《（2020）(创业指南)武汉出台民房商用鼓励政策对大学生创业的影》由会员分享，可在线阅读，更多相关《（2020）(创业指南)武汉出台民房商用鼓励政策对大学生创业的影（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中南财经政法大学武汉出台民房商用优惠政策对大学生创业的影响极其前景分析基于提出大学生创业可将住宅租借房用作企业注册地的提议指导老师： 项目主持人：张惠娜（工商0901班）其他负责人：张琦 曹珺 于梦云 黄语燕 陈丽娟中南财经政法大学“博文杯”大学生百项实证创新基金项目申请表项 目 名 称武汉出台民房商用优惠政策对大学生创业的影响极其前景分析基于提出大学生创业可将住宅租借房用作企业注册地的提议项目类别重点项目一般项目主持人张惠娜联系方式电 话15972159231电子信箱主持人已有成果参加人姓 名学 院专 业年 级张琦法学院法学08曹珺工商管理学院人力09于梦云工商管理学院电商09黄语燕法学院民
2、法09陈丽娟工商学院国贸09目录一、 选题依据Page4允许“民房商用”政策提出的背景 大学生就业创业现状政府帮助大学生创业在民房商用上的政策优惠选题思路二、现存问题Page10三、发展前景Page10四、可行性分析Page10在主体方面的确定在调查地点的确定在具体的调研实施方面在调查的深度方面五、学科交叉与知识应用Page10六、成果形式Page七、调查意义Page八、附表Page调查问卷表行程安排经费预算博文杯项目组调研工作条例九、学院及学校意见表武汉出台民房商用鼓励政策对大学生创业的影响及其前景分析基于提出大学生创业可将住宅租借房当企业注册地提议摘要：教育部、财政部等六部委将联合开展“创
3、业引领计划”，以一系列新政策推动高校毕业生就业、创业。其中，高校毕业生可将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为注册地点及创业经营场所。（20104） 一、选题依据（一）允许“民房商用”政策提出的背景1何为“民房商用”住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事经营性活动。在建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体，本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。业主既可以用于住宅，也可用于经营性活动。然而，部分业主利用住宅从事经营性活动可能对其他业主的居住利益带来不利影响。政府方面严格规定了办公功能区和住宅功能区，而民房商用则是属于
4、过渡态的功能。2民房商用产生的原因目前民房商用有两种情况：第一类，比较明显的，在房产临街或临院一侧的一楼，将自有住宅自行拆改并扒开一个门，甚至新建台阶，以形成一个便于出入的通道，之后便是经商开业。第二类，比较隐蔽的，在小区非一层的自用住宅中进行经营性办公，这种变更使用用途的方式比较隐蔽，不明显，在楼外侧一般看不到。在这个项目中我们的研究对象是后者。产生的原因：首先，是民房屋价格明显低于正规商务用房和写字楼，前期投入小，购买住宅，贷款首付只有两成，而购买写字楼，银行只提供五成按揭；用的时间更长。写字楼产权是年，而住宅是年，同样的房子，购买住宅可以多用年，住宅的物业管理费要比写字楼低很多；其次，商
5、业区内经营用房满足不了日益增多的经营需求。居民房与写字楼相比较（以武汉为例）2009年一季度，商品房综合平均价格为武汉市同就统计局商品房综合平均价格商品住房平均价格写字楼平均价格2009年一季度5278.91元/平方米4985.62元/平方米5213.97元/平方米以武汉汉阳为例（房屋出租）普通民房出租一般在10元15元/平米/月普通写字楼租金一般在20元/平米/月左右，高档写字楼租金一般在25元/平米/月由此可明显对比出租用民房远比租用写字楼成本低。3中国民房商用发展历程 我国区分所有建筑物的规模化和法制化时间较短。改革开放之初，经济尚不够发达，不断增大的居住需求与有限住宅供给之间的矛盾突出
6、，利用住宅从事经营性活动的前提条件尚不具备。但随着区分所有建筑物的大量建成，其很大程度上解决了不断膨胀的城市人口居住问题。与此同时，建筑内居住人口的消费需求也不断扩大并凸现出来，这些都为住宅商用的产生提供了基础。此外，改革开放以来，国家鼓励和促进各类企业，尤其是中小企业的发展。中小企业的设立因此获得极大便利。就企业设立登记而言，只要设立申请人能够提供明确的工作场所，而一般不问其系住宅或商用楼，就符合各类企业法律的“工作地点”要求，企业便能获批设立。此后，“政府就允许营业，至于营业所使用的房屋的性质、用途，一概不予考虑。”为了降低经营成本，除了在住宅新设满足居民消费需求的企业外，一些通常设立在商
7、用办公楼的企业也开始进驻住宅楼。然而，随着经济进一步发展，人们生活水平不断提高，广大业主要求的“不再是简单的有房可居，而越来越注重良好的居住环境，有些经济比较发达的城市还提出了建设宜居城市的目标”。在此的背景下，住宅商用的弊端也不断凸现，概括起来，大致有如下几类，一是造成环境污染，包括嗅觉污染、听觉污染和视觉污染（如招贴广告）；二是带来安全隐患，可能增加非业主进出小区的数量和频率，给小区带来人身、财产和消防安全隐患；三是致使配套资源紧张，经营性活动的参与者可能占用小区配套资源，引起停车位挤占、电梯拥挤等问题；四是加速建筑物的消耗，如改造房屋结构、建筑物使用频率和强度的增加都可能引发该问题，甚至
8、影响到建筑物的安全；五是违背土地用途管理制度，甚至变相减少了国家土地出让费用；六是影响城市既定的建设规划。正是由于这些负面影响，住宅商用现象的合理性颇受争议，尤其是遭到利害关系业主的强烈反对，甚至引发过激烈的冲突。在我国物权立法过程中，“住宅商用”就受到了许多业主和全国人大常委委员的质疑甚至反对。4全国民房商用概况以及政府制定的相关措施 全国概况温州，全市在册的7.7万余家企业中，登记在住宅里的占到了88。另外，温州市的个体工商户，其中也有很多租用的是住宅房、民房。哈尔滨：建于20世纪80年代临街的一楼老式民宅由于缺少商服用房的规划设计，这类房屋大规模商用改造在前几年达到高峰，目前这个年代的房
9、屋能改成商服的，几乎都进行了改造，哈尔滨市房产住宅管理部门数据显示，该市建于20世纪80年代临街一楼民宅改建率达97%以上，20世纪90年代以后建造的房屋都规划设计了商服用房，但其数量满足不了商用的需求，经营者又盯上了二十世纪90年代后期的小区内住宅楼，这类民房改成商用房现象当前十分突出。这些居民楼开发、物业等部门只顾售房和收取物业费，并不管购房者的用途。哈尔滨：8月4日，哈尔滨市政府关于创建国家级创业型城市工作的实施意见出台，为推进创业就业，我市将放宽市场准入条件，包括允许创业者依据法定条件、程序和合同约定将家庭住所、租借房屋、临时商业用房等作为创业经营场所。对将住宅改作经营性用房的，只要申
10、请人承诺遵守法律、法规和管理规约，提交住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意证明文件，即可申请登记。（2009-08-12 来源：哈尔滨日报）上海：上海市住宅物业管理规定已于近期实施，此规定赋予了业主、物业公司和相关管理部门对擅自“居改非”进行起诉、制止和处理的权利。具体为：业主或使用人有擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，相关业主、使用人可依法向法院提起民事诉讼；物业公司发现业主或使用人有擅自“居改非”的行为时，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应在24小时内报告业委会和有关行政管理部门；业主擅自“居改非”的，由区县房地产管理部门责
11、令限期改正，恢复原状，可处1万元以上5万元以下的罚款。从潍坊市工商局获悉，为鼓励市民创业，近日工商部门放宽了对企业营业场所的限制，今后从事咨询服务、动漫设计等不影响周边居民生活环境和公共安全的公司，可在居民楼里办公。河南：为支持投资创业，降低创业成本，关于扎实开展企业服务年活动，大力支持我省企业应对危机持续发展的意见对经营场所的登记方式进行了创新，放宽了场所条件：凡持有合法有效房地产证明文件或租房协议，均可以作为生产经营场所进行登记。经县级以上城市规划和管理部门批准设置的临时商业用房、经营场所等，在工商登记时应视为有效经营场所。允许将自有或他人住宅，在征得利害关系人同意、履行法定程序后作为创业
12、场所使用。（2009年03月24日 07:18 来源:大河网 ）此外河南对可经营的职业进行界定：不得进行一下五个方面的职业:餐饮服务；歌舞娱乐；提供互联网上网服务场所；生产加工和制造；经营危险化学品。 5 国外针对民房商用出台的相关政美国：在民宅处规划处专门片区提供经营，对于经营者，一定要保证有完善的旧货设施，对于有噪音污染的商业户则征收环境污染费，对于发现问题不举报的居民进行罚款； 法国：允许民房商用，但是一旦登记后民宅用途不可中途变更；德国：原则上禁止民房商用，如果公司里没有员工则被允许民房商用；日本：出于维护百姓居住环境的人文环境和治安环境，禁止民房商用；新加坡：政府明确区分“住宅式房地
13、产”和“非住宅式房地产”，对于廉价组屋的底层则允许当做居民的健身场所；6相关法律依据物权法：第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意第八十条规定，小区住宅商用，应该经过有利害关系的全体业主同意，并形成证明材料，才能办理营业执照。申请人应按照物权法要求征询该幢楼相关利害关系人的同意，申请人同时也应承担隐瞒真实情况所造成的风险。武汉市城镇物业管理办法： 第三十二条 物业产权人和使用人有下列行为之一，物业管理企业有权劝阻制止，并提请有关部门依法处理：擅自改变房屋结构、用途、外观，损毁设施、设备，危及房屋安全及设施、设备正常使用功能的；（二） 大学生就业创业现状1大学生就业，创业现状如何大学生就业率一览表统计数据显示，目前(2009年)我国大学生创业的平均比例是0.3%，而在以美国为代表的西方发达国家约为20%。2大学生毕业后流向（职业选择，地点选择）3阻碍创业因素（1） 客观方面
