（ 地产管理）私宅住宅用房抵押评估报告(含技术报告部份)

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1、 地产管理 私宅住宅用 房抵押评估报告 含技术报 告部份 房 地 产 估 价 报告 项 目 名 称 某私人住宅房地产抵押价值评估 委 托 方 XXX 估 价 方 XXXX 房地产评估有限公司 估 价 人 员 XXX XXX 估价作业日期 2015年7月6日至2015年10月14日 估价报告编号 XXX 房评字第 071403 号 目 录 致委托方函 2 房地产估价师声明 4 估价的假设和限制条件 5 房地产估价结果报告 6 一 委托方 6 二 估价方 6 三 估价对象概况 6 四 估价目的 9 五 价值时点 9 六 价值定义 9 七 估价依据 10 八 估价原则 10 九 估价方法和技术参数说

2、明 12 十 使用本报告的提示 13 十一 估价结果 16 十二 估价作业日期 17 十三 估价报告应用的有效期 17 十四 估价人员 17 附 件 18 致委托方函 XXX 受你们委托 我公司于 二 一五年七月六日至二 一五年十月九日 对权属 为你们共同所有 的 位于 XXX 前座 房屋所有权证 证号为 XXX 区字第 15099XX 号 XXX 区字第 15099XX 号 国有土地使用证 证号为 X 国用 2015 第 100XX 号 建筑面积为 262 97 平方米 土地使用权面积为 64 24 平方米的住宅房地产进行评估 为委托方核实房地产 抵押价值提供参考 依据 根据国家现行有关法律

3、 法规和政策条例 遵循房地产估价原则 标准 程 序和方法 估价人员在现场查勘的基础上 依据 房地产估价规范 和我公司 掌握的房地产市场资料及长期积累的房地产估价经验 结合委托方提供的资料和 本次估价目的 遵循独立 客观 公正 合法 科学和适度的原则 按照估价程 序选取适宜的方法 综合分析影响房地产价格的各项因素 确定委估房地产于 价值时点 二 一五年七月六日 的市场价值为 房地产评估总价 40 29 万元 大写 人民币肆拾万贰仟玖佰元整 详细结果见下表 评估结果表 XXX 号前座 建筑面积 土地使用面积 m2 单价 元 m2 总价 万元 房地产价值 262 971532 40 29 其中房屋价

4、值 262 97699 18 38 土地价值 64 243411 21 91 注 取整到百位 扣除房地产估价师知悉的估价时点 二 一五年七月六日 委估房地产法定优 先受偿款后 截至估价时点 据委托方提供的相关资料复印件记载 估价对象于 估价时点未设定他项权利 优先受偿款为 0 房地产的抵押价值为 40 29 万元 大写 人民币肆拾万贰仟玖佰元整 XXX 房地产评估有限公司 法定代表人 XXX 二 一五年十月十四日 房地产估价师声明 我们郑重声明 一 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 二 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和 结论 但受到本估价报告中已说明的

5、假设和限制条件的限制 三 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有个 人利害关系或偏见 四 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 及建设部 中 国人民银行 中国银行业监督管理委员会联合颁布 房地产抵押估价指导意见 进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 五 我公司的 房地产估价师 XXX XXX 及估价助理 XXX 于二 一五年七月 六日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 六 没有人对本估价报告提供重要的专业帮助 七 本估价报告依据了委托方提供相关 资料 委托方应对资料的真实性 合法性 完整性 准确性和有效性负责 如因资料 失实而导致估价 结果失实 失误和

6、错误 估价机构和估价人员不承担相应 责任 八 本估价报告需经估价人员签名并加盖估价机构公章 在报告使用的有效 期内 作为整体时有效 复印件无效 九 参加本次估价的注册房地产估价师签名 房地产估价师 资格证书号 签 名 XXX XXXXXXXXXXX XXX XXXXXXXXXXX 二 一五年十月十四日 估价的假设和限制条件 本项估价的假设条件 1 本报告在评估过程中 设立委估房地产 为住宅用途 其在未来剩余使用年 限内不改变房地产用途 2 假设委估房地产现状满足所采用的城市规划 用途管制和限制条件 另有 说明的除外 3 本次评估是以估价对象在 价值时点 时的状况为依据进行的 4 本报告以委托方

7、提供的估价资料真实合法为前提 若提供的资料失实或有 任何隐匿 导致估价结果失实 本公司及估价人员不承担责任 本项估价的限制条件 1 本报告有关资料由委托方提供 未对全部资料的真实性进行核实 如因 资料不实而导致估价失实 失误和错误 责任不在估价方 和估价人员 2 本报告仅供 确定房地产 抵押价值提供参考依据 不对其他用途负责 3 估价报告的有效期从出具报告之日起计壹年有效 即从 2015 年 10 月 14 日起至 2016 年 10 月 13 日止 超过有效期使用本报告的 相关责任由使用 者承担 4 实地查勘时 对房屋仅进行一般性察看 并未进行结构性测试 不可能确 定其内部缺损 5 报告使用

8、者要对抵押物进行定期检查 随时掌握抵押物状况 预测抵押物 变现价值 保证抵押物足值 使用状况良好 并在房地产市场价格变化较快时对 房地产抵押价值进行再评估 6 本报告所指变现能力是假定在估价时点实现抵押权时 在没有过多损失的 条件下 将抵押房地产转换为现金的可能性 7 本报告的房地产所 有权人及房屋建筑面积以委托方提供的 房屋所有权 证 证号为 XX 区字第 150998XX 号 XX 区字第 150998XX 号上登记的为准 本报告的土地使用 权人及土地使用权面积以委托方提供的 国有土地使用证 证号为 XX 用 2015 第 100XXX 号上登记的为准 8 未经本评估单位同意 评估报告的全

9、部或任何一部分内容不得使用其他与 本次项目无关的任何公开文件 通告或报告中 也不得以任何形式公开发表 9 房地产估价报告备查编号 XX 2015 房评字第 071XX 号 10 本报告一式 肆份 叁份提交委托方 壹份留存评估公司 房地产估价结果报告 一 委托方 委托方名称 XXXX 身份证号码 45XXXXXXXXXXXXXX 住址 XXXXXXXXXXXXXXXXXX 委托方名称 XXXXX 身份证号码 452XXXXXXXXXXXXXX 住址 XXXXXXXXXXXXXX 二 估价方 受托估价机构 XXXXX房地产评估有限公司 机构地址 XXXXXXXXX 法定代表人 XXXXXX 资质等

10、级 X级 资质注册号 XXXXXXXXX 联系人 XXXXXX 联系电话 XXXXXXXXX 三 估价对象概况 物质实体状况 1 土地状况 土地坐落 XXXXXXXX 号前座 地籍图号 XXXX 宗地号 45XXXXXXXXXXXXXXXX 土地面积 64 24 土地形状 规则 规划限制条件 无 土地用途 住宅 土地使用权类型 出让 土地剩余使用年限 63 51 年 估价基准日起至终止日期2078 年 12 月 24 日 10 土地四至 东至住宅用地 南至街巷用地 北至住宅用地 西至住宅 用地 2 房屋实体状况 估价对象 位于 XXXXXXXXXXX 号前座 所在建筑物 约于 1998 年建成

11、 维护保养情况 一般 朝向为南北 建筑面积 为 262 97 平方米 户型结构为 4 层大开间一厨一卫 委估建筑物为 独幢的四层砖混 结构自住用房 整幢楼房 配备一趟步梯 经济耐用年限为 50 年 工程质量合格 估价人员按照建筑物现状判断综合成新 率为 7 成 委估房屋建筑物装饰装修 具体情况如下 委估对象外墙 为清水砖墙 室内墙面 天花刷石灰漆 步梯为水泥梯级 水 泥砖砌扶手 天台地面为水泥地面 厨房 卫生间地面铺防潮砖 墙壁贴1 5 米高的瓷砖 估价人员按照委估建筑物现状判断为普通装修 装修较陈旧 设备设施 室内供水线路 供电线路 排水线路 闭路线路等均为明线铺设 室外供 水线路 供电线路

12、 排水线路 闭路线路等均为明线铺设 消防设施 不齐全 3 委估对象利用现状 委估房地产在估价时的法定用途为 住宅 现实际用途为 住宅 为委托方 自住用房 处于正常使用状态 4 区域状况 区域概况 估价对象位于 XXXXX 号前座 现属 XXX 市 X 区 XXXXXXXXXXXXXXXX 有电影院 影剧院 舞厅 卡拉OK 厅 录像室等文化 娱乐场所 等 商业繁华度 估价对象位于XXXX 街 周围主要是居民住宅用房 分布有 餐饮店 便利店 美容美发店 金融营业网点等临街小商铺 车流量较少 人 流量较少 综合评价估价对象所在区域商服条件 一般 生活设施便利度 委估对象位于XXX 街 周边分布有新塘

13、冲市场 新时 代电器商场 苍梧东晖百货 聚龙广场 中心小学 图书馆 中小型诊所 士多 店 烟酒行 各银行网点等 基础配套设施较齐全 生活配套设施较齐全 交通状况 区域内主要道路为XX 街等 临近 XX 河岸 区域内路网发达 道 路通达度一般 交通便利度一般 环境状况 所在区域自然环境及绿化环境一般 周边分布有住宅小区 中小学校等 人文环境一般 综合评价环境状况一般 权益状况 委估房地产 座落于 XX 号前座 房屋所有权人为 XX XXX 共同共有 房屋 所有权证 证号为 XX 区字第 1509XXX 号 XXX 区字第 15099XX 号 设计用途 为住宅 建筑面积为 262 97 平方米 委

14、估对象土地所有权属国家 土地使用权人为XX X 国有土地使用证 证号为 XXX 用 2015 第 100XXX 号 土地使用权面积为 64 24 平方米 土地 用途为住宅用地 土地使用权类型为出让 终止日期为2078 年 12 月 24 日 根据委托方提供的 房屋所有权证 国有土地使用证 估价对象至估价 基准日止 未发现他项权利受限的情况 四 估价目的 评估委估房地产 抵押价值 为委托方 为确定房地产抵押价值提供参考依据 五 价值时点 二 一五年七月六日 为估价人员现场勘察之日 六 价值定义 1 房地产市场价值定义 本报告提供的市场价值是指估价对象在估价期日现状利用条件下 满足全部 假设和限制

15、条件 梧州市房地产市场自由开放 完全竞争状态下的公开市场价值 所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格 采用公开市场价值标准时 要求评估的客观合理价值应是公开市场价值 本估价结果包括如下价值 房屋及其附属设施设备 房屋对应的土地使用权 房屋装修价值 2 房地产抵押价值定义 房地产抵押价值为拟抵押房地产在估价时点的市场价值 等于假定未设立法 定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 本估价结果包括 如下价值 房屋及其附属设施设备 房屋对应的土地使用权 房屋装修价值 七 估价依据 行为依据 房地产委托估价函 法律法规依据 1 中华人民共和国物权法 2 中华人民共和国担保法

16、 3 中华人民共和国土地管理法 4 中华人民共和国城市房地产管理法 5 中华人民共和国拍卖法 6 房地产估价规范 GB T 50291 1999 7 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知 建住房 2006 8 号 及其附件 房地产抵押估价指导意见 取价依据 1 全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表 2 XX 市市场上同类结构 位置 规模 装饰标准大致相同建筑物的工程造价 水平 产权依据 1 房屋所有权证 证号为 XX 区字第 1509XXX 号 XX 区字第 150XX 号 2 国有土地使用证 证号为 XXX 用 2015 第 10XX 号 八 估价原则 独立 客观 公正原则 独立客观公正原则是房地产估价的最高行为准则 独立 一是要求估价 机构本身应当是一个不依赖于他人 不受他人约束的独立机构 二是要求估价人 员与估价对象及当事人没有利害关系 三是要求估价机构的人员在估价中不应受 外部干扰因素的影响 不屈从于外部压力 完全凭借自己的专业知识 经验和良 心进行估价 客观 是要求估价机构和估价人员不带任何自己的好恶 情绪和 偏见 完全从实际出发 按照事物