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1、钟俊华与蔡平、徐洪平、李海春、大余粮油经营公司租赁合同纠纷案 江 西 省 赣 州 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书赣中民一终字第369号 上诉人（原审原告）钟俊华，男，1960年12月生，汉族，广东省南雄市人，住广东省南雄市新城中街。 委托代理人胡瑞满，女，1964年4月5日生，广东南雄水泥厂下岗工人，住广东省南雄市新城中街，系钟俊华之妻，特别授权代理。 委托代理人项波，江西理工大学法学院教师，住江西理工大学教工宿舍B栋303号。 被上诉人（原审被告）蔡平，男，1968年2月生，汉族，大余县人，住大余县人民医院家属楼。 被上诉人（原审被告）徐洪平，男，1973年2月8日生，汉族，
2、大余县人，住大余县南安镇建材路。 两被上诉人委托代理人李海春，男，1971年3月27日生，汉族，住大余县梅关卫生院，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）大余粮油经营公司，住所地：县粮食局院内。 法定代表人王章高，职务：经理。 委托代理人李春侠，系江西镜明律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人钟俊华因租赁合同纠纷一案，不服大余县人民法院（2005）余民二初字第168号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院经审理查明，1999年6月1日原告与大余县粮油经营公司签订1份租赁合同。该合同载明与本案相关的内容为：1、甲方将粮食局下属粮贸大楼建筑物的底层总服务台，
3、二层以上楼房及其设施后面空坪提供乙方使用管理，另加地面厨房一间租赁给乙方使用，乙方带资50万元从事第三产业；2、租赁期限：从1999年7月1日起将第1条确定的财产交付乙方使用，至2007年12月3 1日止，共计8年零6个月；3、租金标准和租金的交纳时限：乙方在租赁期内向甲方交纳的租金14999年为月租金5200元，2000年起月租金为5400元，2005年元月起每月租金为5500元。租金的缴交为按季度交纳，即于每季末的25日前交纳次季度的租金；4、租赁期间的财产维修保养。租赁期间，乙方负责维修保养甲方的财产，指固定财产维修，其维修费用均由乙方承担；5、违约责任：(1)乙方必须按本合同约定的时间
4、交纳租金。如果乙方在经济上一时确实发生资金无法周转的情况下，逾期最多不能超过十天，否则甲方有权终止合同，收回租出的财产和设施，本合同自行终止，乙方购置设备，含设施归乙方。(2)乙方在经营期间，甲方不得因领导的变更及其他无理条件提出终止合同，否则应赔偿乙方的一切经济损失。6、合同签订后，乙方有权对所租赁的房屋进行装修及设施更新。如要对房屋进行改建、改造，应先获得甲方的书面通知同意后方可进行。合同签订后至2004年6月期间，原告和被告大余县粮油经营公司均能按合同履约。尔后，原告分别于同年8月3日、9月6日、10月8日、11月3日缴纳了上月租金各5400元。2003年4月3日，中共大余县委以余发(2
5、003)21号文件将原告租赁的粮贸大楼列入为转制企业。其后原告也知悉粮贸大楼将对外出让。翌年5月13日，大余县人民政府以余府办抄字(2004)119号抄告单的形式同意县土地收储中心挂牌，对粮贸大楼资产公开拍卖，大余县国土资源局于同年10月份在大余县有线电视台连续八天公告，并在县粮贸大楼、县行政服务中心、县街心花园等处张贴了公告。竞卖中，由本案被告蔡平、徐洪平中标，并于2004年11月3日与大余县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同。被告蔡平、徐洪平竞卖县粮贸大楼资产后，原告从2004年11月起既未向大余县粮油经营公司交纳租金，也未向蔡平和徐洪平交纳租金。2004年11月9日，被告大余县粮油经
6、营公司发出通知给原告，其内容为：根据余府办抄字(2004)119号精神，粮贸大楼已由县土地收储中心挂牌向外拍卖，10月30日已被外商中标兴建医院，现请你在2004年11月底前搬出。通知送达后，原告未搬出其租赁的粮贸大楼。2005年3月1日，被告蔡平、徐洪平在粮贸大楼张贴通告，其内容为：根据大余县人民政府办公室余府办抄字(2004)119号抄告单精神，本人已于2004年10月整体购买了“粮贸大楼”用于兴办医院，现通知各位用房户必须于2005年3月10日以前全部搬迁完毕，各已卖店面后方临时建筑地必须拆除，逾期后果自负，同时请大家做好相关安全工作，届时我将全面接管该楼。通告张贴后，原告亦未搬出租赁的
7、粮贸大楼。今年8月21日，被告蔡平、徐洪平带领装修人员接管了粮贸大楼财产，并对粮贸大楼财产进行改造和装饰，原告停止营业，同时原告将自己的生活用品捡走，原告与三被告均未清点和办理粮贸大楼财物的登记、交接手续。原告诉诸本院，提出前述之请。 另查明：大余县粮食商业公司与原告签订租赁合同之后，将企业名称变更为大余县粮油经营公司。原告租赁粮贸大楼财产，是从事住宿服务行业，其财产除房产外，还有属于被告大余县粮油经营公司的不动产财物，主要是空调、彩电、床架、沙发等(详见原告租赁粮贸大楼时的盘点表)。2005年11月30日庭审时，本院已口头告之双方当事人，对不确定的损失应该向本院书面申请鉴定，但是本院均未收到
8、原、被告双方当事人的书面申请。 一审法院认为：原告与被告大余县粮油经营公司于1999年6月1日签订的租赁合同，未违反国家法律、法规的规定，是合法有效的。合同签订后，双方当事入应按照合同的约定，全面地履行各自的义务。2003年4月3日，粮贸大楼被中共大余县委列入转制企业后，原告是知悉此情况。翌年5月13日大余县人民政府以余府办抄字(2004)119号抄告单下发后，作为资产拍卖主体的大余县国土资源局也在电视媒体和粮贸大楼等县城繁华地段进行了公告，原告知情而不报名参加粮贸大楼资产的竞卖活动，因此，原告已放弃了对粮贸大楼资产的优先购买权。原告诉请撤销被告之间的房屋转让合同无法律依据，本院不予支持。根据
9、中华人民共和国合同法第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告蔡平、徐洪平在竞卖到粮贸大楼资产后，原告与被告大余县粮油经营公司所签订的租赁合同对被告蔡平、徐洪平仍然继续有效。原告应对被告蔡平、徐洪平承继履行该合同所确定的义务。然而，2004年11月3日粮贸大楼转制后，被告大余县粮油经营公司作为租赁合同的原主体，应该将粮贸大楼转制后租金向谁交纳的重要情况书面通知原告，由于被告大余县粮油经营公司未履行我国合同法规定的该项内容的通知义务，其2004年11月9日发出通知要求原告搬出粮贸大楼的行为，属于违反法律规定的行为。2005年8月21日，被告蔡平、徐洪平自行
10、接管粮贸大楼财产后，逐步对粮贸大楼房产进行了改造和装修，从目前实际情况和当事人双方合同关系现状来看，要继续实现合同的目的是不可能的，原、被告租赁合同关系应予解除。鉴于原告未变更诉请，本院对解除原、被告租赁合同关系不作处理。所以，本院对原告要求恢复原状的诉请不予支持。根据最高人民蓓院关于民事诉讼证据的若干规定第二十五条的有关规定：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”2005年11月30日开庭时，由于原告诉请的损失赔偿未有证据证明，法庭已通知原告应向本院提出申请
11、鉴定，但是原告却未向本院提出申请，因此，原告应当对该事实承担举证不能的法律后果。本院对原告要求因被告侵权行为所导致的损失的诉请，亦不予支持。庭审时，原告提出其租赁粮贸大楼时，添置了11台科龙空调、10台电视机，因其提交的证据存在瑕疵和不是正式发票，不符合法律规定，又无其他证据相互佐证，本院不予采信。诉讼中，本院根据本案的性质和查明的案件事实，将立案时确定的合同撤销权纠纷变更为租赁合同纠纷。综上，原告诉请证据不足，理由不充分，且无法律依据，本院不予支持。据此判决：驳回原告钟俊华之诉讼请求。 一审法院判决后，钟俊华不服，提出上诉，认为一审认定事实不清，判决缺乏法律依据，请求撤销一审判决，支持其一审
12、诉讼请求，即1、请求撤销被上诉人之间的房屋转让合同。2、请求被上诉人停止侵害，恢复原状，返还财产。3、请求赔偿因被上诉人的侵权行为所导致的损失。 被上诉人蔡平、徐洪平答辩称上诉人钟俊华未对粮贸大楼主张优先购买权，并且其租赁合同因未交纳租金而已被粮油经营公司解除合同，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。 被上诉人大余县粮油经营公司未提交书面答辩，其口头答辩同意其余被上诉人的意见。 二审法院查明的事实与一审法院一致。 二审中，双方当事人的争议焦点仍集中在以下三点：1、被上诉人是否侵犯上诉人对粮贸大楼的优先购买权。2、被上诉人是否违反买卖不破租赁原则，对粮贸大楼是否应当恢复原状。3、被上诉人的行为
13、是否给上诉人造成了经济损失，如果造成损失，应当如何赔偿。 本院认为：上诉人钟俊华与被上诉人粮油经营公司于1999年6月1日签订粮贸大楼租赁合同后，该合同一直得到有效履行。2003年4月3日，粮贸大楼被中共大余县委列入转制企业，2004年5月13日大余县人民政府以余府办抄字（2004）119号抄告单的形式同意由大余县土地收储中心以不低于130院的低价，将粮贸大楼挂牌出让给外商兴办医院，出让所得用于安置大余县粮食局转制企业职工。之后，大余县国土资源局于2004年10月在大余有线电视台连续八天播出拍卖公告，并在上诉人租赁的粮贸大楼以及大余县行政服务中心、县街心花园等处张贴拍卖公告，对粮贸大楼的资产公
14、开拍卖，竞卖中，本案被上诉人蔡平、徐洪平中标，并于2004年11月3日与大余县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同。因此，从粮贸大楼从发出拍卖公告直至拍卖的全过程以及实际情况来看，虽然被上诉人大余粮油经营公司未对上诉人钟俊华书面通知，但上诉人钟俊华对县国土资源局的拍卖事宜应当是知晓的，其知情而不参与竞买，应视为放弃优先购买权，因此上诉人钟俊华起诉要求撤销被上诉人大余县粮油经营公司与被上诉人蔡平、徐洪平的粮贸大楼买卖合同没有事实和法律依据，本院不予支持。 基于以上事实，被上诉人粮油经营公司在明知粮贸大楼已整体拍卖时，未及时就合同重大事项通知上诉人钟俊华，事实上造成双方的租赁合同不能继续履行，主
15、要责任在被上诉人大余县粮油经营公司。然而就本案目前情况而言，上诉人请求法院判决由其继续租赁已经作为梅关卫生院使用的粮贸大楼，如果准许其诉请，则上诉人行使权利获得的利益将有损社会公共利益，因此，对上诉人主张恢复原状，继续履行租赁合同的诉讼请求于法相悖，本院不予支持。 如上所述，被上诉人粮油经营公司违反法定义务，未及时与上诉人钟俊华妥善协商解决租赁合同的相关事宜，违反诚实信用，并事实上给上诉人钟俊华造成了损失，应当进行赔偿。被上诉人蔡平、徐洪平在与上诉人钟俊平协商未果的情况下，未诉诸法律及其他合法方式，而是采取法律所不允之手段，强行要求上诉人搬出，实施对粮贸大楼的改造，已对上诉人钟俊华的权利造成侵
16、害，也应当承担赔偿责任。钟俊华在一审中提出，其被上诉人蔡平、徐洪平搬走其空调8台，电视机3台，经二审法庭调查，被上诉人确认现该空调及彩电仍存放于梅关卫生院即原粮贸大楼后院的平房中，以上空调彩电被上诉人蔡平、徐洪平应予返还给上诉人钟俊华。对上诉人钟俊华主张的经营损失因未明确具体数额，且为其预期利益损失，本院鉴于损失客观存在可考虑酌情赔偿。一审法院未支持钟俊华要求赔偿的诉讼请求不妥，上诉人钟俊华的要求赔偿损失的上诉理由成立，本院予以采纳。 综上，根据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（二）项、中华人民共和国民法通则第四条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、撤销大余县人民法院（2005）余民二初字第168号民事判决。 二、由被上诉人蔡平、徐洪平、大余县粮油经营公司于本判决生效后10
