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1、福田保税区项目（暂定名）设计任务书目录一、 项目概况. 3二、规划设计参数. . 4三、设计指引及要求. 5四、成果.11五、其他.12六、附件.12一、 项目概况1. 项目概况1) 工程名称：福田保税区项目（暂定名），以下简称“本项目”。2) 开发商 ：深圳深九国际物流有限公司3) 工程区位及用地范围：用地位于福田保税区法定图则08-18地块（宗地号：B105-22-2），项目占地30029.8平方米，由海红道、桃花路、槟榔道和金花路围合的南侧区域。4) 设计依据 深圳市城市规划标准与准则2013 深圳市城市总体规划20072020 深圳市绿色建筑设计导则 国家与地方现行的有关工程建设的法律
2、法规2. 项目现况概况1) 设计范围本项目用地位于福田保税区法定图则08-18地块（宗地号：B105-22-2），项目占地30029.8平方米，由海红道、桃花路、槟榔道和金花路围合的南侧区域。2) 区位及周边条件本项目位于福田保税区内，靠近三号门。福田保税区位于深圳中部发展轴和深圳河功能带交汇处，紧邻香港过境口岸与福田CBD，属于深圳中心圈层。 周边建筑均为低矮的厂房以及物流仓储建筑为主，建筑质量以及外观较差。3) 交通环境l 周边道路交通 围网范围内共14条纵向道路，4条横向道路。其中规划区周边的纵向道路为海红道和槟榔道，横向道路为金花路和桃花路。 海红道（现状路名为海虹道，法定图则表述为海
3、红道。本报告表述依据法定图则，下同），双向两车道，道路红线宽度约14米，道路两侧绿化良好。 槟榔道，单向两车道，车辆由北向南行驶，道路红线宽度16.5米，道路两侧绿化良好。 桃花路，双向两车道，道路红线宽度约15米，道路两侧绿化良好。 金花路，双向两车道，道路红线宽度约13.5米，道路两侧绿化良好。 l 交通组织方面，保税区内所有车辆均通过3号门进出。进出规划地块的车辆选择的交通流线一般为3号门-红花路-海红道-桃花路-红花路-3号门，是单向循环流线，因此在对规划区内的交通进行组织时，将充分考虑现状周边交通流向，避免与周边交通流冲突，加重周边道路的交通压力。 4) 用地现状规划区内已有建筑以简
4、易仓库为主，均为临时建筑，现状破败不堪、质量差、利用效率低下、安全隐患大，随时可以自行拆除；现状建筑面积为12654平方米，容积率仅0.42，土地使用效率低下3. 项目定位1) 定位： “打造集合总部经济、设计研发和保税展示交易中心三大功能，同发展文化创意与现代物流产业的创新型产业建筑”4. 项目业态排布原则1) 根据地块整体优势针对物业进行排布，同时由于本项目三面直接面向园区道路，需考虑到沿主街面的沿街展示，充分展示项目的主题性。2) 注重配套商业、办公以及研发设计等建筑结合，注重可售部分和持有部分的合理结合。3) 项目三面紧邻园区道路，主要为车流通行，外街主要起展示性作用，需要充分发掘内街
5、价值，提升项目档次。二、规划设计参数1. 规划指标1) 用地功能l 新型产业用地 M0 2) 主要规划技术指标五、主要规划指标l 总用地面积：29629.5平方米。l 绿化率不小于50%，l 建筑密度50%，l 容积率：6.0l 建筑高度要求：50米以下。l 计容积率面积：177780平方米，总建筑面积237780平方米(包括地下室60000平方米)。l 停车位：900个l 工程造价估算：80,000 万元，其中包括土建及设备安装工程、和环境设计工程。l 相关详细经济技术指标，详见国土局详细蓝图的审批意见、规划要点、政府有关批文和设计任务书等；其他未提及的有关具体要求请按照中国、广东省和深圳市
6、有关规定进行设计，结合最佳功能组合和方案特色予以优化设计,并满足中国、广东省和深圳市的有关标准、规范和规定。3) 总体布局及建筑退红线要求l 总体布局以规划国土主管部门审定的总平面为准。l 建筑退红线要求：按照深圳市城市规划标准与准则及相关规范的要求l 地块占地面积：约3万平方米2. 各物业体量配比l 新型产业用房面积为54450平方米，物流用房约70000平方米，占总建筑面积的70%l 配套商业办公面积为53330平方米，占总建筑面积的30%。三、设计指引及设计要求1、建设目标及定位l 建设目标： 将项目打造成为福田保税区转型升级的示范项目和深港文化创意创业基地，重点发展与打造文化创意类产业
7、、现代物流、总部经济、设计研发、保税商品展示交易中心。l 目标客户定位：符合深圳保税区域入区项目指引的相关设计研发产业客户。2、总平面设计1) 重点组织好各种交通流线设计：各出入流线应独立设置，尽量避免相互干扰。货流、客流及人流、车流应区分有序，符合项目内各类产业的日常使用要求。2) 竖向设计：根据总体竖向设计，确定建筑0.000m的绝对标高，并经与甲方核定。各出入口处室内外高差不超过300mm，应设缓坡，不允许出现台阶。各出入口应结合景观合理进行竖向设计，适当调整室内标高，以适应变化较大的地形。需要解决好场地排水问题、坡道及无障碍设计。3) 管网综合图（如甲方单独委托管网综合设计时不含本内容
8、）需解决好室外管线综合问题，使各种管线均满足设计要求。各建筑出入口处不得设置通风竖井、检查井等设施。需注明场外管线接入点的位置标高。4) 除总平面图外，还要求绘制一层组合平面图，将道路关系、各出入口关系、0.000标高、室内外高差关系等反映在图面上。3、单体设计3.1设计指引1) 设计定位本项目应打造独具特色的标志性生态绿色甲级写字楼物业。参照国际通用的甲级写字楼标准设计，全面展现项目生态性、智能化、信息化等人性办公空间的特色，倡导绿色健康的商务建筑模式，整体设计大方、庄重。根据本项目的客户定位，科技类企业对物业的要求不仅限于基本的产品硬件，亦对物业体现出来的品位、内涵、格调有进一步要求。产品
9、细节、配套功能、企业形象及文化展示、人性化设置、绿色环保设施等，均成为企业文化及价值自我实现的一部分。生态性节能、环保、生态是现代办公楼发展的共同趋势，通过采用无辐射、无污染的建筑材料，低能耗和高效率的设备，隔热和低辐射玻璃等手段，更包括建筑设计本身解决好自然通风采光、布局的合理性、使用率的提高等。智能化即智能化系统全面提升，为用户提供快捷、高效率的办公环境。甲级写字楼参考标准：管理国际化、24 小时写字楼、空间的舒适性、实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。2) 设计理念以人为本、可持续发展。在考虑建筑面积的使用功能时，要充分体现出人文主义设计精髓，为研发设计类企业和其他入驻企业创造高
10、效、灵活、舒适、方便的办公空间和配套功能空间。3) 设计原则l 适度标志性原则本项目位于福田保税区，如何在周边建筑群中脱颖而出，建筑形象表现十分重要，应充分体现建筑在片区的标志性形象。l 生态设计原则近年来国家大力提倡推进环境友好和资源节约型社会的建设，深圳市已将节能和环保作为建设国家创新型城市的重要方面。因此在本项目的建设上将绿色生态作为特色和亮点，不但是顺应国家战略和城市战略的需要，同时可以降低建筑能耗，减少运行成本，提高舒适度，为以后的运营和使用带来诸多益处。l 适度超前原则鼓励创新“创新”是深圳的精神和灵魂，同时也是高新技术产业发展的原动力，因此本项目的建设要适度体现创新性原则。鼓励在
11、经济合理、功能适用的前提下在理念、技术、建筑风格上进行创新。l 适宜性原则人性化科学分析企业需求特点和使用者的行为模式，将其各类需求物化为建筑和规划设计内，体现现代化和人性化的特点。并考虑空间的灵活性，为以后的发展预留一定的可变性。地域性充分考虑深圳地区的气候特征和生活习惯，注重办公、配套商业等主要空间的方正布局、灵活组织、景观视野及良好的采光通风。l 经济性原则综合价值最优规划设计中应统一考虑不同类型的产品形态和布局，相互带动，提升产品的综合价值，力求整体性最优。单体设计时应充分考虑对成本的节约和控制。l 建筑风格与环境建筑风格整体建筑形态需要适应片区的整体城市规划，符合保税研发设计建筑的特
12、征，不应一味追求建筑造型的新奇特，避免过度装饰，建议结合绿色建筑的要求、生态的要求，在建筑遮阳、通风、空中花园，绿色办公等构造手法上创新，体现绿色建筑的显性特征。并适当强调棱角及竖向线条，营造挺拔向上、方整的建筑形象，最大程度的使建筑立面更加醒目、更具有标志性，同时须结合企业logo进行外立面统一的设计。 建筑环境建筑设计中应充分利用现有条件，配合总体建筑风格，创造良好的室外环境。通过建筑小品、绿化、铺装重点营造健康、舒适、能引人驻足的室外空间。3.2设计内容总体设计概念方案，单体建筑设计方案，室内外景观示意性方案等。设计方案中需单独编制一章本项目绿色建筑专篇。内容主要是根据中国绿色建筑3星级
13、标准要求，针对深圳市的地域和气候特点，通过设计和模拟分析，对本项目拟采用的绿色建筑方案、技术、工艺、材料、设备等进行论述，并提出节能、环保、绿色等方面的建议。绿色建筑3星级标准请参阅中华人民共和国国家标准GB/T 50378-2006绿色建筑评价标准。3.3设计总体要求l 建筑设计应与深圳市福田保税区的空间环境有机协调，包括城市肌理、公共空间系统、人行系统等，应特别注意或利用项目周边的景观或建筑物并与之相协调；应与周边道路衔接顺畅、与轨道交通联系方便。l 建筑设计应适应深圳高温、潮湿、台风、雷电、暴雨及灰霾天气的地方气候；造型简洁、 大方、挺拔，符合商务办公氛围与企业特征。建筑外立面应有显著名
14、称标志、充分满足入驻企业办公、会议及后勤保障、物业管理服务和商业等各方面使用功能的要求，较好实现办公与商业区域的分而不离目标。l 便捷顺畅的人员、车辆疏导设计。充分满足车辆泊位数量的要求，实现车辆进出顺畅、安全；人流、车流合理分流；有效缓解上下班高峰时间电梯紧张的普遍矛盾。l 优美、舒适、人性化且切合企业需求实际的内部办公环境设计。充分考虑自然通风、采光、空调、新风、网管线、办公设施、设备、家具及方位等因素，充分考虑持续发展的需要。建筑内部布局应具有灵活的组合性，使之能随未来的发展变化不断做出适应性的调整。同时又要考虑各功能区域的差异性。充分利用建筑空间创造绿色、宜人的内外相互协调办公环境。在
15、不突破规划建筑面积的原则上，合理利用空间，提高使用率或实用率。l 包括防震、防火、防盗、防风等各项性能均达到国际一流的安全水平。l 楼宇智能化。应考虑系统建设时要有一定的先进性（充分考虑信息社会的发展速度，在技术上适度超前）、开放性（系统结构上应具有兼容性和可扩充性，使系统可以随着技术的发展和更新不断充实、提高和完善）、集散性（充分考虑各个系统分散式监视控制和系统_集成的集中式管理，达到用户共享）、经济性（充分重视系统节能，从而实现价格性能比的最优化）。具体包括：智能型自动报警系统。含火灾报警控制装置、火灾自动报警系统等。智能型消防设施系统。含防火门、防火卷帘、排烟送风系统、通风空调系统、消防系统、自动喷淋系统、气
