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1、成都鑫源物管培训中心2011年注册物业管理师实务案例分析 （新增）案例一某物业公司是一个具备三级资质的物业服务公司，目前服务3个多层住宅小区，服务面积40万平米，服务1个办公楼提供服务，面积4万平米。吴某是某物业公司企业发展部的领导，为达到通过拓展公司业务，把物业公司资质等级提高到二级的目的，他在网上选择物业服务招标信息。请问：1、吴某在网上选择物业服务招标信息需要考虑什么因素？2、吴某在网上搜出了以下几个项目单位：万平米多层住宅独立式别墅办公楼、厂房2044如果能够中标，在满足二级资质最低要求情况下，有几个可选方案？3、某公司决定投标独立式别墅项目，由吴某组织制订物业管理方案。编制物业管理方
2、案的前提条件是什么？怎样做才能保证为编制物业管理方案提供良好的前提条件？4、在编制物业管理方案中如何确定物业管理服务模式？物业管理服务模式包括什么内容？5、在编制物业管理方案中管理制度的制订分为哪两部分？各举出三个实例。参考答案1、需要考虑以下因素( l ）物业公司现有服务项目的类型和面积。( 2 ）计算与二级物业服务资质的差距。( 3 ）依据 物业服务企业资质管理办法 第八条要求查找招标信息。2、满足二级资质最低要求情况下可选方案有：( 1 ）计算与二级物业服务资质的差距多层住宅为40/1 00=40 % 办公楼为4/20 = 20 % 差距为：1-（20 % + 40 % ) = 40 %
3、 ( 2 ）可选方案单位：万平米多层住宅独立式别墅办公楼、厂房招标项目面积2044二级资质标准100820占比20%50%20%方案一是：同时投标多层住宅和办公楼两个项目20 % + 20 % = 40 % 方案二是：投标独立式别墅一个项目50 %40 % 3、编制物业管理方案的前提条件：项目分析 要提供良好的前提条件，物业服务企业除了通过现场踏勘、招标方答疑会等渠道获取资料外，主要是要对物业所在区域进行详细、深入的市场调查，并借助公共媒体、网络等手段获取相关信息；同时对业主的需求也需要仔细了解。在当地设置分支机构的物业服务企业，可以形成周期性的物业管理市场调查报告，为物业管理方案的制订提供良
4、好的前提条件。4、确定物业管理服务模式： 物业管理服务模式是在对项目基去情况注行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求确定的。 物业管理服务模式包括比容： 物业管理服务模式是最符合物业实际清况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面内容。5、管理制度的制订分为：公众制度和内部管理制度两部分。举例：公众制度包括管理规约、装修管理制度、电梯管理制度。内部管理制度包括财务制度、人事制度、行政管理制度：案例二2007 年6月某物业公司在中标后与某小区业委会签订物业服务合同，在承接查验工作中发现前一物业服务公司所签订的两份合同，合同终止日期为2007 年
5、12 月，一份是与业委会签订的合同，内容是就停车场管理和收入分成的内容；另一份是与燃气公司签订的代收代缴燃气费的合同。请问： 1、合同对某物业公司是否继续具有约束力？ 2、如果某物业公司认为合同内容有利物业公司业务的拓展，应该怎样办？3、有效合同应当具备的必要条件有哪些？4、如果业委会在某物业公司不愿意情况下，想利用优势地位强行与其签订停车场管理和收入分成合同，这样做合法吗？为什么？ 5、在某物业公司没有进驻某小区前，尽管业委会与前一个物业服务公司于2007 年4月解除了合同，但为使小区管理具有连续性，前一物业公司继续服务，直到7月某物业公司进驻。在这期间该小区住户刘女士拒绝缴纳4 至7 月停
6、车管理费，理由是前一物业公司与业委会签订的物业服务合同已于4 月终止，因此其与业委会签订的停车服务合同也就一同终止。请问： 刘女士做法对吗？前一物业服务公司能否要回停车服务费？6、如果你代表某物业公司的与某小区签订物业服务合同。请问物业服务合同的内容包括什么？ 7、在与业委会人员了解前一物业公司存在的问题时，业委会人员说前一物业服务公司答应要对小区实行“五星级管家式”服务，进驻后其服务没有让业主体验到其服务的高水平，因此业主普遍不满。请问：前一物业公司的做法有何不妥？签订物业服务合同是应注意哪些事项？【 参考答案】 1、不具有约束力。合同是双方当事人之间协议；是当事人之间意思表示一致结果，现主
7、体变化了，自然要对以往所有合同进行清理、对接。 2、新进入的物业服务企业认为退出的物业企业过去所签定合同对自己有利，应该按照 合同法 要求重新签订新合同。( 1 ）分别与业委会和燃气公司积极接触，表示愿意按照原有合同条件与其签订合同。( 2 ）经洽商后分别签订新合同。3、有效合同应当具备的必要条件有：( l ）当事人的缔约能力( 2 ）当事人的真实意思表示( 3 ）合同的内容合法( 4 ）合同的形式合法4、不合法。 作为产权人代表一一业主委员会对于停车场的经营、管理有主导权、话语权，这是 物权法 赋予的权利，但其以产权人优势地位自居强行签订停车场经营分配合同的行为，违反了 合同法 关于“合同当
8、事人的法律地位是平等的，一方不得将自己的意志强加给对方”的内容要求，不是“合同当事人的真实意思表示, 不符合合同要件。因此，在这种情况下签订的合同是无效的、不合法的。5、刘女士做法不对。 前一物业公司可以收回服务费。因为： 虽然物业服务合同己于2007 年4 月终止，但在某物业公司进驻前，前一物业公司主观上是为了小区物业服务的连续性，客观上继续履行了物业服务合同的全部义务，是事实服务合同，全体业主是这一行为的受益者。刘女士作为小区住户同时也在享受前一物业公司的服务，理应支付各项费用，包括停车服务费。6、物业服务合同内容包括： 合同的当事人、物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与
9、管理、承接查验和使用维护、专项维修基金、违约责任以及其他事项。7、前一物业公司做法的不妥之处在于：前一物业公司为了争取得到该服务项目，在签订合同时没有实事求是，违反了价格与服务对等原则，承诺的义务远远超出了物业公司服务能力，给物业服务公司带来了较大的运营风险。签订物业服务合同时应注意：( l ）明确业主委员会的权利义务( 2 ）明确物业服务企业的权利义务( 3 ）对违约责任的约定( 4 ）对免责条款的约定( 5 ）物业服务合同的主要条款宜细不宜粗( 6 ）合同的订立要实事求是( 7 ）明确违约责任的界定及争议的解决方式案例三电梯验收项目表（表1 )楼号： 电梯编号： 登记编号： 验收日期：机房
10、轿厢与井道主电源开关电梯标志电梯运行计数器手动紧急操作装置曳引轮盘车方向标志制动器调试编码器方向限位开关极限开关换速开关门锁开关断绳开关急停开关检修开关安全窗开关轿厢与井道层站底坑功能试验轿厢独立服务开关轿厢门机开关轿厢风扇开关呼梯按钮信号指示呼梯面板消防盒底坑防护栏底坑地面底坑检修盒急停开关平衡系数安全钳试验超载试验消防功能移交单位：移交人： 年 月 日验收单位：移交人： 年 月 日注：( 1 ）经检查符合验收标准的项目画“”，不符合验收标准的项目画“ ( 2 ）每栋楼验收完毕后，对合格的项目进行汇总，由移交单位和接收单位现场负责人签字认可，整改后进行复验。电梯接管验收不合格项统计表 （表格
11、）楼号： 电梯编号： 登记编号： 验收日期： 序号不合格项目不合格问题简述要求整改日期12n验收人：移交人：移交单位：复验结论：年 月 日验收人：移交人：移交单位：以上是某物业公司中标签订合同后，在承接查验工作中使用的“电梯验收项目表”（验收内容为部分节选）和“电梯接管验收不合格项统计表”。仔细阅读这两张表的内容。1、请你简述承接查验的准备工作内容？2、电梯的承接查验工作属于物业查验工作内容的哪一部分？在电梯承接查验中使用了哪些检查方式？（从表1 中摘取具体的查验内容予以说明，至少四种方式）3、这两张表反映出管理者对承接查验工作中发现问题的处理思路，对照表格说明管理者处理承接查验工作中发现问题
12、的思路？4、电梯没有出保修期，在接收时应如何办理接收手续？5、如果前一物业公司以部分业主没有交齐物业管理费为由，拒绝移交电梯等设备资料，拒不配合承接查验工作，某物业公司应如何进行承接查验工作？6、简述新建物业电梯的承接查验与物业管理机构更迭时电梯的承接查验的区别是什么？参考答案1、承接查验的准备工作内容包括：人员准备、计划准备、资料准备、设备及工具准备。2、电梯的承接查验工作属于物业查验工作中的共用设施设备这一部分内容。在电梯承接查验中使用了以下检查方式：( 1 ）现场检查，例如，机房的“电梯标志”( 2 ）设备调试，例如，机房的“制动器调试”( 3 ）观感查验，例如，层站的“呼梯面板”( 4
13、 ）使用查验例如，层站的“呼梯按钮”( 5 ）试验查验，例如，功能试验“超载试验”3、这两张表反映出对承接查验发现问题的处理思路应为：( 1 ）收集整理存在的问题。收集承接查验工作中填写的所有的“表1 “表2 ，分类、对照整理。( 2 ）问题的处理方法。物业公司与移交方代表就检查结果进行洽商，对不合格项逐一提出整改日期，并填写在“表2 ”的“要求整改日期”一栏。双方在“表1 “表2 ”中签字确认。( 3 ）跟踪验证。物业公司在移交方整改后进行复验，并在“表2 ”中填写“复验结论”。复验合格将作为双方移交工作的依据。如果复验仍不合格，双方需要就不合格项进行进一步洽商，提出进一步改进的办法。但为了
14、不影响整个承接查验接收工作，双方应就不合格项的整改工作另行签署“遗留问题备忘录气应注意的是，如果复验仍不合格，接收方某物业服务公司不能轻易在“表2 的“复验结论”中填写合格字样。4、电梯没有出保修期，在接收时应这样办理接收手续：办理接收手续时承接单位某物业服务公司应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。5、如果前一物业公司以部分业主没有交齐物业管理费为由，拒绝移交电梯等设备资料，拒不配合承接查验工作，某物业公司应该：( 1 ）做好人力、计划、资料、工具等细致的承接查验准备工作。制订好相应的应急预案。( 2 ）积极配合业主委员会工作，对前一物业公司放弃管理的部分，在业主委员会的主持下逐一进行查验，并详细记录查验结果。查验结果要得到业委会的认可。( 3 ）查验完毕，经业委会认可要立即进行现状接收，最好有具备公信力的第三方（如政府行政主管机关、街道办事处等）给予签证。( 4 ）对查验中发现
