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1、 航天基地城改项目调研分析报告 一 航天基地朱坡村城改项目分析 1 1项目概况 地块位置 行政区位上划分属于长安区航天城 位于东长安街以南 紧邻航腾路 距离地铁四号线航天大道站仅500 1000米 交通便利 紧邻航天城交大附中附小 教育资源优势明显 东长安街双向八车道 神州三路双向四车道 神州四路双向四车道 地铁四号线 2018年底通车 韦曲收费站 西康高速 中湖公园占地318亩 揽月阁 航天总医院 航天城交大附中附小 本案 本案 本案 航腾路 1 2项目概况 周围其他项目情况 本案 本案 本案 中国通号净169 2亩 羽顺净40亩 朱坡村民宅净148 1亩 朱坡村民宅净143 8亩 融创揽月
2、府一期净79 6亩 航天城交大附中附小 广电住宅124 2亩 广电住宅84 8亩 省广电净258 1亩 山水美树净91 13亩 融创揽月府四期净78 9亩 融创揽月府三期净92 9亩 融创揽月府二期净45亩 地电住宅162 3亩 龙湖花千树 大华地产净296 1亩 航天五院西安分院 航天五院西安分院 航天五院西安分院 普天净173 5亩 黑光无人机 计量院 山水香堤净104亩 山水香堤净92 8亩 佰邻街 陕航产业园及陕航总部项目 授时中心 四府井村 1 3项目概况 项目四至情况 航飞路 航新路 航腾路 望月路 神州大道 神州大道 小区内部道路 本案 本案 本案 本案 1 4项目概况 地块现状
3、 朱坡村委会处于地块内 尚未拆迁 地块A占地111 1亩 内有朱坡村村委会暂未拆迁 地块B占地1117 7亩 已征拆完毕 地块C占地105 2亩 已征拆完毕 地块已拆迁完毕 地块已拆迁完毕 地块已拆迁完毕 1 5项目概况 周边土地交易情况参考 陕建集团 西安龙湖 省广电办公 省广电住宅 省广电住宅 西安凯诚 西安凯诚 本案 本案 本案 1 本项目紧邻西安凯诚及省广电项目 参考临近项目 土地价格约为320万 亩2 航天基地近期不断有项目入驻 土地供应紧张 西安凯诚 01 02 04 03 2 外部配套分析 高校学生 高校教师 大学城 教育工作者 文化学者 艺术家 追求新鲜事物人群 青年潮人 艺术
4、爱好者 文艺青年 曲江二期 曲江 航天基地 科研人员 企事业单位员工 社会上层人士 企业主 区域固定居民及流动人口特征 你是谁并不重要 重要的是 你和谁在一起 圈子决定命运 1 地铁4号线 北客站 航天新城 2013年年底开工 预计2018年通车运营 线路先后通过了雁塔区 碑林区 新城区以及未央区等4个行政区 连通航天产业基地 曲江新区及经开区等3个开发区 2 公交线路 时间成本不仅是指时间本身的流失 也是指在等待时间内造成的市场机会的丢失 2号线 4号线 航天大道站 距本项目1站路程 航天城站 距本项目5站路程 神州大道站 距本项目1站路程 大雁塔商圈 明德门商圈 西影路商圈 曲江二期商圈
5、项目周边商圈规划分布图 缤纷商圈触手可及 让便捷成为一种习惯 航创国际广场 航天城壹街区 航天新区商圈 大自然的每一个领域都是美妙绝伦的 亚里士多德 城市地图 10大公园环绕 A 西安植物园 B 杜陵遗址生态公园 C 唐城墙遗址公园 D 曲江池遗址公园 F 太空植物博览园 J 清凉山森林公园 H 星河中央公园 G 秦二世陵遗址公园 公园 航天城生态遗址公园 E 项目西市政公园 占地面积233亩 总投资3 3亿元 包含7个假山4个湖 湖面面积4万 湖水由秦岭大裕河引入 夜景效果图 全景效果图 星河中央公园 航天星河运动公园 航天城文化生态园揽月阁 效果图 效果图 B 五二一医院 C 长安区医院
6、D 秦通医院 E 长安区中医院 F 长安区妇幼保健院 J 长安大千医院 G 航天总医院 8大医疗机构近在咫尺 第一时间为健康护航 城市地图 周边区域医院分布 航天城西安人民医院 航天城西安人民医院 三级甲等医院 总投资8 98亿元 占地174 6亩 一期建面10 23万 床位1000张 共设急诊 内科 外科等24个科室 可容纳2500人门诊就医 1000人住院治疗 医疗 航拓路 航开路 航天东路 西柞高速 家门口 15年 一站式 多种 择校方案 航腾路 航天南路 神舟四路 航新路 一期建设内容包含行政教学楼 图文信息中心 艺术与国际交流中心 综合实验楼 学生宿舍楼 食堂及400米跑道标准体育场
7、等 西安航天城交大附中 附小 总体规划与建筑设计 现代中式书院 风格为立意 将 轴线 广场 院落 景观 等设计要点引入学校 并利用基地高差创造出极具趣味的室外及室内空间 是一所特色鲜明 有利于孩子们成长的新型生态校园 航天交大附中 航天交大附小 138个班 共7000人 小学 48个班 45人 班 初中 42个班 50人 班 高中 30个班 50人 班 国际部 18个班 25人 班 教育 效果图 3 市场分析及定位 3 1区域价值总述3 2项目整体定位3 3住宅竞争格局分析 3 4附近楼盘案例分析3 5集中商业部分的市场分析及定位3 6本案SWOT分析 3 1市场分析及项目定位 区域价值总述
8、区域位于城市近郊 地理位置优越 本项目位于城市近郊 大城南板块 航天产业基地范围内 距西安中心区17公里 距离长安区大学城6 5公里 交通便捷 项目周边人文景观和自然景观并存 距本项目七公里处为曲江南湖 寒窑遗址公园 大唐芙蓉园和大雁塔广场 北接航腾路 距离北侧绕城高速4 5公里 距离东边韦曲立交2 9公里 基地东北侧将会有地铁4号线的接口 周边交通极为便利 本区域属于新开发区 传统认可度较低 生活配套尚不完善 本区域房地产市场已处于提升阶段区域内已有融创 大华 龙湖进驻 并已开始销售 3 2市场分析及项目定位 项目整体定位 请插入竞争区域 项目分布图 3 3市场分析及项目定位 住宅竞争格局分
9、析 1 航天城位于大城南板块 主要竞争区域为 a 城南板块 住宅供应量持续减小 分流高层客户优 区域成熟 配套齐全 认知度高 产品力较高劣 发展趋于饱和 土地成本高 供应量小 售价较高标杆项目 枫林意树 融侨城b 曲江板块 住宅供应量较大 分流高层 洋房 联排客户优 生态资源丰富 配套较成熟 认知度高 产品力高劣 土地成本高 售价为西安市标杆 教育资源紧张标杆项目 万科金域曲江 中海国际社区2 区内主要竞品为龙湖花千树和融创揽月府 自身配套相对成熟 土地成本低 售价较低 但产品力低 且进入尾期销售 供应量不大 3 本案为区内全业态低密大盘 周边及自身配套齐全 产品力优势明显 主要风险存在于区内
10、大量单位建房及曲江 高新板块的竞争 区内竞争不大 区外竞争明显 富力城 中海峰墅 观山悦 华侨城108坊 大华公园世家 龙湖花千树 融创揽月府 在建 融创揽月府 已开工建设 以小高层及合院为主 楼盘暂未开盘 紧邻本项目 合院效果图 总体平面图 3 4市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析 总体效果图 总体效果图 合院效果图 融创揽月府 合院户型 融创揽月府 合院及高层户型 龙湖花千树 精致宽户 百变户型 让爱情随心所欲 花千树外观 3 4市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析 花千树效果图 花千树高层及小洋楼户型 3 4市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析 富力城 区域内标杆楼盘 航天城 曲江及城
11、南地缘性客户为主 立面及布局图 总平面图 立面效果图 客户来源 城南 曲江价格积压型首置 首改客群长安航天基地研究所职工首置 首改客户比例7 3 热销户型情况 88 二房 121 123 三房 88 二房 3 4市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析 大华公园世家 曲江二期标杆中密超级大盘 以低价刚需跑量产品平衡现金流 分期推案情况 客户来源 90 二房 主推户型情况 城市中等收入自住型购房群体占到80 90 以上 其他为本地或外地投资客群 116 三房 三期总平图 总平面图 3 4市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析 曲江观山悦 曲江一期边缘地标杆精品项目 推案去化情况 客户来源 175 三房
12、 主推户型情况 陕北资源暴富客群为主 一 二期团购为政府公务员 235 跃层地下一层 235 跃层一层 外立效果图 总平面图 3 4市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析 单位 平米 可出租面积 航天项目周边商业体及商业街区包含 大唐不夜城 曲江银泰城 3 5市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析 3 5市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析 优势S 机会O 劣势W 威胁T 项目处于航天大道板块 区域发展潜力巨大 本案距离地铁口及高速路口距离较近 区域交通优势明显 出行便利 地块属于区域的品质地块之一 开发潜力大 区域资源丰富 延伸区域开发为本地块发展提供良好外在空间 地块方正利
13、于规划 曲江新区二次发展 航天科技产业园的规划建设 板块发展百废待兴 价值不断被挖掘 潜力逐渐显现 区域规划利好 中高端开发项目聚集 融创 龙湖 富力城等 为本案发展提供市场机遇 市场环境不乐观 竞争项目分夺本项目客户 回迁安置居民素质较差 对项目品质具有一定的影响 曲江延伸区域开发成为一种趋势 板块竞争环境恶化 距离主城区较远 区域相对独立 没有直接与曲江大道相邻 缺乏天然展示面和基地广告效应 边缘性新发展区 现状环境品质不佳 生活配套有待完善 属城中村改造项目 市场存在一定抗性 3 6市场分析及项目定位 本案SWOT分析 二 航天基地大长胜坊村城改项目分析 1 项目概况 1 1地块位置1
14、2地块现状1 3村庄地块及征地情况1 4项目规划情况 1 1项目概况 地块位置 行政区位划分属于长安区 根据西安最新规划修改 已纳入航天基地管辖 位于东长安街以南 西康高速两侧 樊川路以北少陵塬之上 1 1项目概况 地块位置 项目距秦岭白蛇峪口直线距离为11 5公里 驱车行驶约20公里 需要25分钟 途径长安大道 省道S107 地处少陵塬上 自然风光较好 项目所在地能清楚看见远处秦岭 项目位置远眺南山 1 2项目概况 地块现状 四个村庄所标示范围内地块土地均未征收 地面均种植农作物 地块内房屋均未拆迁 开发成本较高 东杨万村 小长胜坊村 栲栳村 大长胜坊村 1 3项目概况 村庄地块及征地情况
15、1 4项目概况 项目规划情况 根据西安市规划 栲栳村地块范围内用地性质为绿环用地 小长胜坊村 大长胜坊村 东杨万村暂未列入城市规划 不属于城市建设用地 2 项目发展预测 2 1航天基地未来住宅供应预测2 2航天基地住宅主要供应项目2 3区域大型社区项目2 4项目SWOT分析2 5发展定位 2 1项目发展预测 航天基地未来住宅供应预测 2 2项目发展预测 航天基地住宅主要供应项目 航天基地区域目前主要供应的住宅项目主要集中在航天大道两侧 龙湖 融创 富力等实力较雄厚开发商的进驻 将带动整个区域未来住宅市场的快速发展 2 3项目发展预测 区域大型社区项目 2 4项目发展预测 项目SWOT分析 2 5项目发展预测 发展定位 TheEnd
