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1、写字楼市场写字楼市场 2 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 数据概览 2016年第二季度 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 全市写字楼全市写字楼 核心商务区核心商务区 总存量 平方米 总存量 平方米 新增供应 平方米 新增供应 平方米 净吸纳量 平方米 净吸纳量 平方米 空置率空置率 账面租金账面租金 每月每平方米元 每月每平方米元 注 上下箭头指环比增长率 97 297 2 101 7101 7 27 2 27 2 65 98065 980 204 600204 600 2 654 3002 654 300 21 8 21 8 40 498 40 498 103 0001
2、03 000 1 509 9001 509 900 8 4 N A 50 8 3 4 ppt 0 1 7 3 230 3 2 8 ppt 0 2 N A 3 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 数据概览 2016年第二季度 乙级写字楼乙级写字楼 甲级写字楼甲级写字楼 32 4 32 4 122 4 122 4 10 7 10 7 pptppt 0 8 0 8 10 161 10 161 156 700156 700 912 400 912 400 20 7 20 7 36 7 36 7 N A N A 48 000 48 000 24 5 24 5 84 0 84 0 1 2 1 2 pp
3、tppt 0 7 0 7 55 55 819819 1 742 000 1 742 000 2 8 2 8 N A N A 101 4 101 4 空置率空置率 净吸纳量净吸纳量 平方米 平方米 新增供应新增供应 平方米 平方米 租金租金 元每月每平方米 元每月每平方米 市场存量市场存量 平方米 平方米 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 4 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 中国主要城市写字楼存量 截至2016年第二季度 中国主要城市写字楼存量 截至2016年第二季度 武汉写字楼存量突破260万平方米 其中甲级写字楼市场存量约91 2万平方米 占比达到34 市 场存量上看
4、依然为乙级写字楼为主 02004006008001 0001 200 无锡 大连 南京 苏州 长沙 沈阳 天津 青岛 武汉 宁波 杭州 重庆 成都 广州 深圳 北京 上海 总存量总存量 建筑面积 万平方米 建筑面积 万平方米 甲级写字楼 乙级写字楼 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 5 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 5 0 5 10 15 20 25 30 35 50 000 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q
5、1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 200820092010201120122013201420152016 空置率空置率 新增供应新增供应 净吸纳量 平方米 净吸纳量 平方米 新增供应 左 净吸纳量 左 空置率 右 市场供需 2016年第二季度 三个写字楼项目交付使用 共计为市场带来20 4万平方米的新增供应 其中有两个位于非核心商圈 春 节之后写字楼市场活跃度小幅回升 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 武汉写字楼市场季度供需 6 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 6 0 6 12 18 24 30 3
6、6 20 000 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 200820092010201120122013201420152016 空置率空置率 净吸纳量 平方米 净吸纳量 平方米 甲级净吸纳量 左 乙级净吸纳量 左 甲级空置率 右 乙级空置率 右 甲级与乙级写字楼 本季需求以升级搬迁和新设立为主 就行业类型来看 专业服务类 非传统及传统金融行业依然是本季写
7、字楼去化的主要来 源 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 武汉写字楼季度净吸纳量与空置率 按甲级与乙级分 7 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 租金走势 第二季度 各主要商圈写字楼租金依然延续去年稳中有升的态势 甲级写字楼积极调整租户结构 部分楼宇空置率有所上升 为提高入住率 部分业主小幅下调租金预期 至季末 市场平均租金按同样本计环比微涨0 1 报每月每平方米97 2元 50 70 90 110 130 150 170 190 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
8、 Q2 2010201120122013201420152016 租金指数租金指数 Q1 2010 Q1 2010 100 100 全市 甲级 乙级 武汉写字楼租金指数与绝对值 平均租金 元每平方米每月 环比 全市平均全市平均 甲级甲级 乙级乙级 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 8 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 区域市场概况 2016年第二季度 区域市场概览 核心商圈核心商圈 非核心商圈非核心商圈 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 建设大道建设大道 航空路航空路 中南中北路 总存量 912 330 平方米 空置率 25 2 租金 97 0 元每平方米每月
9、 建设大道 总存量 597 610 平方米 空置率 16 7 租金 108 8 元每平方米每月 航空路 总存量 237 300 平方米 空置率 15 6 租金 94 3 元每平方米每月 9 9 34 34 11 11 23 23 23 23 其他其他 航空路航空路 建设建设 大道大道 中南中南 中北路中北路 光谷光谷 写字楼 存量分布 中南中北路中南中北路 光谷光谷 长江长江 汉江汉江 光谷 总存量 289 180 平方米 空置率 21 7 租金 76 2 元每平方米每月 9 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 0 20 40 60 80 100 120 2016201720182019
10、建筑面积 万平方米 建筑面积 万平方米 建设大道 中南中北路 航空路 光谷 其他 未来展望 供应 未来六个月 约有25万平方米的新项目将交付使用 其中逾七成的项目为甲级写字楼 业主对租户之间的争夺或会更加激 烈 武汉写字楼市场未来供应 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 甲级写字楼占比 71 甲 60 甲 75 甲 66 甲 10 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 LEED认证 取得LEED认证的建筑物具有下列优点 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 二氧化碳排放平 均降低 33 39 用水量平均降低 40 固体废弃物平均 减量70 降低建筑物营运 费用平均降低
11、8 9 建筑物平均节能 24 50 LEED认证的效益报告 11 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 LEED认证 取得LEED认证的绿色环保建筑物可以在以下四大方面收获更多的效益 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 我们可以从我们可以从LEEDLEED认证里得到什么 认证里得到什么 成本效益成本效益 新建项目的投资回报提高 9 9 既有建筑的投资回报 提高19 2 新建项目的入驻率提高 6 4 既有建筑的入驻率提 高2 5 新建项目的租金提高6 1 既有建筑的租金提高1 经济效益经济效益 物业管理费水平定位较具弹 性 主要从项目的节能及节 水技术所创造出来的空 间 降低它们的
12、运行成本 同时 不会降低对租户的服务标准 和质量 有机会获得政府节能财政 补贴以降低项目的整体建筑 成本 环境效益环境效益 为使用者创造更健康的室内 工作环境 减少填埋的垃圾 节水 节 能 减少温室气体排放 社会效益社会效益 提高租户或小业主的员工工 作效率及降低缺勤或病假 率 为租户或小业主 尤其500 强公司 创造良好的声誉 配合国家节能降耗 减少碳 排放的政策 12 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 LEED认证写字楼溢价水平 目前 武汉优质写字楼市场中获得LEED认证的楼宇仅有新世界国贸 新世界中心 企业天地5号等几个项目 目前获得认证 最高的为位于中北路上长城汇项目 该项目也是
13、华中地区首个获得美国绿色建筑委员会LEED铂金级认证的写字楼物业 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 200820092010201120122013201420152016 租金溢价率租金溢价率 租金 人民币元每平方米每月 租金 人民币元每平方米每月 溢价率 LEED认证写字楼 非LEED认证写字
14、楼 武汉LEED认证写字楼租金溢价水平走势 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 零售物业市场零售物业市场 14 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 数据概览 2016年第二季度 349 1349 1 487 0487 0 全市商业全市商业 核心商圈核心商圈 2 8 2 8 13 75513 755 0 0 5 007 0005 007 000 0 4 0 4 874874 0 0 675 640675 640 总存量 平方米 总存量 平方米 新增供应 平方米 新增供应 平方米 净吸纳量 平方米 净吸纳量 平方米 空置率空置率 购物中心首层租金购物中心首层租金 元每月每平方米 元
15、每月每平方米 61 4 0 3 ppt 0 4 0 1 ppt 135 5 注 上下箭头指环比增长率 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 0 0 0 0 0 15 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 2 0 2 4 6 8 10 12 14 100 000 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 200
16、820092010201120122013201420152016 空置率空置率 新增供应新增供应 净吸纳量 平方米 净吸纳量 平方米 新增供应 左 净吸纳量 左 空置率 右 市场供需 2016年第二季度 武汉零售物业市场无新商场开业 市场依然处于休整期 受品牌商在汉运营战略调整 百货 超市录得 不少退租案例 因此 全市净吸纳量环比下降逾6成 空置率环比下降0 3个百分点 至季末报2 8 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第二季度 武汉零售物业市场季度供需 16 世邦魏理仕 研究部 武汉房地产市场报告 新增需求分析 服饰与餐饮类品牌仍是本季市场新增租赁需求的主要来源 尤以快时尚及轻餐品牌的扩张尤其抢眼 此外 本季还录得化妆 品及跨界书店在购物中心的扩张 同样备受瞩目 2016年第二季度武汉商业新开业店铺数按业态分类 39 5 4 1 7 44 数据来源 世邦魏理仕研究部 2016年第一季度 3 1 2 教育 鞋包 娱乐 服饰品牌扩张从档次来看 主要以非高端和快时尚品牌为主 以迎合大众消费需求 其 中菱角湖万达广场和经开万达广场表现尤为突出 餐饮仍然是体验业态中表现最为活跃的 以轻餐
