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1、物业管理在新农村建设中的作用机制研究摘要：党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的重大发展战略，各地纷纷开展了新农村建设的有益探索。东莞长龙村在全国率先引入先进的物业管理推进新农村建设，在治安、环卫、绿化、工厂和出租屋等方面进行专业化的管理，取得了较好的成效，形成了有代表性的“长龙模式”。但是，在实地考察过程中发现：目前的长龙模式仍然存在亟待解决的问题,物业管理公司在进驻前忽略对长龙村作详细的调查，农村物业管理缺乏理论的指导，加上当地村民的观念难以改变造成阻力等使得华侨物业在管理工作上举步维艰，通过对长龙模式的研究发现，新农村建设引入物业管理需要满足一定的条件，在此基础上整合各方力量，物业
2、公司才能进行长效的管理，物业管理扎根农村才会促进建设新农村的实现。关键词： 新农村 建设 物业管理 长龙村 一 华侨物业管理发展公司进驻长龙村的概述党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的重大发展战略,新农村建设的总体目标是“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。在珠江三角洲，以二、三产业为主导的农村日趋普遍，数量逐渐增加。随着这些地区经济产业的转型，过去的行政管理模式已与村庄的城镇化的发展步伐不相适应。在这样的客观社会经济发展条件下，农村物业管理这一新领域渐显其强大的发展空间。农村引入物业管理是为了构造一个整洁、舒适、安全、优雅、健康、和谐向上的环境，最终实现新农村建设的总
3、体目标，可见农村物业管理将会是未来新农村建设的一个新的发展方向。然而，国内物业管理公司尚缺乏农村物业管理的理论和实践经验，农民的观念也尚有待转变等各方面因素，新农村建设中引入物业管在实施的过程中必然会出现一些问题，如何走出一条适合农村发展的物业管理道路来进行有效管理原农村自有物业就成为社会管理的重点和难点。华侨物业的大胆尝试，正好为完善农村物业管理理论提供了实证基础。长龙村位于黄江镇的边缘，三面环山，地域比邻塘夏镇龙背岭村和樟木头镇农场，是黄江镇最大的一个行政村，占地18平方公里，由7个自然村组成，分别是位于北部的上流栋和下流栋，中部的长安圩和黄书角以及逐步向东南方向延伸的吓围，老围和竹山吓。
4、7个自然村建筑物连接并不紧密，集中联防管理极其困难。长龙村本地人口2348人，外来人员17500人，外来人口约是本地人口的7.5倍。长龙村有各类加工型工厂企业家50多家，商铺290间，是比较典型的外来人口集居的，以二、三产业为主导的产业转型农村。2006年6月，华侨物业发展公司决策层选择在长龙村开展新农村物业管理的试点工作。通过邀请镇、村两级领导到广州实地考察了物业管理运作模式及管理效果后以及在黄江镇政府的大力支持下，华侨物业与长龙村村委会签订了管理合同，细化了物业管理的各项工作任务，明确了管理工作的责任。东莞市黄江镇长龙村村委会委托华侨物业发展公司开展物业管理工作的期限为三年，自2006年6
5、月19日到2009年6月18日止。现今华侨物业在长龙村已推行物业管理的模式整整两年，托管工作主要是治安、环卫、绿化、出租屋、工厂管理等5方面。二华侨物业在长龙村管理的状况和其管理成效2.1华侨物业在长龙村的管理方法华侨物业公司结合长龙村当地情况，从以下5方面开展工作，2.1.1治安方面华侨物业公司的管理队维护村的治安，实行24小时保安巡查制度，全天流动巡逻与固定岗相结合，为村的社会治安创造安全、文明、舒适的居住、工作、商贸环境。物管公司对长龙村实行了半封闭管理，并依靠和协助当地的公安部门，加强安全防范管理，改进治安模式，在全村主干道和岗亭设置了14个摄像头，使村里形成系统的治安的模式，能有效地
6、提高破案率。华侨物业利用当地的人力资源，将村委会原来雇请的保安员收编，改编为物业管理员工，共30多人的队伍进行治安巡逻，巡逻的方式是用摩托车、电瓶车作巡逻。2.1.2环卫方面村委会将原来的“扫街员”收编，改编为公司的保洁员。由30人组成的保洁队伍，负责打扫长龙村中心管辖区域，每天早午晚各扫一次，当天做好清运垃圾的工作，并进行不定期保洁。垃圾日产日清，保持垃圾收集点周边的卫生。华侨物业加强村里环境卫生的基础设施建设，村里的垃圾站和垃圾桶分布于不同的地方，道路两旁每隔20米左右都放置有垃圾桶。物业公司在商业街规划10个定时定点垃圾收集点，及时清理商业街沿途的露天垃圾。华侨物业进驻后建立了一个垃圾中
7、转站，是黄江镇首个行政村建立的垃圾中转站，能有效地将垃圾进行收集并进行处理，确保垃圾日产日清，将“定时”与“流动”型保洁工作相结合。2.1.3绿化管理 华侨物业公司增加了不少的绿化带，在长龙中心区增加了两大块草坪，临路的工厂在公司的建议下也增加了绿化的建设。华侨物业公司定期对主要的村道和绿地进行修剪、养护，定期喷晒药物，保证植物生长良好。在华侨物业的管理下，长龙村绿化率有明显提高。2.1.4出租屋托管由于外来人口众多，住房需求强劲，房屋出租业相当发达。长龙村现有出租屋650间左右，随着当地招商工作不断拓展，工厂越开越多，伴随大量招工，劳动力涌入，大大提高了房屋的出租率。出租屋实行半委托和全委托
8、的方式，对出租屋进行统一登记。积极创新的管理模式，在“出租屋托管自由”的原则下，将原有的出租、收费、缴税维护的一系列公共管理事务托管给物业管理公司，公司为村民提供代为出租等多元化的有偿服务。出租屋实施物业托管，规范出租屋的出租程序。目前有58栋出租屋安装了视频监控系统，占出租屋总数28%，并对一切的出租人士进行统一的登记、建档，将信息进行归类，华侨物业还将全公司统一采用了专门的管理出租屋的软件，使出租屋管理进入电子化阶段，更有效地让出租屋的信息更新得快而准，提高办事效率。2.1.5工厂物业管理长龙村在珠三角招商引资热潮的大环境下逐步发展起外源型经济，以低廉的土地成本和优惠政策吸引企业投资。长龙
9、村现有工厂企业50多家，产业特点均以资金密集和劳动密集型为主，代表企业有船井电机、泰德灯饰、鹏驰五金等。大部分公司自己请保安公司，物业管理并未进入工厂的范围。鉴于工厂成本和华侨公司自身对工厂管理经验不足，工厂物业管理方面并没得到真正的开展。工厂物业管理将是今后物业公司的拓展业务方向，但接管工厂物管工作需要一定时间沟通协商。三华侨物业的农村物业管理的成效3.1促进长龙村生产的发展3.1.1一定程度上吸引投资者长龙村响应国家关于建设社会主义新农村的号召，大胆引进物业管理，在物业管理公司的专业化的管理下，长龙村的治安状况、卫生状况得到很大的改善，从而建立了良好的形象。在管理初期，长龙村的安全隐忧相当
10、严重，村里的联防队不能有力地打击犯罪情况。华侨物业进驻后，成立了比较正规的管理队，对当地进行严打严抓，震慑了当地的所谓“湖南老大、河南老大”，治安情况日益好转，犯罪案件逐渐减少。华侨物业收编的保洁员，专门负责长龙村的主要道路和工业区的卫生，大大改善了长龙村的卫生环境。据数据显示，华侨进驻的两年来，到长龙投资办厂的企业明显增多，从2006年的40多家到2008年的50多家。同时，也有个别企业打算撤走，因长龙村治安和环境的好转而最终继续选择在长龙村投资。华侨物业对卫生、治安、出租屋的规范管理，增强了投资者的信心，创造了一个良好的投资环境。3.1.2村委可以集中精力搞好经济 长龙村村委由7人组成，以
11、往由7个人负责村里的各项工作。除了定期举行的上一级会议和村内部会议，村委还要负责村的招商引资的工作。对于行政管理的工作，村委并不看重，村委本身也不具备这方面的知识，但是村内部的治安和环境卫生的问题又是必须解决的，这就造成了极其混乱的局面。华侨物业进驻以后，村委每个月只需要听取华侨物业的报告，就可以知道村里管理的情况。村委内部的分工比以前更明确，可以腾出时间集中精力搞好村里的经济。3.2村民生活水平有所提高3.2.1华侨物业促进长龙村当地人的就业长龙村本地人大概两千，相当一部分在镇上或者镇外工作，一部分在村里工厂上班。华侨物业收编当地人为保洁员和管理员各30人，把村里剩余的劳动力充分的用上，这就
12、让当地一部分人得到稳定的收入。3.2.2当地人每年享受到分红由于环境的好转，进驻的企业增加，企业缴纳的各项租金和费用也相应的增加，自华侨进驻以来，7条村的村民相继享受到分红，大大提高了当地人的生活水平。3.2.3出租屋的收入增加 华侨物业公司进驻后，规范了出租屋的管理，制定了出租屋的各项细则，相应地全托管和办托管长龙村的出租屋，大大提高了当地出租屋的出租率，租金也有所提高，当地人充分地享受到了出租屋带来的收入。从当地新建起的楼房可以发现，当地人用增加的收入来买地和建新的房子，一方面提供给自己住，另一方面可以继续出租，再增加收入！3.3规范农村的各项管理华侨物业管理具备专业的物业管理技术。首先，
13、规范制度，没有引进物业管理公司前，村的环卫队和联防治安队的成员经常随意请假，工作责任的意识淡薄，介入物业管理公司的管理后，制定了规范的工作岗位制度，当地的村民对工作有了进一步的认识，都能够服从公司的安排，提升社会人文意识。受到科学的管理的模式和新的意识的冲击，长龙村的村民接受外来事物的意识有所提升。其次，引进专门的物业管理的专业知识，细化各类工作准则和制度准则。未引进华侨前，环卫队队和治安队是由村委直接领导，由于村委的工作中心并不是行政管理的水平的高低，自物管公司接管后，各项管理都得到了规范化，规范的管理提供的工作准则改变了当地人的工作方式。华侨物业专业化的管理，弥补了村委会工作人员缺乏经验和
14、专业知识等方面的不足。 总的来说，华侨物业公司的进驻，促进了长龙村当地生产的发展，当地人生活的富裕，当地的村容整洁。这正是新农村建设总体目标的前三项。当地召开的村民代表大会越来越来受到村民的重视，在三项目标逐步实现的基础上，带动了村的管理民主和乡风文明。这正是物业管理进驻农村，实现新农村建设的有力论据。反过来，管理民主和乡风的文明也必定会促进长龙村经济进一步发展、人民生活水平进一步提高，村的环境卫生进一步好转。四 现行长龙模式的存在的问题及其原因分析 长龙模式是一种思路创新，也是一种实践探索，但毕竟是首次进驻农村，难免会遇到不少的问题。经过两年的努力，华侨去业在长龙村的试验还没有达到预期的效果
15、。新农村建设引进物业管理模式虽然是不可逆转的趋当前势，通过华侨物业的试验，分析其不成功的原因，必将有利于物业管理更顺利更成功地推广到农村和促进新农村建设的进程。归纳起来，长龙村模式的不成功主要有以下几方面的原因：4.1经济方面 当前新农村建设主要是以提高农村生产力，缩小城乡差距，从而提高人民的生活水平。长龙村的经济存在不少的问题，主要以外源经济为主，经济发展不足且相对不稳定，在没有经济基础带动的情况下发展一个全新的生活管理模式农村物业管理模式，显然是缺乏了一个强有力的经济后盾，根本上的经济未解决，村民根本上没有过多的时间和精力考虑生活上的提高，因而，经济不发展成为长龙模式的问题所在之一，下面由
16、两方面分析其原因：4.1.1 长龙村的经济赶不上当前的物业管理模式。长龙村村委的的收入主要来源于转让集体用地的转让金与出租集体自建厂房的租金。 由于村委偿还银行贷款的支出，加上每年提高当地人福利的支出，如道路建设和学校的建造等，真正用于物业管理方面的资金也是极其有限，而农村物业管理前期需要足够的资金投入才能完善其设备设施等方面的硬件。当地人收入来源只要是出租屋、每年的分红、种地或果树产出等。但每年的分红并不多，据当地人透露一年来人均的分红一般低于1000元，加上本身能出租房屋的村民少之又少，农业发展受限制，收入并不高。物业管理公司进驻长龙，其目标是乡风文明、村容整洁，而要达到这个目前的前提是生产发展和生活富裕，所以当前长龙村的这种模式是超出了其经济水平，这是致使物管公司不成功的最主要的原因。由于管理成本较高，物业管理收费标准较低，业主和住户
