《绿地南航国际航空城项目可行性研究报告文章培训讲学》由会员分享，可在线阅读，更多相关《绿地南航国际航空城项目可行性研究报告文章培训讲学（72页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告1沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告目 录第一章 总 论2第一节 项目背景2第二节 项目概况3第二章 项目投资环境与市场指标9第一节 沈阳城市经济总量9第二节 土地市场分析12第三节 政策环境分析14第四节 房地产市场分析15第三章 项目总体规划思路20第一节 项目规划思路20第二节 各类业态项目分析23第三节 项目定位34第四节 客户定位42第三章 组织架构49第四章 建设方案51第一节 工程项目概述51第二节 项目分期开发计划51第五章 销售策划55第一节 品牌推广计划55第二节 销售推广计划56第三节 首期启动区推售计划58第六章 投资估算及
2、资金筹措64第一节 投资估算64第二节 资金筹措的方式64第三节 资金计划65第七章 经济效益评价66第八章 研究结论681第一章 总 论第一节 项目背景一、项目名称绿地南航国际航空城二、项目地点沈阳市苏家屯区佟沟街道沈本大道西三、项目承办单位沈阳绿地南航房地产开发有限公司法定代表人：樊华 注册资本：贰仟伍佰万元整 公司类型：有限责任公司（国有控股）经营范围：房地产开发及开发的商品房销售、租赁沈阳绿地南航房地产开发有限公司成立于2013年10月，注册地址位于沈阳市苏家屯区佟沟街道办事处李沟村。公司拥有一支成熟的房地产团队，主要业务人员均有多年行业经验，对房地产项目开发具有较为全面的了解，能够保
3、障项目的顺利实施。四、可行性研究报告编制依据1、投资项目可行性研究指南2、国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215号）3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）4、国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定5、2013年沈阳市政府工作报告6、沈阳市政府制定的沈阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要7、沈阳市城市总体规划8、辽宁省建筑工程投资概预算指标及有关费用标准9、其他收集到的材料第二节 项目概况一、 项目总体概况该项目位于沈阳市南部空港新城核心区内，隶属于苏家屯区。整体项目规划用地15000亩，初步和政府签约3400亩。首期启动区1198亩，
4、其中住宅用地462亩，商业用地124亩，产业用地300亩，预留用地312亩。按合同约定，商业和住宅用地土地出让价格为79万元/亩，产业用地土地价约为19万元/亩。规划建设南航北方区域总部，航空培训基地；航空维修基地；航空食品生产基地；航空文化创意产业园；星级酒店、商业综合体、大型购物中心及医院、学校等社会配套；花园办公、高品质住宅等项目。 图1-1、2 项目地理位置图二、 地块基本情况表1-1 SJT2014-09号地块基本情况地块名称SJT2014-09苏家屯区佟沟街道沈本大道西1号地块四至范围东：确权界限、西：确权界限、南：确权界限、北：确权界限地块面积82658平(124亩)，商业比例1
5、00%容积率综合容积率不大于1.5,不小于1.0建筑面积以实际批复规划指标为准限高及覆盖率以空管部门审查意见为准，覆盖率不大于50%用地性质商业起始价格1.03405亿，地价83.4万/亩付款条件签合同后缴纳至土地价款的50%，余款一年内付清特 殊 要 求 （含设置条件）1.出让面积数值及范围以实测宗地图确定的面积为准；2.容积率以实测出让面积计算，容积率指标含地下商业建筑面积，地下建筑面积以扩初方案审定为准；3.在办理建设项目审批手续时，如涉及人防、文物保护、环保、卫生防疫、安全、消防、地铁、地下空间等方面，应征求相关主管部门意见；4.若商业比例为10%以上，商业比例下浮不得超过2个百分点。
6、表1-2 SJT2014-10号地块基本情况地块名称SJT2014-10苏家屯区佟沟街道沈本大道西2号地块四至范围东：确权界限、西：确权界限、南：确权界限、北：确权界限地块面积184014.5平(276亩)，商业比例10%容积率综合容积率不大于1.4，不小于1.0建筑面积以实际批复规划指标为准限高及覆盖率以空管部门审查意见为准，覆盖率不大于40%用地性质商业住宅起始价格2.12279亿，地价76.9万/亩付款条件签合同后缴纳至土地价款的50%，余款一年内付清特 殊 要 求 （含设置条件）1.出让面积数值及范围以实测宗地图确定的面积为准；2.容积率以实测出让面积计算，容积率指标含地下商业建筑面积
7、，地下建筑面积以扩初方案审定为准；3.在办理建设项目审批手续时，如涉及人防、文物保护、环保、卫生防疫、安全、消防、地铁、地下空间等方面，应征求相关主管部门意见；4.户型比例应符合国家相关要求，按居住区规范要求配置公共服务配套设施用房；5.住宅用地容积率大于1.0；6.若商业比例为10%以上，商业比例下浮不得超过2个百分点。表1-3 待征地块地块名称苏家屯区佟沟街道沈本大道西3号地块四至范围东：确权界限、西：确权界限、南：确权界限、北：确权界限地块面积64300平(97亩)容积率综合容积率不大于1.5建筑面积以实际批复规划指标为准限高及覆盖率以空管部门审查意见为准，覆盖率不大于40%用地性质工业
8、用地起始价格1956.4万元，地价20.3万/亩付款条件签合同后缴纳至土地价款的50%，余款一年内付清特 殊 要 求 （含设置条件）1.出让面积数值及范围以实测宗地图确定的面积为准；2.容积率以实测出让面积计算，容积率指标含地下建筑面积，地下建筑面积以扩初方案审定为准；3.在办理建设项目审批手续时，如涉及人防、文物保护、环保、卫生防疫、安全、消防、地铁、地下空间等方面，应征求相关主管部门意见；4.户型比例应符合国家相关要求，按居住区规范要求配置公共服务配套设施用房；三、 用地面积及建设规模表1-4 1#商业用地技术经济指标项目单位数值备注总用地面积82658总建筑面积120380.91计容总面
9、积103557.9地上总建筑面积99953.21可售其中商业办公建筑面积53510可售四星级酒店建筑面积28421可售商业街建筑面积18020可售招商展示中心建筑面积3600可售地下车库面积14552酒店地下室面积5875.7可售容积率1.25建筑限高米以空管审批为准建筑密度%23绿地率%35机动停车位辆614表1-5 2#住宅用地技术经济指标项目单位数值备注总用地面积184014总建筑面积178110.15计容总面积184014地上总建筑面积168725.15可售其中双拼建筑面积577.02可售类独栋建筑面积830.84可售花园洋房建筑面积1368.78可售叠加建筑面积1057.92可售联排
10、别墅82592.92可售高层及底商72855可售运动会所2334可售地上车库4665.67可售配套设施2440地下总建筑面积9388容积率1.0建筑限高米以空管审批为准建筑密度%26.73绿地率%35机动停车位辆1360表1-5 3#产业办公用地技术经济指标项目单位数值备注总用地面积64300总建筑面积73664.5地上总建筑面积65148其中创低密度花园办公33300商墅1900创客办公28448企业服务中心1500地下建筑面积8516.5容积率1.01建筑限高米以空管审批为准建筑密度%24.93%绿地率%35机动停车位辆402第二章 项目投资环境与市场指标第一节 沈阳城市经济总量 外来人口
11、的增加为沈阳房地产市场的发展注入了强大的活力。1、经济总量2014年地区生产总值(GDP)7098.7亿元，按可比价计算，比上年增长6.0%。其中，第一产业增加值325.3亿元，增长3.2%；第二产业增加值3541.4亿元，增长5.3%；第三产业增加值3232亿元，增长6.9%。按常住人口计算，人均GDP为85816元，增长5.6%。2、工业和建筑业2014年全市规模以上工业增加值3614.9亿元，比上年增长4.9%。其中，重工业增加值2638.5亿元，增长5.6%；轻工业增加值976.4亿元，增长3.1%。装备制造业实现增加值1791.9亿元，增长8.3%，占全市规模以上工业增加值的49.6
12、%。汽车及零部件、建筑产品、农副产品加工、化工产品制造业、钢铁及有色金属冶炼及压延业等五大优势产业实现增加值1931.9亿元，增长4.9%。规模以上工业实现高新技术产品增加值1717.1亿元，增长9.8%，占全市规模以上工业增加值的47.5%。工业产品出口交货值263.2亿元，下降1.9%。全市规模以上工业企业实现利税总额1138.4亿元，比上年下降2.0%；利润总额721亿元，下降4.4%。工业经济效益综合指数371.4%，比上年降低7.08个百分点；工业产品产销率98.7%，提高0.1个百分点。全年全市建筑业增加值384.4亿元，按可比价计算，比上年增长8.1%。资质等级以上建筑业企业完成
13、总产值2022.1亿元，增长0.8%。3、固定资产投资2014年固定资产投资6564.1亿元，比上年增长2.8%。从投资主体看，国有经济投资1004.7亿元，下降18.4%；外商及港澳台经济投资639.4亿元，下降29.8%；民间投资4919.9亿元，下降16.0%。从产业分布看，第一产业投资102.2亿元，增长48.4%；第二产业投资2532.4亿元，增长15.5%，其中工业投资2507.4亿元，增长16.6%；第三产业投资3929.5亿元，下降4.7%。全年新增固定资产4650.8亿元，增长28.0%。全年房地产开发投资1975.8亿元，比上年下降9.5%，其中住宅投资1416.3亿元，下降10.0%。房屋施工面积1495.8万平方米，下降0.6%；房屋竣工面积1225.9万平方米，下降16.0%，其中住宅竣工面积993.9万平方米，下降19.2%。商品房销售面积1498.4万平方米，下降13.8%，其中住宅销售面积1342.4万平方米，下降13.5%；商品房销售额931.6亿元，下降15.1%，其中住宅销售额787.3亿元，下降15.7%。2015年月日，国家住建部正式批准沈阳市为全国第
