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1、1 2 目 录 保利蔷薇商业所在区域商业概况保利蔷薇商业所在区域商业概况 4 4 第一章第一章 保利蔷薇周边竞争项目分析篇保利蔷薇周边竞争项目分析篇 5 5 一 周边重点商业调研分析 5 1 富贵园二期底商 5 2 本家润园底商 6 3 幸福家园底商 7 二 周边其它商业市场调研分析 8 三 总结 8 第二章第二章 保利蔷薇商业情况分析篇保利蔷薇商业情况分析篇 9 9 一 项目商业基本情况 9 1 2 号楼住宅底商 9 2 4 号楼住宅底商 9 3 5 号楼独立商铺 10 二 项目商业的优势 不足 11 1 优势 11 2 不足 11 3 目商业的市场机会点 12 第三章第三章 保利蔷薇商业定
2、位篇保利蔷薇商业定位篇 1212 一 项目整体定位 12 1 项目商业消费群定位 12 2 项目的经营业态定位 13 二 项目的功能定位 14 三 项目价格定位 17 1 定价原则 17 2 项目定价 17 3 定价参考 17 4 各商铺具体价格 20 第四章第四章 保利蔷薇商业营销推广保利蔷薇商业营销推广 2323 一 入市时间 23 1 整体推售方案 23 2 分批推售方案 23 二 销售方式 24 1 直接销售 24 2 以租代售 24 三 营销主线 25 四 具体工作安排 25 1 售楼处展板 25 3 2 销售资料 26 3 户外宣传 26 4 网络宣传 26 5 楼体条幅 26 6
3、 与保利项目的联动 26 4 2 本家润园底商 整体商业规模约 3000 平米地理位置两广大街北侧 东花市大街 单体商业面积90 300 平米销售价格地上 3 万 平米 地下 0 8 万 平米 出租情况 60 租赁价格3 5 4 元 平米 天 本家润园底商位于两广大街北侧 东花市大街东 富贵园二期底商东侧 共 28 间商铺 部分带地下室 总体商业面积约 3000 平米 单个商铺面积在 90 300 平米之间 地上一层 地下一层带采光 上下水 目前新房售价 2 5 3 万 平米 租赁价格 3 5 4 元 平米 天 出租情况一般 出租率约 60 经营 业态主要集中在便利店 茶庄 烟酒店 药店 虽同
4、处于东花市大街 但由于本家润园入住时间稍晚 2006 年初 目前园 区人气尚显不足 并由于旁侧富贵园底商的竞争 出租率一般 但其建筑结构 与保利蔷薇 2 4 底商相似 有一定参考价值 两广大街 本家润园底商 5 3 幸福家园底商 整体商业规模约 20000 平米地理位置两广大街南侧 与幸福大街交汇处 单体商业面积60 400 平米销售价格2 2 2 6 万 平米 出租情况 70 租赁价格3 5 5 5 元 平米 天 幸福家园位于两广大街与幸福大街的交汇口东南角 紧临两广大街南侧 总体商业面积约 20000 平米 单体商业面积在 60 400 平米之间 多数为平层 售价 2 2 2 6 万 平米
5、 租赁价格 3 5 5 5 元 平米 天 商铺分别分布在北侧 西侧 南侧 北侧商铺由于紧临两广大街 交通便 利 多路公车经过 人气较旺并且紧临旁边通正大厦写字楼 租赁情况较为理想 出租率 100 不仅服务本社区 更辐射周边区域 业态种类丰富 如麦当劳 品牌专卖店等 西侧商铺紧临幸福大街 交通相对北侧稍差 仅一路公车 人气相对单薄 租赁情况一般 出租率约 70 主要服务路过的人群 业态主要为小型超市 南侧商铺紧临培新街 为汇文中学学生以及保利蔷薇以后居民出入的必经 之路 租赁情况一般 出租率约 50 主要服务社区需求 目前业态主要为小 型便利店 两广大街 幸福家园底商 6 二 周边其它商业市场调
6、研分析 地理位置 面积 平米 面宽 米 层高 平米 实用率 售价 万元 平米 租价 元 平 天 新景家园底商 8063 685 2 55 新裕家园底商 30014390 24 5 夕照寺大街底商 330124 290 1 83 5 富贵园三期底商 12574 90 3 期房 由上表可知 周边其它平层住宅底商售价在 1 8 2 6 万 平米之间 300 平 米以上售价稍低 在 1 8 2 万 平米之间 租赁价格在 3 5 5 元 平 天之间 三 总结 由以上分析可知 两广大街北侧社区住宅底商经营状况明显优于南侧住宅 底商 区域内住宅底商销售均价主要集中在 1 8 3 万 平米之间 租赁价格主要集
7、 中在 3 5 6 元 平 天之间 其中 区域内人气最旺 经营状况最好的社区住宅 底商 富贵园二期 售价约 3 万 平米 租赁价格约 5 6 元 平 天 7 第二章 保利蔷薇商业情况分析篇 一 项目商业基本情况 保利蔷薇商铺共分三部分 2 号楼住宅底商 4 号楼住宅底商 5 号楼 售 楼部 独立商铺 共 29 套 总面积 3583 平米 商铺位置形式层高 米 开间 米 实用率套数面积 平米 2 号楼底商6 1292 4368 1 4 号楼底商 地上一层 地下一层 地上 3 地下 3 33 994 161678 56 5 号楼底商 售楼部 地上两层 独立 一层 3 9 二层最低 3 5 6 6
8、96 91536 6 合计 293583 28 1 2 号楼住宅底商 2 号楼住宅底商共 4 间 地上一层 地下一层 总面积在 70 130 平米之间 地上部分面积在 35 65 平米之间 开间在 6 12 米之间 地上层高 3 米 实用 率 92 序号楼编号总面积地上面积地下面积 12 1 1 129 00 65 48 63 52 22 1 2 93 28 45 07 48 21 32 1 3 72 57 34 90 37 67 42 1 5 73 25 37 09 36 16 2 4 号楼住宅底商 4 号楼住宅底商共 16 间 地上一层 地下一层 总面积在 90 130 平米之 间 地上部
9、分面积在 40 100 平米之间 开间在 3 9 米之间 地上层高 3 米 实用率 94 8 序号楼编号总面积地上面积地下面积 14 2 1 95 11 95 11 24 2 2 91 70 43 04 48 67 34 2 3 118 18 56 98 61 21 44 2 5 118 18 56 98 61 21 54 2 6 91 70 43 04 48 67 64 2 7 91 70 43 04 48 67 74 2 8 103 43 42 21 61 22 84 2 9 127 48 66 26 61 22 94 2 10 104 17 55 49 48 68 104 2 11 91
10、 70 43 04 48 67 114 2 12 118 18 56 98 61 21 124 2 15 82 39 46 50 35 89 134 2 16 96 07 50 26 45 81 144 2 17 120 72 60 81 59 92 154 2 18 103 00 51 78 51 22 164 2 19 124 82 63 30 61 52 3 5 号楼独立商铺 5 号楼独立商铺可做独立餐饮 地上两层 总面积在 167 200 平米之间 开间 6 6 米 进深 12 米 一层层高 3 9 米 二层为坡屋顶 最低层高 3 5 米 最高层高约 5 7 米 序号建筑面积一层面积二
11、层面积 1205 73102 87 102 87 2157 2378 62 78 62 3167 3183 66 83 66 4167 2283 61 83 61 9 5167 2283 61 83 61 6167 2283 61 83 61 7167 2283 61 83 61 8167 2283 61 83 61 9170 2685 13 85 13 二 项目商业的优势 不足 1 优势 1 二环内住宅项目稀缺 商铺的投资价值也随之上涨 2 周边有人民保险公司 汇文中学 初高中 培新小学 四星培新宾馆 北 京交管局 影视培训学生宿舍等高消费力人群 3 2 号楼 4 号楼住宅底商面积小 投资门
12、槛低 4 5 号楼独立商业可做明火餐饮 且面积适中 5 几乎所有商铺都可融商铺 仓储 家居为一体 6 周边竞争较小 为项目 300 米范围内唯一的正规商铺 2 不足 1 虽然东二环地段价值高 但商铺处于内街 且为路的尽头 客流量有限 为商业销售之大忌 2 虽然入住客户消费能力都较强 但社区整体较小 消费人群有限 3 虽然周边竞争对手少 但同时周边环境不佳 商业氛围淡泊 难以成行成 市 招商困难 10 3 商业的市场机会点 与周边项目相比 以及与普通商铺相比 本项目商铺有以下特点可能成为 市场突破口 1 5 号楼独立商业街为项目周边唯一的 正规的 档次较高的 可做餐饮的商 铺 2 虽然为培新街的
13、尽头 但是仍然是培新街与北侧出口两条路的交汇处 并且 是项目南侧小区居民北行至两广大街的必经之路 3 2 号楼与 4 号楼的商铺面积较小 首付相对周边其它社区较低 投资门槛低 4 基本所有商铺都可商用 居住 仓储使用 第三章 保利蔷薇商业定位篇 一 项目整体定位 1 项目商业消费群定位 本项目未来的主力消费群体 主要以本项目居民 北京交管局住户 周边 学校学生 周边社区住户为主以及培新宾馆游客为主 本项目居民多数为在周边商圈工作的年轻白领以及区域周边企事业单位工 作的成功人士 如医院 政府 体育总局等 他们追求生活的品质 重视消费 场所的情调 汇文中学学生 培新小学学生虽然消费能力不高 但是却
14、有着稳定的需求 即文具 饮食 娱乐的需求 他们选择本项目消费的主要原因是距离较近 并且品质较高 因而 要让 本项目成为周边品质最高 最具小资情调的欧式风情商业街周边品质最高 最具小资情调的欧式风情商业街 11 2 项目的经营业态定位 由以上分析可知 1 本项目主要消费群为周边高层次 追求格调的住户 因此 项目定位必须区 别于一般的社区商铺 通过整体包装 打造成为本区域较为有特色的风情商业 街 2 本项目依旧主要服务本项目 因而 满足小区居民的需求是项目融入社区 被消费者迅速认知 集聚人气的重要部分 3 中高档次的饮食需求 区域内消费群体档次决定了他们不会在一般的饮食餐 饮店中消费 而本项目正恰
15、恰是距离他们最近的档次较高的独立商业 因而 可通过招纳特色餐饮的商家来达到吸引消费者 同时提升项目的形象和档次的 目的 4 学生的需求 周边的汇文中学 培新小学以及影视学院的众多学生为本项目 提供了充足而稳定的消费群 因而 相关的文具 休闲娱乐 精品店也将有稳 定的客源 同时也带动了多元商业的发展 根据以上分析 本项目商业经营业态定位主要为特色餐饮 便利店 洗衣 店等社区配套 文具 精品店 专卖店 特色酒吧咖啡馆 休闲娱乐产业 区域性风情商业街 特色酒吧咖啡馆 便利店 洗衣店等社区配套 文具 精品店 专卖店 特色餐饮 休闲娱乐 12 二 项目的功能定位 功能定位商家建议商家需求面积 特色餐饮茶
16、餐厅 粥店 地方菜系等150 500 社区配套商业便利店 韩国超市 精品店 鲜花店 药店 西饼屋 图书音响 洗衣店等 50 150 休闲商业书吧 咖啡馆 美容美发 沐足 SPA 等100 500 总体而言 充分根据周边消费人群的消费习惯以及市场的空白点进行功能 定位 主要定位依据如下 1 便利店等社区商业配套 在首层设置便利店等 对于社区配套非常必要 便利店是为区域消费者提 供便利性日常消费服务 具有较高的租金承受能力 5 6 元 平 天 一般需求 面积在 100 平米以下 主要适宜在 2 号楼与 4 号楼的住宅底商 13 2 茶餐厅等特色餐饮 由于项目周边区域 300 米内没有上档次的餐饮场所 因而 本区域大量的 白领住户以及学生只能到幸福大街与两广大街交汇口附近的环境舒适 味道佳 进行消费 大约 500 米的路程对于日常饮食来说稍远 建议在本项目引入知名 的特色餐饮店 通过商家的品牌吸引力 在吸引消费群体消费的同时 带动人 气 促进其它经营类别的消费 特色餐饮经营商家所需面积一般在 150 500 平米之间 可承受一定的租金 大约 3 5 元 平 天 14 3 书吧 咖啡馆等休闲商
