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1、沈阳碧桂园开盘热销的分析相关新闻：1、 沈阳碧桂园开盘几售罄 低价吸引购房者关键词：性价比、低价、推售热潮2008年上半年，沈阳楼市显得波澜不惊，直到沈阳碧桂园近期的开盘，才让市场感受到了一次久违的火爆。6月15日，碧桂园集团在东北的首个项目沈阳碧桂园隆重开盘，三个标准足球场大的停车区密密麻麻地停满了私家车，吸引了数千名买家到场。在开盘仪式后的短短的三个小时内，近300套双拼美墅、联排美墅成交了近九成，成交金额高达5亿元，平均每35秒成交1套房子，成交金额和速度均刷新了沈阳楼市有史以来的记录。业内人士表示，碧桂园进入沈阳的第一盘能取得5亿元的业绩，说明房地产市场的容量还很大，只要是性价比高的房
2、子，就一定会受到消费者的欢迎。面对不俗的成交金额，碧桂园销售负责人似乎对此并不感到意外，她认为碧桂园集团物业的社区模式和开发模式决定了其在市场上的优势，即为市民提供物美价廉的房子，这也是其每一个新项目开盘都会引起当地市民高度关注的重要原因。在世博园板块，与同区位楼盘10000元/平米左右的价格相比，沈阳碧桂园双拼美墅5300元/平米起、联排别墅4300元/平米起的价格极具竞争力，这也意味着其物业巨大的升值潜力和投资价值，买家的热烈追捧自然也在意料之中，这也得益于碧桂园的规模开发效应和有效成本控制，以及不跟风、让利于买家的理念。另外获悉，沈阳碧桂园的山景洋房将于9月份中下旬正式推出，虽然价格和户
3、型尚未确定，但已有不少市民前往现场参观登记。 继沈阳碧桂园之后，碧桂园集团在沈阳的第二项目碧桂园凤凰城也将于近期面市。据悉，碧桂园凤凰城，位于沈阳市高速发展的“大浑南城市结构”中的“龙头区域”脱胎于苏家屯的“浑河新城”的中心区域，紧邻沈大高速公路，能够快速接驳立体交通路网，成为沈阳辐射南部城市群的重要区域。项目首期即建造大浑南区域内的首家五星级标准酒店、大型完善的商业配套、小学、幼儿园等城市级配套设施，并提供各类美墅和洋房等物美价廉的多元化住宅产品，引入五星级酒店式物业服务，让更多沈阳人可以享受到五星级的新城市生活。据发展商透露，碧桂园凤凰城的开盘时间预计会在7月中下旬，位于中韩大厦首层的展销
4、中心和现场正接受咨询，咨询客户中，不仅有来自沈阳的市民，还有不少本溪、辽阳、鞍山的客户。（信息来源：观点地产）2、 项目营销之初不可忽视的两大因素解读恒大和碧桂园的首战成果为何不同自从恒大和碧桂园收购土地，进入沈阳市场以来。沈阳的房地产行业就对这两家企业的一举一动都给予了极大的关注。恒大绿洲和沈阳碧桂园在初期的营销推广上采取了不近相同的推广模式。而效果大相径庭。恒大第一组团开盘当天精装修高档住宅销售不足百套。碧桂园包括联排别墅和双拼别墅在内共销售了250余套。同为广东的开发企业。为何在沈阳房地产市场打响的“第一枪”效果不同。下面我们就从先期的两方面予以分析。1、最初的项目定位随着沈阳房地产市场
5、的日益成熟，产品在投放市场之前，应该合理的找到一个进入市场的切入点，即投放产品会不会遇到市场抗性，尤其是高端住宅产品。从目前的市场情况来看。高端住宅产品在沈阳有着一定的市场，但是市场体量有限，也就是说沈阳的房地产市场中有高端住宅产品的发展空间，但是空间有限，一旦大批量的高端住宅产品入市，竞争将会异常激烈。所以如果单纯做高端住宅产品，就要准备更多的应对市场变化的办法。恒大绿洲和沈阳碧桂园两家项目在沈阳最初推出的都是高端的住宅产品。恒大第一组团的产品定位于“豪宅”，而碧桂园最先推广的是两联排和四联排的别墅产品。这样的产品在目前的沈阳房地产市场都属于“非主流”产品。 也就是说之前辽沈地区的购房者对于
6、此类产品的认知、认可程度有限。同时这一类的购房者在购房者的群体中又属于少数人群。如何在自己的产品和这一类少数购房者之间找到那个切入点，就成了开发商在项目定位之初必须要考虑到的问题。在这一点上，恒大绿洲和沈阳碧桂园之间的定位彰显了两家企业的不同。2007年12月，恒大绿洲第一组团率先开盘，开盘之初的定位就是“豪宅”。2000元的精装修高标准，在当时的沈阳精装修住宅产品中，创造了一个记录。并且高调标榜“全球发售” 。在推广的过程中，处处彰显高端住宅的品质和特点。在售价上也达到了6900元/平米起价的高价格，而恒大绿洲所处地区当时的住宅平均价格只有30004000元/平米左右。如果我们单单从项目本身
7、来看，恒大的产品定位和价格定位并没有什么问题。在高端住宅产品并不多见的沈阳房地产市场中，推出高标准，高价位的产品也并没有什么不妥。但是如果我们联系到地段、品牌信誉等原因时。我们就会发现，在项目推出的一开始，就推出高标准，高价位的住宅产品，并不适宜。 首先说地段对产品的影响，我们在以前曾经对恒大绿洲所处的地段进行过分析。恒大目前所处的于洪新区，生活配套设施，交通配套设施都还不完善，周边也没有成熟的商业社区。这些配套的完善还需要很多年才能完成，这样的区域实际上更适合作低密度住宅区而非高密度高档住宅区。因为高密度高档住宅的一个先决条件就是要有独一无二的地段优势。方便的交通，成熟得市政配套。这些都是提
8、升住宅产品本质和价位的先决条件。也就是说在产品定位之处，应该以地段、配套、交通这些先决条件作为提升产品品质的第一步，然后是产品本身的建筑质量、装修、园区配套、物业等各方面。消费者，尤其是高端住宅的消费者。认可产品的第一步其实是认可区位。 当然，地段在很大程度上是带有不可选择性的，也是不可改变的。但是产品是可以选择的。大型的复合型住宅项目，往往是多种住宅产品都有规划。高密度和低密度的住宅产品都会体现在项目中，推广时，如果将这些产品更有效的组合在一起推广，也许会更好的减少高端住宅产品销售时所带来的销售抗性。以沈阳碧桂园为例，沈阳碧桂园的产品也是复合型社区，产品中包括别墅、洋房、普通住宅、商业街、酒
9、店等。而碧桂园在第一期项目中推广的就是低密度的别墅产品。我们现在看来，这样的做法还是比较明智的。碧桂园所处的区位是沈阳棋盘上风景区（严格意义上说该项目其实处于沈北开发区），而该地区一直以来都是低密度的别墅区。打算在该地区置业的购房者认可的是该地区优异的居住环境和低密度住宅的舒适性。所以碧桂园在先期推出低密度别墅产品之后。首先就符合了消费者在传统上对于该区位的认知。碧桂园在先期推出低密度住宅的同时，还在完成周围的配套设施建设，商业区和酒店的建设不仅仅是为园区的业主提供服务。同时也是在提升购房者对于该项目的认可度。也是为后面高密度住宅的推出打下先决的基础。 然后是在价位上做文章，碧桂园一期双拼别墅
10、的起价是5300元/平米，连排别墅的起价是4300元/平米，而这样的价位比较同地区同质量产品，每平米价格低了2000-3000元。这样价格也成了吸引购房者的目光的一大优势。使得很多没有条件享受低密度住宅的购房者也将目光转向了碧桂园的低密度住宅。通过这样的方法也为自己扩大了客户群。而其低密度、低价位的别墅产品在一定程度上也对沈阳部分别墅项目带来很强烈的竞争冲击。 低价位未必是长期的，但是先期的高定位，低价位无疑是很好的销售手段，不降低自己产品品质的同时，也不能因为价格而拉开项目与购房者之间的距离。产品的品质和配套，是提升产品价格的最有效砝码，而在产品品质为消费者认可之前，将他们档在价格的门外，无
11、疑是不明智的。在这一点上各家企业都有自己的经营模式和销售理念，完全不必照搬其他企业的经营模式，但是成功项目的一些有效经验，还是很值得借鉴的。2、开盘前的营销推广恒大、碧桂园这两家企业，虽然之前在全国范围内都久负盛名，但是在沈阳的房地产市场中还没有积累很高的信誉度和知名度。辽沈地区的消费者对于恒大和碧桂园来说，还缺乏一个很深刻的认识和了解。这样，在产品推出之前，前期的营销推广就显得尤为重要，这也是许多刚进入沈阳的大型地产商应该注意的问题。因为如何作好前期的营销推广工作。不仅关乎着企业形象的树立，同时也关系到后面的产品推广，因为消费者对品牌的第一印象十分重要。尤其是在高端的住宅产品中，消费者选择高
12、端住宅产品是带有选择性和比较性的。所以，形象地塑造更为重要。 而恒大地产在07年年底的宣传推广曾经在沈阳房地产行业当中引起过一场热议，热议的原因就是。“地毯式轰炸”的的宣传推广模式是否适合目前的沈阳房地产市场。从恒大开盘的结果来看。显然是不适合的。无论是铺天盖地的短信，反复播放的电视广告还是在同一天内将所有的头版头条都做成自己的广告。都未能给开盘销售带来更多的收益。显然，沈阳房地产市场中，开发商成熟的同时，消费者也在成熟。也在理性的对待媒体得宣传。大规模的覆盖广告效应并不能单纯的打动消费者，如今的宣传推广更看重的“精确制导”式的，有针对性、目的性的宣传。 换句话说，在推广之前，首先明确产品的定位，面对消费人群。然后立足于消费人群，分析他们的接受传媒渠道。然后根据他们所最容易接受的传媒，有针对性地进行宣传。当然根据项目的推广步骤，对传媒方式进行调整。例如品牌推广阶段，当然要选择广泛的大众型传媒。例如广播、电视、纸媒等发行渠道广泛的媒体。而进入产品推广阶段之后。则可以选择区域短信、区域路牌路旗、区域框架传媒等在地域上、行业上更有针对性的传媒。做到有的放矢。这样才可以利用最少的资源投放，创造最多的宣传回报。
