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1、长安商业市场调研报告2005年8 月目 录第一部分 政策及商业发展第一节 规划发展政策04第二节 商业发展状况07第二部分 区域规划发展调查第一节 长安区11第二节 郭杜教育科技产业开发区13第三节 长安科教新城14第四节 长安科技产业园16第五节 长安大学城17第三部分 区域市场调查第一节 租金水平调查21第二节 长安区商品房价格走势25第三节 人流车流量调查27第四节 居住人口调查28第五节 大学城调查31第六节 商业设施分布调查33第七节 待建项目调查35第八节 公交车调查40第四部分 目标客户调查第一节 目标客户构成45第二节 目标客户喜好调查51第三节 针对大学生的调查61第一部分：
2、政策及商业发展第一节：规划发展政策西安城市发展战略规划提出“重心”南移的新思路以西安为中心发展“九宫格局” 西安城市发展方向近期主要向南，沿韦曲至秦岭北麓范围内，沿西边的西万路至沣峪口、中部的长安路至秦岭、东边的长鸣公路至引镇发展。远期考虑西安发展方向主要向西，与咸阳衔接，形成西安与咸阳一体化的大都市。目前西安在功能上已形成“九宫格局”：中央旧城，东郊工业区，西郊工业区，南郊文教区，北郊经济开发区，东南郊曲江旅游度假区，西南郊高新技术产业开发区，西北郊汉城遗址，东北郊为浐灞生态区。未来西安的发展空间将沿“米”字型轴向外延伸，总体布局仍然保持“九宫”形态：西安为中心，东有临潼，西有咸阳，南有韦曲
3、，北有三原，东南是蓝田，西南是户县、周至，西北是空港区，东北是高陵、阎良。电视塔周围成中央商务区西安市规划新增设6个城市新功能区： 6大物流中心，新筑的综合城市物流中心、北郊草滩的果品物流中心、西郊三桥镇的汽车及零部件综合物流中心、南郊长安路的科技产品物流中心、东郊纺织城的纺织品物流中心、北郊石家街的建材物流中心； 南郊中央商务区（电视塔周围），占地面积22平方公里； 西安成为全国区域经济布局上承东启西、东联西进的桥头堡和战略依托，设立商务中心已成为历史和现状的必然。西安市城郊总体规划的商务中心，位于西安城南北轴线长安南路尽端，以陕西省广播电视塔为中心。地段为翠华路、朱雀路、丈八路与规划南三环
4、之间围合的区域。商务中心区通过长安南路与原市中心的明城遥相对望。西安市商务中心区拟建设成为一个区域性的城市综合商务中心区。新长安战略长安区委、区政府大胆决策，斥资千万元全球买策划，通过国际招标，由中国城市规划设计研究院、日本（株）I.N.A新建筑研究所、日本西川幸治城市景观设计研究所、德国KSP（卡斯帕）建筑设计事务所、香港CNB有限责任公司等著名国内、国际策划（规划）单位，对区域经济发展战略进行科学定位，这其中包括长安区区域经济发展战略总体策划、中国西部大学城广场策划、子午大道景观规划、中国长安商贸城策划规划，国内外公司总部聚集区规划。这5个策划、规划构成了“新长安战略”发展中枢系统。 “新
5、长安战略”将长安区的产业区划分为：城市中心发展区、西部私营经济示范区、东部物流商贸区、秦岭北麓生态旅游区。新战略以可持续发展为理论基础，强调经济、资源、人文、环境协调发展的新观念，探索适合长安区经济发展的新模式。 长安地处中央商务区，同时也属于南郊文教区，随着区域功能的日益完善，区域经济有着长足的发展。 “新长安战略”确立了长安的科学定位，绘就出具有国际竞争力的生态文化科教新城，构筑了西安城市副中心以及西安经济新增长极的宏伟蓝图。第二节：商业发展状况西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，商贸业有着辉煌的历史。建国以后，特别是改革开放以来，西安以发展大商贸、建设大市场、搞活大流通为目标，以“建强
6、创佳”为动力，调整结构，深化改革，加强设施建设，创建旅游购物环境最佳，已初步建立起统一、开放、多元、竞争、有序的商贸流通格局（非公有制经济市场份额已占75%，而国有经济成分仅为25%）。目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点13万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展。消费品零售总额同比增长11.88%，增幅提高近1个百分点，扣除物价因素，实际增长13.6%。我市零售总额占西北五个省会城市零售
7、总额的48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）位居第三位。商贸业的发展有效地拉动了第三产业，对经济的贡献率也日益提高。西安三次产业比例已达到5.44351.6，2002年，商贸业拉动全市第三产业增长28个百分点，贡献率为22%，为全市国内生产总值增长贡献了1.4个百分点，商贸业已成为西安经济发展的支柱产业之一。据西安市商贸委提供的资料，截至2002年底，全市商业网点总数发展到10.6万个；到2010年，西安市社会消费品零售总额将达到1000亿元，商业网点总数将达到18万个。西安商业地产还有很大的发展空间。根据现代大流通理论，结合西安的实际情况，
8、要将西安建成涵盖“六个中心”在内的综合性商贸中心。即：集购物消费、休闲娱乐、观光游览、金融电信、商务展会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心；以现代流通组织形式为主的专业市场、批发企业、超级市场、连锁经营、物流配送等多种业态并存的西部现代物流中心；具有吸引力强、辐射面宽、影响力大，面向中西部乃至全国市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标，以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心；以诚信服务、礼貌待客、文
9、明经商为支撑的古城商业文化中心。西安市的市区城镇规划是按照中心集团、外围组团、轴向分点、带状发展的形态特征布局，划分为中心城市（中心市区和外围组团）、卫星城（含县城），形成三级城镇体系。西安市城区则主要由城中区、城东区、城南区、城西区、城北区和高新区组成。西安市城区的商业分布特点依据城区“板块式”的结构特征，表现出“一点多面”的规划格局，即：一个市级中央商业区（钟楼商圈）和多个次级区域性商业中心区（如：土门什字商圈、小寨什字商圈、康复路轻工市场商圈和高新区商圈等）。从宏观规划上看，本区域项目的规模效应对南郊经济及商业的发展有较大的促进作用，符合西安市政府对西安市经济发展的长远规划。小结：作为西
10、北地区经济发展的龙头城市，西安商业的发展已经逐步成为城市发展的支柱经济产业，商业地产还有很大的发展空间。 第二部分：区域规划发展调查第一节：长安区长安区位于西安南郊，城区距市中心8.7公里，北邻西安，南依秦岭，总面积1578平方公里，10个街道办事处，15个乡镇，90万人口，是规划建设中的现代化城市。全区完成全社会固定资产投资24.17亿元，比上年增加8.15亿元，增长50.8%，其中：基本建设投资13.2亿元；非国有单位投资5.23亿元；房地产开发投资3.18亿元；农村集体投资0.19亿元；农民个人建房投资2.37亿元。长安文化底蕴深厚，旅游资源丰富，是陕西的文物大区和重要的风景旅游区。这里
11、有沣镐遗址、汉宣帝陵、兴教寺、香积寺、杨虎城将军陵园一批国家和省级文物保护单位，有太兴山、嘉午台、翠华山、南五台、青华山等8座名山。长安通讯设施齐全，交通方便，水源充足，资源丰富。1500余公里的公路连接四面八方，陇海铁路支线、西康铁路、西柞公路、108国道、210国道、西宝南线和西户公路贯穿全境，建设中的绕城高速南段及城市三环擦境而过。西北地区电力中枢330kv变电站位于城区西北。境内有河流14条，年平均流量6.1亿立方米，常年向西安供水可满足工农业生产的需要。2002年6月2日国务院正式批准，撤销陕西省长安县，设立西安市长安区。根据去年财政状况，长安区国内生产总值比上年同期增长17.7%，
12、财政收入同比增长265，固定资产投资同比增长162.5%。国家西部大开发和西安市发展重心南移，使长安区的区位优势更加突出。长安撤县设区后，市政府提出全面加快建设秦岭北麓生态旅游发展带、西部大学城、长安科技产业园等“一带九园”的发展构想，以资源换项目，以市场换技术，以产权换资金，以存量换增量，搭建了“项目兴区”的大舞台。2003年，该区策划了36个实际总投资19.74亿元的省市重点建设项目。目前，总投资6亿多元的长安正街改造项目、子午大道建设项目和韦曲科技园路网建设及一大批项目已基本完成，投资额已达93亿元的西部大学城正在紧锣密鼓地建设之中，还多方筹资10多亿元，着力打造“五横十纵”百余公里的区
13、域交通新格局，同步实施水、电、通讯、天然气、宽带网等管网配套和绿化美化工程。与此同时，与西安高科集团合作，融资30亿元启动了长安新城建设工程，倾力打造郭杜西北第一强镇；与中铁二局集团合作，融资25亿元联手经营，全面提升韦曲科技产业园。自2001年以来，仅“一带九园”累计引进项目380多个，总投资近200亿元，全区经济总量和财政收入等主要经济指标已连续3年保持高速增长。尤其是以中心城区科教产业开发区、秦岭北麓生态旅游发展区、东部现代商贸发展区和西部私营经济发展区为代表的“四大经济板块”，不仅极大地拉动了区域经济协调发展，而且迅速建立起层次分明功能各异的城市网络体系。2003年全区实现GDP42.
14、6亿元、财政收入2.37亿元，同比增长分别达到18.1和36.5。长安借助区位、资源优势，努力与国际接轨，建设现代化城区，以新战略打造经济社会发展新优势，已成为陕西乃至大西部最具发展潜力的区县之一。国内外经济专家普遍认为，它是确定长安区长远走向的灵魂性指导纲领，也是推动西安市长远发展的重大举措。长安区的高速发展为本区域项目的发展提供了良好的发展基础，但从长安区整体的商业状况来看，区域内缺乏大型的综合性商业设施，整个长安区内的商业设施比较单一，主要以百货大楼、临街商铺为主要形式，区域内缺少购物环境优良、商品种类齐全、功能完备的大型综合性商业设施。随着城市化进程的不断深入，长安区作为城市的副都心，
