金德利商业培训――之商业地产基础知识

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1、这是一个好的时代 这是一个矛盾的时代 商业地产 商铺 写字楼等 并不在新政调控的范围之内 不管买几套 贷款首付 利率都相当于二套房贷 所以 即便是普通市民 只要拥有一定的投资经验和周转资金 也都纷纷将自己的投资阵地转向商铺 全民在投资 写字楼是银商铺才是金 当投资环境渐渐成熟以后 商铺投资的收益已经获得了广泛认可 在关注商铺产品的风险 地段等各项因素以后 选择一间好的商铺进行投资 是近期不错的选择 投资商铺易操作 受国际金融影响较小 商铺是一种可以自己控制的投资行为 风险也在自己可控制的范围 商铺投资可以得到银行 金融的支持 所以投资商铺是好的投资方法 商业地产基础知识培训 一 什么叫商业房地

2、产 指按照用途划分的用作商业用途的房地产 包括酒店 超市 临街商铺 大型住宅项目的商业配套 购物中心 特色商业街区 商业广场 专业批发市场 SHOPPINGMALL等用途的房地产 二 商业房地产的类别划分 1 按照开发形式进行分类2 按座落位置分3 按规模分4 按照投资价值分类5 按照商铺的位置形式分类 1 按照开发形式进行分类 1 商业街商铺 2 市场类商铺 3 社区商铺 4 住宅底层商铺 5 百货商场 购物中心商铺 6 商务楼 写字楼商铺 7 交通设施商铺 2 按座落位置分 1 市中心区商业 2 居住区附近及其他市区商业 3 交通枢纽附近商业 4 市郊商业 3 按规模分 1 大型 建筑面积

3、过万平米 2 中型 分布广泛大型商业区的补充 3 小型 填补大中型商业区的空白 为人们生活提供方便 4 按照投资价值分类 1 都市型 商铺 绩优股 2 社区型 商铺 潜力股 3 便利型 商铺 冷门小盘股 4 专业街市商铺 高科技股 5 其他商铺 一般股票 5 按照商铺的位置形式分类 铺面房和铺位 三 什么叫购物中心shoppingcenter S C 是多种零售店铺 服务设施集中在由企业有计划地开发 拥有 管理运营的各类零售业态 服务设施的集合体 四 什么叫MALL 目前世界大型商业地产的顶级形态 可以定位为规模在10万 以上 由管理商者统一经营管理 主要采取出租方式运营的集零售 娱乐 餐饮

4、休闲等一体的复合商业业态 五 什么叫超市 分类怎样 开架售货 集中收款 采取自选销售方式 以销售生鲜商品 食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态 根据商品结构的不同 可以分为食品超市和综合超市 大型超市 实际营业面积6000 以上 满足顾客一次性购齐的零售业态 根据商品结构 可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市 仓储会员店 以会员制为基础 实行储销一体 批零兼营 以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态 六 步行街的起源 最初出现步行街 是因为城市膨胀 尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能 由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化 人们搬到郊区去居住

5、政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态 因此建了步行街 使得人们在城市中心生活也一样拥有安静 繁荣而方便购物 娱乐的场地 步行街始终是城市本身魅力的反映 七 专卖店 便利店 连锁店 百货店 专卖店 exclusiveshop 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态 便利店 方便店 conveniencestore Cv S 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态百货店departmentstore Dept 在一个大建筑物内 根据不同商品部门设销售区 开展各自的进货 管理 运营的零售业态 连锁经营 一种商业连锁 即经营内容相同 使用统一店名的若干个门店组成一个联合体 在同一个

6、总部的管理和规划下进行专业化分工 使复杂的商业活动简单化 是一种实现规模效益的经营组织形式 八 什么叫街铺 沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺 业态 以什么方式卖 九 业态 业种 业种 卖什么 十 历史上的八次零售业态创新 十 零售业态手风琴定律 综合化 专业化 杂货店1860年前 专业店1860年后 百货店1930年后 便利店1950年 商业街20世纪60年代 时间 城市与商业地产 城 与 市 商业地产一般都分布在城市最重要的地段 最显要的位置 代表着城市的形象 注重商业地产项目与整个城市的协调统一 将能够为城市增光添彩 城市 要有个观念的更新 不然 城 建得 美仑美奂 市 却

7、冷背呆滞了 没有 市 的 城 怎么还叫 城市 十一 解读 城 与 市 一 从 城 与 市 的关系看商业发展一是要特别重视城市发展的趋向 去抓住商业发展的机遇 一是应以商业发展的前瞻性 拉动性 影响 促进城市建设的规模转型 对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市 更当如此 十一 解读 城 与 市 二 未来的商业地产人才 是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才 要站在城市 地产与商业之间 为商业地产项目开展包括商业前期定位 营销方案 出售出租的完善的服务流程 明白应该建多大的商业 商业业态是如何搭配的 实现商业与城市 与房地产最有价值的对接 充分实现城市与商业 商业与房地产

8、的市场联动 十二 商业地产对人才的要求 研究商业业态的规律业态的变化研究城市 商业与房地产的结合 是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题 城市化背景下商业与地产的对接 天河城广场样板效应天河城广场总投资12亿元 建筑面积16万平方米 营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心 每天的客流平均达到30万人次 2002年整个购物中心的营业额达到36亿元 租金收入3亿多 已成为广州最繁华的商业中心之一 十三 商业地产的发展态势 一 商业房地产的三重利诱惑 一重利 商业赢利和物业升值 二重利 提升开发企业知名度 增加股票在资本市场上的吸引力 三重利 以物业增值和现金流吸引银行 增

9、加授信额度 商业房地产魅力如斯 各路玩家纷纷下水 按需各自设计不同模式 只是地产一旦冠以 商业 的名头 就不再是单纯的地产项目 房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律 十三 商业地产的发展态势 二 中外商业发展规模对比分析 同发达国家相比 中国商业总体规模过小 大型商业所占市场份额很小 十三 商业地产的发展态势 三 中外连锁商店比较 同发达国家连锁商店的阶段比较 可成为商业地产决策时的重要参考 十三 商业地产的发展态势 四 中外百货商店比较 同发达国家百货商店的阶段比较 可成为商业地产决策时的重要参考 十三 商业地产的发展态势 五 中外超级市场比较 同发达国家超级市场的阶段

10、比较 可成为商业地产决策时的重要参考 十三 商业地产的发展态势 五 日本各类型购物中心比较参考 十三 商业地产的发展态势 六 商业低进入壁垒的后果 在中国 进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展 大企业盲目扩张和小企业无节制发展 导致 低市场集中度和过度竞争 十三 商业地产的发展态势 七 商业地产研究 总结目前商业物业市场的现状不难看出 开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情 许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构 主题定位 消费人群定位 行业组合 店铺划分等方面进行详细策划 面对越发挑剔的投资者 专业化分工必然引入商业地产竞争之中 商业地产的发展与成熟 意味着

11、消费型地产正向生产型地产裂变 商业地产是 三高产品 高风险 高回报 高技术含量 十四 商业地产市场发展条件 一 商业地产研究 国外参考 主要判断元素 人均GDP 城市家庭汽车拥有量 公共交通条件人均GDP3000 4000美元时 家庭汽车拥有率15 20 大型商业地产发展 ShoppingMall 开始发展人均GDP10000美元 家庭汽车拥有率60 大型商业地产发展 ShoppingMall 成熟发展 十四 ShoppingMall发展条件 二 商业地产研究 亚洲及国内 含香港 新加坡等 主要判断元素 人均GDP 城市家庭汽车拥有量 公共交通条件 人口密度 消费总量都市型大型商业地产发展条件

12、城市人均GDP水平达到2500美元郊区型大型商业地产发展条件城市人均GDP水平达到4000美元 公路发展极为充分 城市家庭汽车拥有率达15 20 十四 ShoppingMall发展条件 三 商业地产研究 国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有明显的差距 但仍然具备发展大型商业地产项目 主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度 消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力 商业房地产项目开发的基础条件 是项目所面对核心商圈的消费总量 因为它体现了核心商务圈的人口基数 也体现了核心商圈的能力 也包括了GDP的水准 十四 ShoppingMall发展条件 四 商业地产研究 十五 商业地

13、产开发定位尺度 一 尺度一 经济水平在世界视野里 各种零售业态的出现具有一定的规律性 商业地产研究 尺度二 交通状况国外大型商业地产 ShoppingMall 的发展经验告诉我们 当一个社会进入到汽车时代 才为ShoppingMall的出现提供了可能 从交通形式上来说 所谓ShoppingMall 尤其是郊区的ShoppingMall 必须依托于高速公路和城市的环路 这意味着消费者比较依赖汽车 只有当一个城市进入了汽车社会 或者说开始进入汽车社会 那么ShoppingMall在一个城市的建设才能真正的发展起来 否则只能是城市型的购物中心 十五 商业地产开发定位尺度 二 商业地产研究 尺度三 依

14、据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位世界城市化过程中 城市商业中心的变迁有其规律性 我们把城市的发展分为三个阶段 1 城市化初级阶段 城市化率30 以下 2 城市化初级阶段 城市化率70 以下 3 城市化高级阶段 城市化率70 以上 十五 商业地产开发定位尺度 三 商业地产研究 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化 从这个规律性来看 依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择 初级阶段 城市化率30 以下 商业向城市的几何中心聚集 零售行业的特征 向心聚集 中级阶段 城市化率70 以下 零售行业的特征 离心分散 商业向城市的几何中心发展 高级阶段 城市化率70 以上 零

15、售行业的特征 离心聚集 商业离开城市的几何中心 向郊区聚集 十五 商业地产开发定位尺度 三 商业地产研究 这是一种主体性购物中心 它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态 主体性购物中心又分两种 一是以大型超市为主体 它的竞争优势是 能够进入居民社区 能够弥补大型超市在商品线上的不足 并可通过出租场地增加附属的一些商业业态和服务业态 既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能 二是以大型百货商店为主体的购物中心 往往成为中心城区的商业中心 但一般很难在社区里生存 十六 购物中心的分类 ShoppingCenter 商业地产研究 这种模式购物中心是综合性和超大型的 与主体性购

16、物中心不同的是 这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势 即百货店 超市和许多专业专卖店 再辅以餐饮娱乐业的店铺 它可以涵盖所有零售业和服务业的内容 购物中心已经不是一种商业业态 而是一种商业的组织模式 甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成 与机场 公园 体育中心等城市设施类似 十六 购物中心的分类 ShoppingMall 商业地产研究 即城市广场 与ShoppingMall不同的是 Citymall并不限于购物以及配套的餐饮 休闲 娱乐等 还将旅游 餐饮 休闲 娱乐理念组建成动静相宜 具备基本城市功能的联合体 与ShoppingMall相比 更加全面的Citymall更适合城市人多方面的需求 十六 购物中心的分类 Citymall 商业空间步行化购物中心是商店群的组合 为了协调商店与商店 商店与购物者之间的联系 往往通过一条线性街道来串联商店和组织人流 基于安全考虑 街道完全排除车辆 实现步行化 商业空间室内化室内化是利用屋顶的覆盖功能 将步行商业活动引入室内 并通过人工环境控制 减少恶劣的自然条件对步行活动的影响 创造舒适的环境 这正是购物中心建筑追求的目标 公共