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1、三 估价过程 一 运用 收益法 评估测算地价 1 销售收入的确定 虽然宗地已建有加油站必须的建筑物 构筑物以及加油设备 但 并未正式投入使用 无实际收入 但防城港市类似加油站经营情况很 多 而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量 在同一区 域范围内 如道路类型和车流量相似 就能获取客观的平均收入数据 通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例 通 过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量 取其平均数 作为待估加油站年销售收入 本报告为确保推算结果能尽量的接近客 观销售收入 将参照案例定为3 个 详细情况见下表 项目待估加油站案例 1 案例 2 案例 3 位置 港龙加
2、油站 东兴大道西侧 公车加油站 公车镇 企沙加油站 企沙镇 车流量较大大大大 道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道 年销售数量 吨 年 待估600054005300 待估加油站销售量 吨 年 5567 根据比较结果资料显示 待估加油站建成后年平均销售量为5567 吨 估价时点的各类油销售平均价格为9777 元 吨 各类成品油进货平均 价格为 8717 元 吨 各类油销售价格和进货价格估价时点各品种的成 品油进价和售价如下表 名称0 柴油93 汽油97 汽油平均 元 吨 进价8000890092508717 销价856410159106099777 由于石油是不可再生资源 从
3、历史情况来看 油价都一直在上升 石 油需求量也一直在增长 所以我们保守的估计并假定加油站未来的成 品油销售量 进油价和售油价保持稳定不变 则加油站预计销售收入 为 销售收入 5567 9777 54 428 559 元 2 年销售成本 销售成本为加油站商品购入价款 不含增值税 则 销售成本 5567 8717 48 527 539 元 3 年运营费用 主要为管理费用 包括工作人员的工资 交通运输费 广告费等 经 过调查类似加油站情况 按其销售收入的2 计取 即 年运营费用 54 428 559 2 1 088 571 元 4 年折旧费的确定 加油站已建成 但尚未启用 折旧费指加油站固定资产每年
4、的价值折 旧 包括储油罐 加油机 房屋建筑物 构筑物等 根据委托方的介 绍 加油站目前连建筑物及设备的投入约为600 万左右 其中房屋建 筑物约为 350 万 设备部分为 250 万 资产综合折旧年限为20 年 则年折旧费为 30 万元 5 增值税 按照 国家税务总局关于加油站一律按照增值税一般纳税人征税的通 知 国税函 2001 882 号 文件 加油站为一般纳税企业 应交增 值税 税率为 17 则 增值税 销售收入 销售成本 17 54 428 559 48 527 539 17 1 003 173 元 6 营业利润 营业利润 销售收入 年销售成本 年运营费用 年折旧费的确定 增值 税 3
5、 509 275 元 7 确定由土地使用权产生的净收益 上述计算的营业利润包含了由房屋产生的收益 正常经营的商业利润 和特许经营权产生的超额利润 扣除正常经营的商业利润 房屋产生 的收益和成品油特许经营权产生的超额利润 所剩余的即为土地使用 权所产生的利润 1 经营利润 经营利润是指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利 润 按运营费用加流动资金为基数计算经营利润 流动资金是指维持 正常经营所需的周转资金 主要为每次进货所需资金 按平均每月进 货一次计算 流动资金所需量为进货总成本的1 12 按照一般企业正 常经营利润为 8 15 本次综合考虑取商业利润为12 则 经 营 利 润 年
6、运 营 费 用 平 均 流 动 资 金 利 润 率 1 088 571 48 527 539 12 12 615 904 元 2 房屋产生的利润 结合房地产行业的一般利润水平 按房屋建设成本即其占用的固定资 产资金的利润率 15 考虑由房屋产生的利润 根据参照案例加油站房 屋投资额平均值 房屋的投资额 350 万元 房屋产生的利润为 3500000 15 420 000 元 由于评估时是以一年作为一个计算时段 根 据现值年金公式 将房屋产生的总利润分摊到各年 则每年房屋产生 的利润为 A P i 1 1 i n 其中 A 为房屋每年产生的利润 P 为房屋 产生的总利润 n 为收益年限 i 为收
7、益率 则房屋每年产生的利润 420000 8 1 1 7 40 31 504 元 3 成品油特许经营权产生的收益 根据对防城港市同类加油站经营情况的调查 考虑到我国从2005 年 12 月 11 日起放开成品油市场 综合考虑取成品油特许经营权的超额 利润 为 3 则 成品 油 特 许经 营 权的 超 额 收益 销 售 成本 3 1 455 826 元 由土地使用权所产生的年净收益如下 年净收益 营业利润 年经营利润 房屋利润 成品油特许经营权产生的 收益 3 509 275 615 904 31 504 1 455 826 1 406 041 元 8 报酬率的确定 通过以安全利率加上风险调整值
8、的方法求取房地产的报酬率 安全利 率按 1 年期银行存款利率 计 然后对影响房地产的社会经济条件时 行分析 由于估价对象为投资风险较大的收益性土地 故确定风险调 整值为 资本化率即报酬率Y 9 9 收益年限的确定 批发零售用地 出让年限为40 年 故收益年限取n 40年 10 国有建设土地使用权评估价值的确定V A Y 1 1 1 Y n V 1 406 041 9 1 1 1 9 40 V 15 125 293 元 折合评估单价 元 平方米 2 市场比较法 1 比较案例的选择 从收集的土地交易案例中 我们选择与估价对象属于同一供需圈 用 途相近 交易时间接近 在地域上属近邻区域或类似区域的三
9、个案例 作为比较案例 案例 A 水营村加油站用地 该案例位于防城区防城镇水营村 防城 至东兴公路边 宗地编号 GC2009 034 土地总面积 3254 平方米 土地使用年限为商业40 年 容积率 土地用途为批发零售用地 土地开发程度为宗地外 五通 宗地内 生地 2009 年 11 月 26 日公开挂牌出让成交价为 万元 亩 单位面积地价为 元 平方米 案例 B 东兴大道西侧加油站用地 该案例位于防城港市港口区东兴 大道西侧 宗地编号 GC2009 033 土地用途为批发零售用地 土地 总面积 2504 平方米 土地使用年限为商业40 年 容积率 土地 开发程度为宗地外 五通 宗地内 场地不平
10、整 2009年 11 月 26 日公开招标出让成交价为 万元 亩 单位面积地价为 元 平 方米 案例 C 江白路加油站用地 该案例位于江山半岛江白路与东兴一级 公路交汇处 宗地编号 GC2010 069 土地用途为批发零售用地 土 地总面积 4771 平方米 土地使用年限为40 年 容积率 土地开 发程度为宗地外 五通 宗地内 场地不平整 2011 年 3 月 8 日公开挂牌出让成交价为 万元 亩 单位面积地价为 元 平方 米 2 比较因素选择 根据估价对象和比较实例的特点 我们选择的比较因素包括了影响地 价的全部主要因素 因素选择情况见表3 表 3 比较因素选择说明表 比较因素因素选择说明
11、交易日期对比较案例进行期日修正 交易情况分析交易情况是否正常 土地用途分析土地用途是否相同或相近 商服繁华度综合考虑距商服中心距离 商服业集聚规模等方面的差异 区域公共基础设设完备度综合考虑市政基础设施配套及保证程度的差异 交通便利度主要考虑乘坐汽车和火车对外通行方便程度 公交线路的数量的差异 周围土地利用类型分析周围土地利用类型对估价对象所在区片的影响 环境景观条件分析景观条件差异对环境质量的影响 临近道路类型主要考虑主次干道的差异 临街形式综合分析临街形式 临街宽度 进深等临街条件的差异 宗地面积分析面积大小是否适宜 宗地形状分析宗地形状是否影响土地利用和建筑物布局 土地使用年限分析不同土
12、地使用年限的差异 宗地开发程度分析宗地开发程度对地价的影响 容积率按最有效使用原则 分析容积率差异对地价的影响 地质条件分析地质条件差异对地价的影响 地形地势分析地形地势是否影响土地利用 3 因素条件说明 根据估价人员实地勘察及调查收集的有关资料 我们得到估价对象与 比较案例的各因素条件及优劣程度评价如表4 所述 表 4 比较因素条件说明表 估价对象及比较案例 比较因素 估价对象案例 A案例 B案例 C 位置 防城区防城镇营水村 防城港市港口区东 兴大道西侧 江 山 半 岛 江 白 路 与 东 兴 一 级 公路交汇处 交易价格 元 平方米 待估 交易日期 交易情况公开市场价公开挂牌出让公开招标
13、出让公开挂牌出让 区 域 因 素 商服繁华度低较低一般一般 区 域 公 共 基 础 设施完备度 较低一般一般一般 交通便利度一般一般较优较优 周 围 土 地 利 用 类型 工业住宅 办公 商业住宅 商业住宅 商业 环境景观条件环境一般环境一般环境一般环境一般 个 别 因 素 土地用途批发零售批发零售批发零售批发零售 临近道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道 临街形式单面临街单面临街单面临街单面临街 宗地面积 平方米 面积适 宜 3254 平方米 面积一 般 2504 平方米 面积 一般 4771 平方米 面 积一般 宗地形状 较规则 对建筑 物布局无影响 较规则 对建筑物布
14、局 无影响 较规则 对建筑物 布局无影响 较规则 对建筑 物布局无影响 土地使用年限40 年40 年40 年40 年 宗地开发程度 宗地外四通 宗 地内场地平整 宗地外生地 宗地内场 地不平整 宗地外五通 宗地 内场地不平整 宗地外通路 宗 地 内 场 地 不 平 整 容积率1 地质条件一般一般一般一般 地形地势较平坦 无影响较平坦 无影响较平坦 无影响较平坦 无影响 4 编制比较因素条件指数表 在因素指标量化的基础上进行比较因素修正 须将因素指标差异折算 为反映价格差异的因素条件指数 并编制比较因素指数表 各比较因 素指数确定方法如下 A 交易日期 估价对象与比较案例A B C交易日期分别相
15、差约年 年和年的时间 2009 年下半年至 2010 年初是防城港市房地产价格上 涨幅度较大的时期 在此期间防城港住宅房地产平均售价由2700 元 平方米突破了 3000 元 平方米大关 目前行政中心区 西湾滨海区和 港口市区的住宅平均售价已达到3300 元 平方米左右 一年内住宅价 格的上涨幅度超过了30 在建成新区的商铺发售期要晚于住宅 已 上市的一手商铺数量不多 其中西湾新区的一层临街商铺平均售价由 2009 年下半年的 8000 元 平方米左右上涨至目前13000 元 平方米 但自 2011 年 3 月份以来 在中央及地方的调控措施的综合作用下 防城港市房地产价格水平较为平稳 2011
16、 年 5 月份防城港市商品房 销售总成交 1531 套 较上月相比 增61 套 总成交 185533 平方米 含东兴市 防城区 港口区 较上月相比 总销售面积同比下降 各区域房价涨幅不均 其中东兴市及防城区 港口旧城区区域的房价 较上月相比小幅下跌 而港口区西湾滨海区 新行政中心区房价仍保 持小幅上涨 经综合分析 确定估价对象的交易日期修正指数为100 比较案例 A B C的交易日期修正指数分别为106 106 101 B 交易情况 根据估价人员调查 比较实例均以公开竞价方式成交 交易情况与交易价格较符合正常的市场价格水平 因此不需进行交易 方式修正 C 商服繁华影响度 由高到低分为高 较高 一般 较低 低五个 等级 以估价对象为100 每上升或下降一个等级 指数上升或下降 2 D 区域公共基础设施完备度 由高到低分为完善 较完善 一般 较不完善 不完善五个等级 以估价对象为100 每上升或下降一个 等级 指数上升或下降2 D 交通便利度 由高到低分为高 较高 一般 较低 低五个等级 每上升或下降一个等级 指数上升或下降3 E 周围土地利用类型 各比较案例区域土地规划条件均优于估价对
