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1、设备维修制度 物业公司设备维修检查保养计划制度 维修检查保养计划制度 为使大厦设施设备的预防保养、日常维护、故障请修及备品零件管理有章可循，确保大厦设施设备正常运转，完好率达到95%以上，特制定本制度： 1. 建立完整的大厦设施设备档案资料： （1） 各设施设备的原始资料，包括使用说明书、图纸、产品合格证、安装调试记录等， 分类造册，归档管理； （2） 编制设备清单，设立设备台帐，完整记录设备的大、中修及改造升级等异动资料； （3） 建立设施设备维修保养档案，内容包括维保计划、维保记录、检测记录、事故报 告及巡查记录。 2. 依据各设施设备不同特性、维护保养说明、操作状况等，编制各设备的维保项
2、目、要求 和周期。 3. 大厦设施设备的维护保养分为日常维护、定期维护和定期检测。工程主管应于每年12月 份，进行本年度的设施设备维修保养工作总结和运行状况评估，并依此编制下一年度的维保计划，呈工程部经理核准公布实施。 4. 每月28日前，工程主管依据年度维保计划，并参照当月份设备实际维修状况，制定下一 月份的大厦设施设备月维保计划。 5. 大厦设施设备的日常检查和保养工作，由工程值班人员和维保单位的维修人员负责执行， 异常情况应及时处置，工作完成后，应填写巡查记录。 6. 大厦设施设备维护保养的要求： （1）清洁：设备内外整洁，各部位不漏油、不漏气、不漏水、无油污，设备周围干净、 无杂物；
3、（2）整齐：工具、附件、标识标牌要放置整齐，管道、线路要有条理； （3）润滑良好：按时加油或换油，不断油，无干摩现象； （4）安全：遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及 时消除不安全因素。 7. 进行维护保养工作时，必须严格执行设备维护规程，逐项完成工作内容，确保大厦各设 施设备工作状态良好，并达到相关职能部门的年检要求。 附：大厦设施设备维修保养项目及要求 附： 大厦设施设备维修保养项目及要求 一、配电设备 1每隔2小时对高低压配电房巡查记录一次，掌握设备运行状况，执行交接班和工作日志制度。 2每周清扫高低压各配电房，保持整洁卫生。 3每月对高低压配电柜及每层配
4、电房、配电箱进行里外除尘。 4每半年对配电柜进行一次停电清扫和接头紧固工作。 5每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器测试，并做好记录。 二、照明灯具 1每周六巡查公共区域照明亮度，发现故障及时处理。 2每周四检查记录用户电表是否正常。 3每季度检查夜景灯线路状况，做好保养，维修工作并记录。 三、水泵、水箱及管道 1每班巡查各水泵运行状况，检查水箱水位、控制箱电压、电流指示灯及供水压力等，发现问题及时处理；并做好巡查记录工作。 2每班巡查管道、阀件接口是否连接良好，破裂漏水等情况。 3每月检查每台水泵运行状况。 4每月清扫机房及控制柜卫生。 5每季度对控制箱的接线端子紧固一次。 6每半年对每台
5、水泵的过滤器进行清洁一次。 7每半年检修水箱浮球装置一次。 8每半年对进出水阀开关一次并检修。 9每季度进行水质化验一次。 10每半年清洗水箱一次。 11每年对每台水泵进行一次大修保养。 四、卫生设备、排水管道 1每周六巡查使用楼层马桶、茶水间及地漏排水情况，发现堵塞及时疏通。 2每周六对小便器、面盆的冲水情况试验一次，发现故障及时修理。 3每周六检查面盆、茶水间、公共水龙头是否松动或漏水。 4每月检查排水管道阀件、接头是否堵塞或渗漏。 5每季检查各窨井发现泥沙及时疏通清理。 五、污水处理 1每班检查记录污水处理泵设备运行情况、液位报警装置及控制箱工作状态。 2每班清理隔栅房调节池垃圾一次。
6、3每二周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱指示灯是否良好等）雨季每 天。 4每二周对污水处理控制箱及污水泵进行保养一次。 5每半年对污水井清淘一次。 六、电梯 1每班巡视记录各电梯运行及电梯机房。 2每班检查各电梯机房控制箱、设备是否良好（电梯运行的声音及控制箱的气味、温度 等）。 3每班巡查机房空调制冷情况，按时开关机。 4配合监督电梯保养承包商对设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）并做好记录。 5每月对每部电梯状态汇总。 6每年安排报请劳动局进行一次年检工作。 七、中央空调系统： 冷水主机： 每月： 1启动油泵，检查供油系统 2系统探漏试验 3运行制冷机组，检查运行状况，调校
7、机组技术参数及设定 4检查冷媒运行，冷凝器及蒸发器的温度及压力 5检查阀门的操作状况 6检查及清理马达起动柜内的电器设备 每年： 1化验压缩机油并提供报告，根据实际情况而定，更换压缩机油和油过滤芯 2清洗冷凝器 3检查安全保护元件 4检查压缩机马达绝缘情况 5运转制冷机组，检查制冷状况，进行负荷测试 6空调系统管道过滤器清洗 循环水泵及冷却塔： 每月： 1检查水泵马达的润滑情况，若有必要给予加注润滑油 2查及记录马达电流量、进水压力和出水压力 3检查水泵进口端过滤器，若有必要给予清洗 4检查补水箱补水情况 5清洗冷却塔内脏物 每年： 1检查填料及避震情况 2检查布水器布水情况 3检查轴心之平衡
8、情况 4检查及测量马达之绝缘度 5检查水位阀门动作情况 6检查全部螺丝之紧固 7检查继电器、保护器及过载器设定 空气处理机及其他风柜 每月： 1检查及调整电动二通阀、温度控制器 2洗隔尘网 3检查去水盆 4补充马达轴承间润滑油 每年： 1马达绝缘测试 2检查及调整电动二通阀，温度控制器 3清洗盘管及风机叶轮 4调整风机马达电流过载保护器 分体式空调机： 每月： 1清洗室内机过滤网 2检查机组运行操作情况 3清除室外机机壳脏物 4测量制冷系统压力来断冷煤是否汇漏 每年： 1清洗室外机翅片 2测量压缩机马达绝缘情况 3对室外风机加润滑油 4检查机组是否泄漏，如有必要补充冷媒 八、BMS系统： 每日
9、： 1.检查工作主机是否正常运行 2.检查BA软件是否正常运行 3.检查BA软件是否有错误报警 4.检查BA系统的数据趋势及趋势图形 每月： 1核对配电室变压器的数据 2核对配电室高压进变电的数据 3核对配电室低压进配电的数据 4核对水位报警的数据 5核对空调新风机的温湿度及电流、电压的数据 6核对通风系统的监控点的数据 7核对照明系统的监控点的数据 8核对冷源系统的监控点的数据 9按照计划，测试子中心的一个系统 10核对调整BMS系统图形 每年： 对BMS系统作各个子系统的联动测试及年度评估报告 九、消防系统： 火灾自动报警系统： 1每班检查1#、2#、3#、4#报警主机运行情况，认真填写消
10、防自动报警系统运行记录 表； 2每月清洁主机柜及柜内所有元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码 管是否清晰； 3每月检查10%感烟（温）探测器、手动报警器，核对其地址是否正确； 4每半年系统检测一次，查看探测器报警确认灯、主机火警信号显示、联动信号输出是 否正常。 消防广播： 1每日检查消防广播（背景音乐）播放是否正常； 2每月清洁主机柜及柜内所有元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码 管是否清晰； 3每月检测火警时，消防紧急广播是否正常播放； 消防电话 1每日检查主机工作状态是否正常； 2每月检查探测器测试楼层消防电话的通话情况； 联动控制柜 1每日检查联动柜工作状态
11、、信号显示是否正常； 2每月检查探测器测试楼层联动响应情况； 3每月清洁主机柜及柜内所有元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码 管是否清晰； 电梯联动屏 1每日检查联动屏工作状态、信号显示是否正常； 2每半年进行一次消防联动测试。 消防水泵： 1每日检查各区压力表指针正确；确定管网无渗漏； 2每日检查水池水位是否正确，供水是否正常； 3每月检查基座、接连位、泵轴及所有螺丝是否牢固；转动水泵轴有无卡住、碰撞现象； 4每月清洁控制柜及柜内元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码管是 否清晰； 5每半年进行一次消防联动测试。 消防通道 1每日检查安全出口和消防通道畅通，不得阻塞
12、、占用、封堵； 2每日检查安全疏散指示标志、应急照明完好正常； 3每日检查常闭式防火门完好，处于关闭状态并不锁死； 4每日检查防火卷帘处于正常待命状态，导轨和关闭区不得堆放物品； 5每月检查探测器测试楼层安全疏散指示标志、应急照明切换情况； 6每月手动检测或结合探测器测试检查卷帘门联动响应情况； CO2灭火控制室 1每日检查CO2气体灭火报警主机显示正常、指示灯正常； 2每日检查启动瓶压力，CO2瓶启动开关位置正常、称重机构正常； 3每月清洁主机柜及柜内所有元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码 管是否清晰； 防排烟系统 1每日检查消控中心联动控制柜正压送风机、排烟机指示灯正常，各楼层送风阀、排烟 阀位置正常； 2每月检查探测器测试楼层及上下层防排烟联动响应情况； 消火栓箱 1消火栓箱外观、手动报警按铃、消防电话插座完好，无变形、损伤、腐蚀； 2警铃、消防水带、枪头、自救盘、紧急启泵按钮齐全，无破损； 3手提式灭火器规格、数量正确，且指针在有效区内
