验房要点培训(验房标准).ppt

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1、明明白白验房 物业验房师培训 土建篇 1 层高 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 一般会在销售文件中提及 2 室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离 一般不承诺 3 阳台 供居住者进行室外活动 晾晒衣物等的空间 不封闭阳台计算半面积 全封闭阳台计算全面积 4 平台 供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 上人屋面也称为露台 不计算面积 5 跃层住宅 套内空间跨越两楼层及以上的住宅 注意不是 越层 跃层部分不计层数 6 单元式高层住宅 由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯 电梯的高层住宅 俗称板楼 7 塔式高层住宅 以共用楼梯 电梯为核心布置多

2、套住房的高层住宅 俗称塔楼 8 地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2者 9 半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不超过1 2者 名词解释 1 2厨房 住宅设计规范 第3 3 2条规定 厨房应由直接采光 自然通风 并宜布置在套内近入口处 住宅设计规范 第3 3 3条规定 厨房应设置洗涤池 案台 炉灶及排油烟机等设施或预留位置 按炊事操作流程排列 操作面净长不应小于2 10m 一 套内空间1 1卧室 起居室1 2厨房1 3卫生间1 4阳台1 5过道 贮藏空间和套内楼梯1 6门窗 二 共用部分 三 室内环境 四 外部环境 五 建筑设备 住宅设计规范

3、第3 3 4条规定 单排布置设备的厨房净宽不应小于1 50m 双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0 90m 工程实例 西山单排设备厨房净宽1 40m 1 4阳台 住宅设计规范 第3 7 4条规定 阳台应设置晾 晒衣物的设施 顶层阳台应设雨罩 各套住宅之间毗邻的阳台应设分户隔板 一 套内空间1 1卧室 起居室1 2厨房1 3卫生间1 4阳台1 5过道 贮藏空间和套内楼梯1 6门窗 二 共用部分 三 室内环境 四 外部环境 五 建筑设备 设置晾 晒衣物的设施 阳台的主要功能 设计上应考虑 否则住户在自装过程中常造成顶板渗漏 影响下层住户等问题 雨罩 应覆盖全阳台面积 分户隔板 如有可能 尽

4、量做到层高高度 减少因此造成的安全投诉 邻里纠纷等 房产测量规范 第8 1 2条约定 房屋建筑面积系指房屋外墙 柱 勒角以上各层的外围水平投影面积 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 20米以上 含2 20米 的永久建筑 1 5过道 贮藏空间和套内楼梯 住宅设计规范 第3 8 1条规定 套内入口过道净宽不宜小于1 20m 通往卧室 起居室 厅 的过道净宽不应小于1m 通往厨房 卫生间 贮藏室的过道净宽不应小于0 9m 过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具 一 套内空间1 1卧室 起居室1 2厨房1 3卫生间1 4阳台1 5过道 贮藏空间和套内楼梯1 6门窗 二 共用部

5、分 三 室内环境 四 外部环境 五 建筑设备 住宅设计规范 第3 8 3条规定 套内楼梯的梯段净宽 当一边临空时 不应小于0 75m 当两侧有墙时 不应小于0 90m 住宅设计规范 第3 8 4条规定 套内楼梯的踏步宽度不应小于0 22m 高度不应大于0 20m 1 6门窗 住宅设计规范 第3 9 1条规定 外窗窗台距楼面 地面的净高低于0 90m 应有防护设施 窗外有阳台或平台时可不受此限制 窗台的净高或防护栏杆的高度均应从可踏面起算 保证净高0 90m 一 套内空间1 1卧室 起居室1 2厨房1 3卫生间1 4阳台1 5过道 贮藏空间和套内楼梯1 6门窗 二 共用部分 三 室内环境 四 外

6、部环境 五 建筑设备 条文解释 有效的防护高度应保证净高0 90m 距离楼 地 面0 45m以下的台面 横栏杆等容易造成无意识攀登的可踏面 不应即如窗台净高 1 6门窗 住宅设计规范 第3 9 5条规定 各部位门洞的最小尺寸应符合表3 9 5的规定 一 套内空间1 1卧室 起居室1 2厨房1 3卫生间1 4阳台1 5过道 贮藏空间和套内楼梯1 6门窗 二 共用部分 三 室内环境 四 外部环境 五 建筑设备 表3 9 5门洞最小尺寸 2 1楼梯和电梯 住宅设计规范 第4 1 2条规定 楼梯梯段净宽不应小于1 10m 六层及六层以下住宅 一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m 住宅设计规范 第4 1

7、3条规定 楼梯踏步宽度不应小于0 26m 踏步高度不应大于0 175m 扶手高度不应小于0 90m 楼梯水平段栏杆长度大于0 50m时 其扶手高度不应小于1 05m 楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0 11m 一 套内空间 二 公用部分2 1楼梯和电梯2 2走廊和出入口2 3地下室和半地下室2 4附建公共用房 三 室内环境 四 外部环境 五 建筑设备 注 楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离 2 2走廊和出入口 住宅设计规范 第4 2 1条规定 外廊 内天井及上人屋面等临空处栏杆净高 低层 多层住宅不应低于1 05m 中高层 高层住宅不应低于1 10m 栏杆设计应防止儿童攀登 垂直杆件间

8、净空不应大于0 11m 一 套内空间 二 公用部分2 1楼梯和电梯2 2走廊和出入口2 3地下室和半地下室2 4附建公共用房 三 室内环境 四 外部环境 五 建筑设备 住宅设计规范 第4 2 4条规定 住宅的公共入口处应有识别标志 可按户设置信报箱 高层住宅的公共出入口应设门厅 管理室及信报箱 住宅设计规范 第4 2 5条规定 设置电梯的住宅公共出入口 当有高差时 应设轮椅坡道和扶手 2 3地下室和半地下室 住宅设计规范 第4 4 2条规定 地下室作贮藏间 自行车库和设备用房使用时 其净高不得低于2m 一 套内空间 二 公用部分2 1楼梯和电梯2 2走廊和出入口2 3地下室和半地下室2 4附建

9、公共用房 三 室内环境 四 外部环境 五 建筑设备 2 4附建公共用房 住宅设计规范 第4 5 2条规定 住宅建筑内不宜布置餐饮店 当受条件限制需要布置时 其厨房的烟囱及排气道应高出住宅屋面 其空调 冷藏设备及加工机械应作减振 消声处理 并应达到环境保护规定的有关要求 一 套内空间 二 公用部分2 1楼梯和电梯2 2走廊和出入口2 3地下室和半地下室2 4附建公共用房 三 室内环境 四 外部环境 五 建筑设备 3 1日照 天然采光 自然通风 住宅设计规范 第5 1 5条规定 采用自然通风的房间 其通风开口面积应符合下列规定 1 卧室 起居室 厅 明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1

10、 20 2 厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1 10 并不得小于0 60平方米 一 套内空间 二 公用部分 三 室内环境3 1日照 天然采光 自然通风3 2保温 隔热3 3隔声 四 外部环境 五 建筑设备 注 房间的通风开口大小不等于窗户的面积 3 2保温 隔热 一 套内空间 二 公用部分 三 室内环境3 1日照 天然采光 自然通风3 2保温 隔热3 3隔声 四 外部环境 五 建筑设备 青青家园10 5楼 C户型 5层 S 0 317西山庭院11号楼 4层 S 0 336天津水晶城情景花园洋房 5层 S 0 32青青家园201楼 9层 S 0 21星园四期7号楼 28层 S 0 22

11、 体型系数 建筑物表面积 建筑物体积 3 2保温 隔热 一 套内空间 二 公用部分 三 室内环境3 1日照 天然采光 自然通风3 2保温 隔热3 3隔声 四 外部环境 五 建筑设备 外墙外保温体系 3 2保温 隔热 一 套内空间 二 公用部分 三 室内环境3 1日照 天然采光 自然通风3 2保温 隔热3 3隔声 四 外部环境 五 建筑设备 EPS外保温体系 EPS体系是膨胀聚苯乙烯板加薄层抹灰并用玻璃纤维加强的做法 这是目前在我国使用最多的一种外保温墙体 优点 价格较低 技术成熟 施工工艺简单 缺点 耐候性较差 易开裂 对外墙防渗漏不利 对饰面有限制 成本 50mm厚聚苯板保温层 80 90元

12、 平米 3 3隔声 一 套内空间 二 公用部分 三 室内环境3 1日照 天然采光 自然通风3 2保温 隔热3 3隔声 四 外部环境 五 建筑设备 住宅设计规范 第5 3 1条规定 住宅的卧室 起居室 厅 内的允许噪声级 A声级 昼间应小于或等于50dB 夜间应小于或等于40dB 分户墙与楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于40dB 楼板的计权标准化撞击声压级宜小于或等于75dB GB3096 93 城市区域环境噪声标准 规定了不同区域环境噪声上限 指标如下 居住 文教区域为主的区域昼间55dB 夜间40dB 标准规定 城市区域环境噪声的测量位置在居住窗外或厂界外1处 一般地 室外环境噪声通过打

13、开的窗户传入室内大致比室内10dB 我们的目标 1 室内噪声昼间应 45dB A 夜间应 35dB A 2 尽可能减少低频噪声对业主的影响 低频噪声系指频率约在200Hz以下的 令人不愉快的声音 包括人类所听不到的次声波 多发生于冷却设备 抽排风机 水泵 变电所 娱乐场所等设施 低频噪声具有波长长 传播距离远 衰减慢等特点 治理难度较大 由于其频率接近人体器官的固有频率 容易引起人体器官的共振 现无相关国家规范要求标准 4 1道路交通 一 套内空间 二 公用部分 三 室内环境 四 外部环境4 1道路交通4 2室外环境 五 建筑设备 住宅建筑规范 第4 3 3条规定 无障碍通路应贯通 并符合下列

14、规定 1 坡道的坡度应符合表4 3 3的规定 表4 3 3坡道的坡度2 3 通行轮椅车的坡道宽度不应小于1 5m 4 2室外环境 一 套内空间 二 公用部分 三 室内环境 四 外部环境4 1道路交通4 2室外环境 五 建筑设备 住宅建筑规范 第4 4 1条规定 新区的绿地率不应小于30 4 2室外环境 一 套内空间 二 公用部分 三 室内环境 四 外部环境4 1道路交通4 2室外环境 五 建筑设备 住宅建筑规范 第4 4 4条规定 受噪声影响的住宅周边应采取防噪措施 4 2室外环境 一 套内空间 二 公用部分 三 室内环境 四 外部环境4 1道路交通4 2室外环境 五 建筑设备 室外环境还有许

15、多困扰我们的问题 如何提前预警 风险告知是我们的职责所在 5 1给水排水 一 套内空间 二 公用部分 三 室内环境 四 外部环境 五 建筑设备5 1给水排水5 2采暖5 3燃气5 4通风和空调5 5综合布置 住宅设计规范 第6 1 7条规定 布置洗浴器和 其水封深度不应小于50mm 布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏 建筑给水排水设计规范 第3 3 18条规定 靠近排水立管底部的排水支管连接 应符合下列要求 1 排水立管仅设伸顶通气管时 最低排水横支管与立管连接处距排水立管管底垂直距离 不得小于表3 3 18的规定 2 排水支管连接在排出管或排水横干管上时 连接点距立管底部水平距

16、离不宜小于3 0m 3 当靠近排水立管底部的排水支管的连接不能满足本条1 2款的要求时 则排水支管应单独排出室外 5 2采暖 一 套内空间 二 公用部分 三 室内环境 四 外部环境 五 建筑设备5 1给水排水5 2采暖5 3燃气5 4通风和空调5 5综合布置 住宅设计规范 第6 2 2条规定 设置集中采暖系统的普通住宅的室内采暖计算温度 不应低于表6 2 2的规定 5 3燃气 一 套内空间 二 公用部分 三 室内环境 四 外部环境 五 建筑设备5 1给水排水5 2采暖5 3燃气5 4通风和空调5 5综合布置 1 城镇燃气设计规范 GB50028 93中第7 2 10条规定 燃气引入管不得敷设在卧室 浴室 地下室 易燃或易爆品的仓有腐蚀性介质的房间 配电间 变电室 电缆沟 烟道和进风道等地方 2 第7 2 20条规定 燃气管道严禁引入卧室 当燃气水平管道穿过卧室 浴室或地下室时 必须采用焊接连接的方式 并必须设置在套管中 燃气管道的立管不得敷设在卧室 浴室或厕所中 3 2006年重新修订的城镇燃气设计规范 GB50028 2006中的强制性条文规定第10 2 26条 燃气立管不得敷设在卧