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1、1 综合物流园发展评价 区位交通条件 武威市地处欧亚大陆桥的咽喉位置 处于兰州 白银 银川 金昌 西宁城市经济圈的中 心位置和西陇海兰新经济带的中间地带 是西部重要的交通隘口城市和西北重要的交通枢纽城 市 以武威市为基点 500 公里为半径 可以辐射15 个市州 3300 万人口 综合物流园区西临 金武高速公路 东临金色大道城区连接段 南临金武高速公路城区连接段 临近兰新铁路 连 霍高速 交通运输便捷 区域生态与环境条件 武威市位于北纬36 29 39 27 属典型的大陆性气候 冬春季多风 夏季炎热 夏季 气温在 36 之间 昼夜温差较大 全年日照3000 小时 降水量 102 毫米 200
2、毫米 蒸发 量 2000 毫米以上 年平均气温摄氏度 降水量60 610 毫米 蒸发量 1400 3010毫米 日照时数 2200 3030小时 无霜期 85 165 天 太阳辐射量 127 138 千卡 平方厘米 现状建设情况 现状调研结果显示 物流园区所处区域用地性质较为简单 功能也较为单一 规划区内除 居民点外 已建设用地很少 大部分为农田 现状土地利用性质主要为居住用地 规划区内建 筑建设密度较低 且绝大部分为村民居住建筑 多为1 3 层 由于规划区内主要以村庄和农田为主 城市建设较为落后 因此 园区内公共设施 市政 基础设施建设也极为不足 难以满足今后发展需要 规划区内主要污染源为农
3、村生活排放的废 气 废水 废渣 固废污染物主要是生活垃圾 因此整体环境质量及环境保护状况相对较好 区内市政基础设施建设极为薄弱 无法满足园区发展需要 区域生态景观要求较高 园区 要处理好与生态与发展的关系 园区的建设对生态环境会造成一定程度的影响 需协调发展与 资源保护的关系 2 规划目标 思路与策略 规划目标 以 武威市凉州主城区城市综合体项目策划书 为基础依据 根据刚性控制与弹性引导相 结合的土地开发原则 进行合理的用地功能布局 高效的交通组织 完善的设施配置 制定合 理的规划控制指标体系 保证园区持续 健康 快速发展 规划思路 在详细的现状调研的基础上 重点解决交通组织 用地布局 设施支
4、撑等方面的问题 进 行规划方案设计 在园区规划方案的基础上 制定相应的指标控制体系与城市设计要求 完善 各类设施并提出建设指引 规划策略 针对上述规划目标 本次规划从道路交通 土地 设施等几大核心内容提出规划策略 1 道路交通策略 进行合理的物流量预测 建立便捷畅通的道路组织 形成快捷的货运系统 实现 高效物流 2 土地开发策略 通过对空间组织和功能布局的研究 推导各功能布局模式 确定合理的功能 布局结构及用地规划 通过各类型地块控制研究 制定可操作的地块控制指标体系 为建设和 管理提供技术支持 3 设施建设策略 根据园区发展需求 完善各项公共服务设施和市政基础设施 为园区正常运 营提供有保障
5、的设施服务体系 第3 规划依据与原则 规划依据 1 中华人民共和国城乡规划法 2008 年 2 城市规划编制办法 2006 年 3 城市规划强制性内容暂行规定 建设部 2002 4 城市用地分类与规划建设用地标准 GB50137 2011 5 城市道路交通规划设计规范 GB50220 95 6 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 2002 7 城市 镇控制性详细规划编制审批办法 2011 年 8 甘肃省城乡规划条例 2010 年 9 甘肃省建设项目规划许可办法 2008 年 10 甘肃省城镇规划管理技术规程 试行 规划原则 效益优先 集约发展的原则 依据科学发展观 坚持园区的统一规划
6、与建设 避免土地的粗放经营 在保证环境质 量的前提下 可适当提高开发强度 以高投入提高地块的产出量 体现土地利用的集约化 在 保证园区内经营的企业能够以较低的成本获得较好的经济效益的同时 也保证园区获得较好的 社会效益与环境效益 统筹规划 分步实施的原则 注重实施的阶段性和时效性 对物流园区用地要考虑留有发展余地 物流园区的建设 带有长期性 需要有计划 分阶段 分步骤进行 随着时间的推移和条件的变化 还需要对既 有物流园区布局规划进行适当地跟踪调整 实现弹性规划和滚动规划 刚性控制与弹性控制相结合的原则 园区的规划建设在注重刚性控制的同时 应留有足够的弹性 反映在开发建设上就是 要留有一定可选
7、择的余地 反映在规划编制中就是要在用地组织 地块划分 开发强度控制等 方面既充分考虑到必须遵循的控制原则 即刚性控制的要素 也要考虑到开发建设进行弹性调 整的可能性 不应硬性地规定所有的建设指标 而应在进行合理控制的同时 为企业经营主体 的正常运作留有适度的弹性空间 经济 社会 环境效益相统一的原则 物流园区的规划建设需要综合考虑各项影响因素 兼顾现实需求 着眼长远发展 突 出高品位 超前性 先导性 生态性的特点 按照有利物流生产 方便城市布局 提高土地集 约使用效率 加强环境保护的准则 坚持建设 保护与发展并举 保证完整意义上的注重综合 效益的原则 规划范围与年限 规划范围西至金武高速公路
8、南至金武高速公路城区连接段 东至金色大道城区连接段 北至金沙乡农业休闲观光园 规划总用地面积公顷 规划年限 由于园区开发建设是一个持续时间较长的阶段 因此本次规划期限为2013 2025 年 4 园区交通系统规划 交通组织原则 实现园区与武威市区及周边交通网络最快捷的交通联系 集疏运通道选择 园区未来的交通方式将以道路运输为主 园区内部交通系统规划 园区南北主干道 主要为穿越交通服务 其设计行车速度为20 30km h 红线控制宽度 42 米 功能区内部支路 为各企业车辆装卸服务 红线控制宽度20 24 米 道路网密度 为保证地块的开发利用 本次规划支路未全部划定 各地块可根据开发与建设的 实
9、际需求在下层次规划和详细设计中自行考虑设置支路 道路横断面 园区各级道路断面设计详见道路系统规划图 交通政策与管理建议 1 建议加强交通标志建设 控制不合理开口 减少行车干扰 2 采用电子监控系统 全天候进行管理 3 合理建设停车场 严禁占用市政道路排队等候 4 园区内各功能片区运输信息共享 提高综合调度能力 减少空车行驶率 5 必要时引入智能交通管理系统 5 规划结构与用地布局 园区内各功能区对空间布局的要求 根据战略规划所设置的业务功能 以及各功能之间的关联度的不同 其空间布局要求亦有 所不同 保税物流功能 保税物流的最大特点是要求封闭性 需要设置专用出入口 并进行封闭管理 同时又是物流园
10、区的标志 因此需要设置在显著的地方 城市配送功能 城市配送一般要求能保证在在规定的时间内商品配送给客户 在空间上应尽 量靠近公路交通转换节点 生产包装功能 对产品进行加工包装 在空间上应尽量靠近公路交通转换节点 大宗物流功能 服务对象为粮食 大宗建材与农资 容易造成环境污染 应尽量远离商务配 套区 物流配套服务 主要是指为入驻园区的物流企业提供服务的综合服务设施 如职能办公大楼 物流电子交易大楼 宾馆酒店 商业金融服务等功能可以在园区合适位置集中布局 园区规划结构 根据专题规划 提出了六大功能区的空间布局结构 包括城市配送 大宗物流 生产资料 物流 生产包装和商务配套 因此将园区分为仓储空间和
11、办公空间二种 并进行相应的空间布 局 对于预测作业量非常大 其业务是物流园核心业务的物流单元 在规划时应将其布置在物 流园区内地形条件比较好 用地比较开阔 建设条件较为有利的区域 对于预测作业量较小 其作业并非是物流园核心业务的物流单元时 可以考虑将其布置在物流园区内场地建设条件相 对较差的区域 仓库设计要素 仓储库房多为单层仓库 一般仓库尺寸控制为 长80 120 米 宽 50 80 米 仓储建筑密度为 40 50 货物出入口间距为30 50 米 仓库一般为长边两侧作业 作业宽度为25 米 仓库周边必须设置环形消防通道 6 土地利用规划 公共管理与公共服务设施用地 A 规划区内公共设施用地以
12、行政办公用地为主 其他公共设施用地为辅 总用地面积公顷 占规划用地面积的 商业服务业设施用地 B 主要以商业用地为主 公用设施营业网点用地为辅 总用地面积公顷 占规划用地面积的 工业用地 M 主要以一类工业用地为主 总用地面积公顷 占规划用地面积的 物流仓储用地 W 主要为一类物流仓储用地和二类物流仓储用地 用地面积公顷 占规划用地面积的 道路与交通设施用地 S 主要以道路用地为主 用地面积公顷 占规划用地面积的 公用设施用地 U 主要包括供应设施用地 环境设施用地 安全设施用地 用地面积公顷 占规划用地面积的 绿地与广场用地 G 规划绿地面积为公顷 占规划用地面积的 其中公园绿地公顷 防护绿
13、地 广场用地公顷 水域 E 用地面积公顷 占规划用地面积的 建设用地 H 主要为公路用地 总用地面积为公顷 占规划用地面的 7 地块划分与控制 地块划分原则与策略 地块划分原则 规划结合自然分界 道路划分 物流用地平面布局特征 进行合理的地块划分 主要遵从 以下原则 1 保证地块的完整性 便于用地使用 2 保证地块内用地性质的相对单一 避免不相容使用性质用地之间的干扰 3 保证物流项目用地的基本规模 以较为粗线条的地块划分 为投资者的具体需求留出更大的 柔性 4 有利于下一层次规划的编制和土地出让与开发建设 地块划分策略 一般仓储功能区地块面积较大 为使园区土地在使用时具有灵活性 本次规划结合
14、道路及 用地特征 地块划分面积在5 20 公顷 由管理部门根据实际开发需要进行划分 但仓储地块 最小地块单位不宜小于3 公顷 2 建设时保证每个开发单元至少有两个出入口 且出入口与道路交叉口要保证80 100m 的缓冲 距离 3 如有再进行支路划分的需要 则支路尽量连接园区次干道 规划控制指标体系 指标确定原则 按照规划控制的要求和不同功能用地的具体情况 确定金沙综合物流园区内各地块的用地性质 和开发强度等控制指标 提出相应的控制要求 规划中地块控制指标分为强制性指标和指导性 指标两类 各项控制指标确定的原则如下 1 物流用地的弹性控制 保证开发建设中的相对灵活性与余地 2 基础设施 生活配套
15、设施用地的相对刚性控制 保证规划区对基础设施及配套设施的需求 3 考虑土地使用的兼容性 4 满足相关规定 规范与环境保护要求 主要指标确定 规划参照武威市市对相关用地的开发强度控制指标的规定和建筑退红线要求 并对比国内 外物流园区和相似功能用地的开发强度指标 结合综合物流园区用地的实际情况 确定相应的 各类用地的控制指标 为了能够更好地发挥土地价值 规划中物流用地的容积率 建筑密度等 强制性指标在本次规划中采用弹性指标控制体系 实际建设中 在满足相关规定 规范以及生 态环境保护要求的前提下 可根据土地价值要求及实际项目需求作适当调整 保证开发建设的 相对灵活性 1 物流用地的容积率 建筑密度等
16、强制性指标在满足环境控制和设施承载力的前提下 采取弹 性指标控制 既可满足高标准建设又有利于产业聚集 2 物流仓储区容积率 建筑密度取 40 50 进行弹性控制 绿地率10 15 同时配套 办公面积不得超过总建筑面积的5 每个仓储开发单元必须按 车位 1000m2 建筑面积配建停 车设施 其他独立管理用房和配套设施可根据实际需要配建 3 物流仓储区域内展销用地区域容积率1 建筑密度 30 50 绿地率 10 15 4 商务配套服务中心用地平均容积率为 建筑密度 40 绿地率 25 建筑退界控制 规划参考武威市城市规划办法中建筑退界规定 结合园区实际 确定各类建筑退道路红线 的最小距离 各类建筑后退道路两侧绿带和市政管线规划控制线的最小距离 5 米 土地使用兼容性 考虑用地未来开发建设的相对弹性 对地块用地性质提供兼容性选择 兼容用地性质依据 武威市规划管理技术规定 城市建设用地兼容性表中的要求进行确定 基本原则是 在主要 功能与规划相符的前提下 仓库 堆场等用地功能可以相互兼容设置 部分公共设施用地之间 可以兼容设置 绿化用地不具备兼容性 8 城市设计与景观系统规划 总则 金沙综合物流
