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1、合同订立原则平等原则：根据中华人民共和国合同法第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方 ”的规定，平 等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思 表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容： 合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单 位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。合同中的权 利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的 义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他 人权益；要求禁止平调和无偿调拨。合同当事人必须就合同 条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌 驾于另一方之上，不得把自己的
2、意志强加给另一方，更不得以 强迫命令、胁迫等手段签订合同。自愿原则：根据中华人民共和国合同法第四条： “当事人依法享有自 愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预 ”的规定， 民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三， 合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人 可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合 同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可 以自愿选择解决争议的方式。公平原则：根据中华人民共和国合同法第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双
3、方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立 合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据 公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约 责任。诚实信用原则：根据中华人民共和国合同法第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则 ”的规定，诚实信用原则要求 当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺 诈或其他违背诚实信用的行为。善良风俗原则:根据中华人民共和国合同法第七条:当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社 会经济秩序，损害社会公共利益 ”的规定，“遵守法律、行政 法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序和损
4、害社会公共 利益”指的就是善良风俗原则。包括以下内涵：第一，合同的 内容要符合法律、行政法规规定的精神和原则。第二，合同的 内容要符合社会上被普遍认可的道德行为准则。转委托是指代理人为了被代理人的利益，在必要时将代理事项的一部分或全部委托给第三人代为实施的行为，又称“复代理”。转委托应具备以下几个条件：（1）必须是为了被代理人 的利益需要。（2）第三人的代理权不能超过原代理人的权限。（3）转委托应事先取得被代理人的同意或者事后由被代理人追认。物权法第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施， 并受业主的监督。”可见，在物业管理关系中，物业服务企
5、业 是受托人，接受业主的委托从事物业管理活动。一般情况下， 物业服务企业应亲自为物业管理。合同法第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以 转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转 委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示 承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人 的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益 需要转委托的除外。 ” 民法通则第六十八条规定： “委托 代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得 被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后 及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由
6、代理人对自己所 转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代 理人的利益而转托他人代理的除外。 ”在一般的委托代理关系 中，受托人未经委托人同意或事后未取得委托人追认，是不可 以将委托事务转托给第三人的。但在物业管理法律关系中，由 于业主人数众多，物业服务企业要取得所有业主的同意方可转 委托在事实上难以做到，所以条例规定，物业服务企业可 以不经业主同意而进行转委托。(1)专业服务业务的转委托，物业服务企业可以将专项服务 业务委托给专业服务企业进行。专项服务业务包括保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护服务等业务，这些业务的专 业性要求较高，雇佣专业人员进行服务有利于更好地维护业主
7、 的利益，所以物业服务企业可以将这些专业业务转委托给保安 公司、保洁公司、绿化公司、电梯维修公司等专业公司进行维 护。在转委托合同关系中，业主与专业服务企业之间不存在合 同关系，物业服务企业是专业服务企业的委托人，物业服务企 业就专业服务企业的服务向业主负责，如果专业服务企业侵害 了业主的合法权益，物业服务企业应当向业主承担赔偿责任。 转委托合同的内容不得与原物业服务合同的内容相抵触，专业 服务企业的受托权限不得超出物业服务企业的受托权限。(2)物业服务企业不得将全部物业管理业务委托给第三人。 这是基于委托关系的特殊性，业主大会选聘某个物业服务企业 是因为信任被聘企业能为业主提供优质的物业管理服务，能最 大限度地维护广大业主的合法权益，所以才委托其进行物业管 理，如果物业服务企业将全部物业管理业务转托给第三人，无 疑破坏了这种信任关系，也使得业主委员会与物业服务企业签 订的物业服务合同成为空壳。另外，物业服务企业必须具有相 应的资质才能从事物业管理活动，而转委托关系的受托人并不 一定具有这种资质。本款规定类似于建设工程合同全部转包的 限制，合同法第二百七十二条第二款规定， “ 承包人不得 将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建 设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。 ”
