展要受到内外因素的影响，其中，内因是企业发展的先决条件，而外因也是企业发展的重要条件。在分析天元盛大公司的外部环境中，通过数据的分析和比较，对影响公司发展的宏观环境、行业发展特征和区域经济、自然条件等战略因素进行评价，充分认识外部环境对房地产业及对房地产开发企业的影响。在此基础上，从天元盛大公司的组织结构、人力资源管
3、理、企业文化、财务状况等内部因素方面，介绍和分析了天元盛大公司发展现状和潜力，认识到天元盛大公司在房地产市场中的竞争优势和面临的挑战。在对房地产发展内、外部环境的深入研究的基础上，通过定性分析和定量分析相结合的方法对企业的外部和内部战略要素进行了评价，并运用SWOT方法明确了在企业发展过程中外部环境中的机会和挑战以及企业内部资源中的优势和劣势，并据此提出天元盛大公司发展战略定位的备选方案。最后，结合天元盛大公司的实际条件，对影响房地产发展的重要和关键因素进行分析，并运用波士顿矩阵明确了天元盛大公司房地产的地位和发展方向，并进行了概括和总结，得出天元盛大公司的发展战略定位。关键词：三、四线城市；
4、中等规模房地产企业；发展战略定位目 录第一章 绪 论11.1研究背景11.2研究意义11.3相关研究综述21.4本论文研究方案2第二章 企业发展的外部环境分析52.1一般经济环境分析52.2全国房地产市场的现状及前景82.3三、四线城市房地产市场的现状及前景132.4房地产业环境分析182.5中小型房地产企业现状与问题232.4小结24第三章 企业内部战略要素分析253.1天元盛大公司概况253.2组织结构分析253.3人力资源分析283.4企业文化分析293.5核心能力分析303.6财务状况分析323.7小结34第四章 天元盛大房地产开发战略要素分析354.1企业内部战略要素分析354.2外
5、部战略要素分析364.3天元盛大公司发展战略要素综合分析384.4小结39第五章 天元盛大公司发展战略定位分析405.1天元盛大公司房地产业务发展SWOT分析405.2运用波士顿矩阵法对天元盛大公司房地产主要开发项目进行分析405.3天元盛大公司发展战略定位42第六章 中国三、四线城市房地产市场开发建议496.1利用其在当地的良好声誉和土地等资源，保持在本地区的竞争优势496.2抓住利时机，实现跨地区性发展506.3发挥优势，继续推进一体化战略50第七章 结论与展望517.1结论517.2展望52鸣 谢53参考文献5458第一章 绪 论1.1研究背景总体而言，中国房地产业自改革开放以来取得了令
6、人瞩目的成就。但是，中国房地产业的发展并非一帆风顺。改革开放，特别是80年代后期以来，中国房地产业发展迅速，尤其是19921993年，中国房地产开发投资创下了历史高峰，但问题也逐步暴露出老。为此，国家及时进行了调整，1994年以后，房地产即进入缓慢发展期，一些地区甚至出现了较为严重的房地产泡沫破灭现象。经过几年的休整，1998年以后，房地产市场逐步出现复苏现象。进入新世纪，随着中国加入WTO，中国经济发展迅速，房地产业发展更是全线飘红。1998年以来，随着住房分配制度改革的不断深化，企业已经成为房地产开发的主体，在房地产业的发展中起着举足轻重的作用。而伴随着房地产市场的快速发展，房地产企业间的
7、竞争越来越激烈，而国家也提高了房地产市场的准入门槛，以达到规范房地产市场的目的，尤其是随着房价的“非理性”上涨，国家明显加大了房地产的调控力度，在这种情况下，房地产企业，尤其是中等规模的房地产企业要想继续在房地产市场中占有一席之地，就必须扬长避短，探索一条适合自己的发展之路1。1.2研究意义1.2.1理论意义本文通过对天元盛大公司发展战略的研究，探索在国家持续加大对房地产市场的调控力度，房地产市场竞争日趋激烈，并逐步进入买方市场的环境下，中等规模房地产企业的发展战略问题，为中等规模的房地产企业进军三四线城市提供参考。1.2.2现实意义对于房地产企业而言，其成功都是通过一个个开发项目的成功积累起
8、来的，而这一个个成功都是在正确的发展战略的指引下实现的。本论文通过对天元盛大公司内外部环境的分析，并通过波士顿矩阵法，对这些环境要素进行分析，得出天元盛大公司发展的优势、劣势、机遇与挑战，从而为公司发展战略的定位提供依据，也为其他类似企业的发展提供借鉴。1.3相关研究综述由于房地产行业对资金需求量的特殊要求，中小企业涉足房地产行业一直存在较大的困难，因此，国外对中小房地产企业的研究起步较晚，至今没有较成型的理论2。随着国内房地产市场的不断发展、政策形势的不断变化及，国内学者、研究机构等对三四线城市的房地产市场及企业研究的较多。如徐大军的以襄樊为例，分析了我国三线城市房地产发展的形势与风险，并提
9、出了促进房地产业发展的一些政策建议3；中国人民银行庐山支行的刘宏升出于国家制定宏观政策的需要，针对三、四线城市房地产市场反映出的一些新的特征，以九江市为例，对房地产市场的投资、需求、销售及信贷等情况进行调查，提出了促进其平稳运行的相关对策建议4。浙江大学的赵莉，为给我国有效针对三线城市房地产市场的宏观调控提供一定依据，以西宁市为例，全面概述了中国房地产市场总体发展格局和中国三线城市的发展现状，对我国的房地产业开发进行了探讨，并对三线城市房地产业开发的宏观政策提出了相应的建议5；苗春阳对二、三线城市副中心区营造写字楼集群的条件进行了研究6；佟文峰从市场竞争条件、融资模式、开发模式等角度分析了房地
10、产企业进入一个城市商业房地产市场的可行性7；如北京鸿景伟业房地产开发集团的姜仁针对二、三线城市房地产市场的特点对企业进军二、三线城市房地产市场的前景和需要注意的事项作了一定的分析，但研究深度不够，也没有提出具体的研究理论和方法等8。虽然国内对三四线房地产企业及企业进军房地产市场的研究较多，但专门研究中等规模企业进军三四线城市的可行性及战略定位却很少。由于前期房地产市场的高盈利性，很多企业都趁势进入了房地产市场，这其中也不乏一些中小企业，如今，面对国家对房地产市场及企业调控的加紧，这类企业的发展战略定位研究也愈发显得重要。1.4本论文研究方案1.4.1研究目标本论文研究目标为：（1）对国内外关于
11、房地产企业发展战略的研究进行归纳总结（2）分析天元盛大公司发展的内外部环境（3）对天元盛大公司地产开发战略要素进行分析（4）通过分析得到适合天元盛大公司的发展战略定位。1.4.2研究内容根据论文的研究目标，确定主要研究内容和方法：（1）总结房地产企业发展战略研究的理论与方法的研究进展；（2）分析天元盛大公司发展的内外部环境；（3）根据对天元盛大公司的内外部环境分析，选择合适的方法对公司的发展条件进行研究；（4）通过分析，对天元盛大公司的发展战略进行定位；（5）根据研究结果，提出天元盛大公司发展过程中的风险预防建议和措施。1.4.3本文创新贡献（1）本文的创新和贡献在于：运用比较成熟的理论对比较
12、新的现实问题进行研究分析。运用波士顿矩阵模型对企业发展状况分析及发展战略定位选择的研究较多，方法上也比较成熟，但将其运用到中等规模房地产企业上案例却没有，本文即在此方面进行了尝试，以期为类似企业提供借鉴哈帮助。（2）本文的主要不足在于：由于所选的天元盛大公司经营年限不长，获取的公司基础数据可能代表性不足，其评价结果和在此基础上获得的公司发展战略定位的准确度需要时间来检验。1.4.4技术路线 首先，通过统计年鉴及企业内部数据的归纳分析，获取分析企业发展的资料；其次，根据房地产行业的特点及天元盛大公司的实际条件，选取影响企业发展及战略制定的内外部要素，并对这些要素进行分析，其中，外部要素主要选取了
13、国内宏观经济环境、企业所在地河南省平顶山市的社会经济发展状况、三四线城市房地产发展条件及房地产行业的发展环境等要素，内部要素主要选取了企业的组织结构、人力资源管理、企业文化、以及财务管理等要素；然后，运用波士顿矩阵对影响企业发展的战略要素进行综合分析，并得出各要素的评价结果，作为后面企业发展战略选择的重要依据；最后，运用SWOT分析方法，提出可供企业选择的发展战略的定位。1.4.5技术路线图图1-1 论文技术路线图统计年鉴等相应资料处理开发战略要素分析确定企业发展战略企业外部环境分析获取前期资料企业内部环境分析公司内部运行数据等的处理组织机构人力资源企业文化财务评价宏观经济环境地方发展水平三四
14、线城市房产行业环境波士顿矩阵模型 第二章 企业发展的外部环境分析企业可以看作是社会经济系统的一个子系统，企业的经济活动必然受到外部环境的影响和制约。企业的外部环境分为一般经济环境和行业运营环境9：一般经济环境指的是处于同一地域的企业都会受到影响的因素，包括政治因素、经济因素、社会因素以及技术因素等；行业运营环境指的是直接影响企业实现其目标和经营效果的因素，包括企业所处的市场的变化、企业在竞争中的地位以及企业所面对的用户的需求等因素。实际上，在企业的经营实践过程中，企业的外部环境条件始终处于不断地变化之中，主要表现在两方面：一方面，环境变化给企业发展带来了巨大的风险，另一方面又为企业带来了更多的
15、机会，从而为企业选择新的经营战略提供了动力和可能。因此，要想保证企业在面对外部环境的变化能及时有效地作出准确而迅速的反应，就必须对企业的外部经营环境进行分析，这样才能保证企业经营战略目标的实现10。2.1一般经济环境分析2.1.1国内宏观经济环境改革开放以来我国的经济获得持续的发展，国内宏观经济环境总体比较稳定，但近年来也受到国际环境的影响，如美国次贷危机及欧洲债务问题引起的经济增速放缓、通胀压力存在、人民币升值等问题，主要表现为在以下几个方面：（1）国民经济平稳较快增长，通胀压力上升自改革开放以来，我国经济得到了持续稳定的发展，尤其是2001年加入WTO之后，至20010年，我国经济连续十年都保持了2位数的增长速度。虽然2008年在世界金融危机的影响下，我国经济
