《2020年（工作手册）某物业公司工程工作手册(doc 159页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020年（工作手册）某物业公司工程工作手册(doc 159页)（134页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业工程工作手册第一章 公司简介3第二章 新职员上岗提示4第一节 服务理念4第二节 业主消费心理相关知识4第三节 在服务过程中的注意事项4第三章 工程维修人员岗位职责5第一节 工程主管岗位职责5第二节 工程维修人员岗位职责5第四章 工程设备管理制度6第一节 维修班工作制度6第二节 维修班交接班制度9第三节 工具管理制度9第四节 特约维修管理规定11第五节 房屋维护制度11第六节 空置房检查制度15第七节 共用设施巡视检修制度15第八节 紧急事件处理程序15第九节 定期检查项目一览表17第十节 配电室工作制度19第十一节 柴油发电机工作制度22第十二节 电梯管理制度24第十三节 中央空调管理制度
2、25第十四节 水泵房工作流程26第十五节 纯净水系统管理制度29第五章 常用维修工具使用方法30第一节 万用表30第二节 钳形表33第三节 场强仪35第六章 维修工作安全注意事项39第七章 电气防火、防爆措施40第一节 电气火灾的起因40第二节 电气设备的灭火方法41第八章 工作流程43第一节 配电室工作程序43第二节 柴油发电机管理程序44第三节 风机房工作程序47第四节 电梯工作程序48第五节 中央空调管理程序55第六节 消防系统检查保养工作流程62第七节 二次供水管理规定64第八节 安防工作程序65第九节 给排水系统工作制度66第十节 给排水维护工作程序69第十一节 土建维修工作程序73
3、第十二节 特约服务及标准77第十三节 公区水电维修流程79第十四节 空置房管理工作程序80第十五节 装饰装修管理制度81第十六节 工程前期介入及房屋接管验收标准86第十七节 缺陷设备运行工作程序94第十八节 监视和测量装置控制程序96第十九节 计量纠纷处理工作程序98 第二十节 突发事故的处理99 第二十一节 应急应变处理解决方案104 第二十二节 爆炸紧急情况处理105第一章 公司简介第二章 新职员上岗提示第一节 服务理念为您想得更多，为您做得更好第二节 业主消费心理相关知识 一、花钱买服务。二、消费就是追求心理、生理上的满足感、优越感、自尊感。三、业主总是对的。四、我的理由是最重要最紧迫的
4、。第三节 在服务过程中的注意事项 一、三人以上对话，要用互相都懂的语言。二、不允许模仿他人的语言、声调和谈话。三、不允许聚堆闲聊，高声喧哗或高声呼喊另一人。四、不与住户争辩。五、不讲有损公司形象的言语。六、不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论业主。七、不讲粗言恶语或使用歧视、污辱性的语言。第三章 工程维修人员岗位职责第一节 工程主管岗位职责一、在管理处主任的统一领导下,全面负责小区工程维修管理工作。二、负责组织制定本小区设备，维修保养计划、工程改造计划、设备购置计划、设备更新计划，并组织实施。三、组织制定各岗位职责和操作规程。四 、根据小区设备设施实际情况,制定人员编制和能耗、物耗计划,
5、并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修成本。五、负责新建小区的工程前期介入及接管验收工作。 六、负责小区装修管理和空置房管理工作。七、负责设备设施的运行及维护保养工作,并协助相关部门进行大、中修及工程改造。八、加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作。九、同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作。十、组织员工培训,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能，防止出现人身设备安全事故。十一、坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作。十二、负责对下属员工的考评工作。十三、完成管理处主任交办的其他任务。第二节 工程维修人员岗位职责
6、一、负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作。二、作好设备运行记录及巡检记录。三、协助工程主管巡视装修。四、及时处理报修工作。五、完成水电气抄表工作。六、为业主（住户）提供有偿维修服务。第四章 工程设备管理制度第一节 维修班工作制度一、认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程主管。二、认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程主管。三、在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满。四、遇自来水爆管、煤气事故等急修，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程主管。五、在办公区等地维修时，不得高声喧哗。六、在接到管理处下发派工单或通知后，应立即前
7、往处理。七、爱护工具及设备，服从班长调度。八、严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程。九、按照工程部编制的设备维修保养计划进行设备维修、保养。十、按期完成管理处安排的工作任务。派 工 单顾客姓名联系电话服务地址服务项目部门派单人约定服务时间年 月 日 时 分需用材料型号规格数量单价金额备注发单时间年 月 日 时 分收费金额元 已收 未收业主意见服务质量： 非常满意 满意 不满意业主签字：服务范围物品及设施：完好 损坏 丢失其它意见：服务人员签字服务完成时间： 年 月 日 时 分 NO：00001备注：此表分三联：第一联：财务、第二联：客户、第三联：存根 设备维修保养计划表序号检查保养项目1
8、23456789101112备注1高压配电柜预防性试验、检修等2低压配电柜检修、调试等3变压器检修、测绝缘等4发电机检修、更换机油等5给水泵润滑、紧固螺丝、电机测绝缘等6消防泵润滑、紧固螺丝、电机测绝缘及试运行（包括电机）7风机润滑、调整皮带等及试运行8二次给水池清洗、消毒等9二次给水自动控制系统检修（变频控制柜、气压罐、浮球阀等）10纯净水系统清洗、消毒、水质化验11纯净水自动控制系统检修12循环水泵润滑、电机测绝缘等13循环水系统检修（过滤器、阀门、控制柜、投加装置等）14火灾探测器清洁、实效模拟实验15消防联动控制柜检修（按钮、信号灯检查、线路板、联动功能试验）16防火卷帘门电器元件线路
9、检查17防火卷帘门机械元件除锈、加油等18排烟风机加油、检查电器元件等19锅炉系统检修（主机、水泵、阀门、管道、换热器等）20冷却塔清洗、调整、检修21阀门螺杆除锈、防锈22水泵、电机检修23主机蒸发器、冷凝器清洗、除垢 24压力表、温度计校正、更换 25弱电系统检查部门： 编制人： 年 月 日 编号：第二节 维修班交接班制度一、着整齐工作服，提前10分钟到达交接班现场。二、接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗。三、严格执行作息制度，按时交接班。四、严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度。五、接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录。六、交接班时
10、如发生事故未办理交班手续前，由接班人在班长领导下共同处理。七、接班后应立即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见。八、交接班内容包括：1.异常运行和设备缺陷，事故处理情况；2.大型工具和材料的完备情况；3.交接班时必须严肃认真，接班人要进行全面检查核实。第三节 工具管理制度一、领用工具时应填写工具领用登记表，实行工具报损制度。二、领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程主管确认后方可以旧换新。三、对大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及采购控制程序进行。四、对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责赔偿。五、对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理。六、对在工作中损坏的工具应向工程主管汇报 (同时将损坏的工具交回管理处集中处理)方可领取。七、对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)。八、对于专用工具应由专人管理，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行赔偿，如属自然损坏则按照相关财务制度办理。九、绝缘棒、手套、鞋等监视和测量工具定期送检。说明：1.评价标准：O 完好，F维修完成，U需修理；2.请在备注栏内填写需修理设备的故障情况及未及时维修的原因；3.工程管理部将以此表为基础进行复查、评定；4.各小区于每月20日将此表报送到工程管理部。 工具领用登记表序号：工具名称型号规格单位数量价格领用人领用时间备 注
